กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ (S-REIT) กลุ่มธุรกิจการบริการและที่พักแสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยส่วนใหญ่มีการจ่ายเงินปันผลที่ทรงตัวหรือสูงขึ้นในรายงานผลประกอบการล่าสุด
ในทรัสต์ห้ากองที่เน้นการลงทุนในทรัพย์สินกลุ่มธุรกิจการบริการและที่พัก มีทรัสต์สี่กองได้รายงานรายได้และการจ่ายเงินปันผลรวมที่สูงขึ้นในงวดการเงินล่าสุดที่สิ้นสุด ณ เดือนธันวาคม 2568
CapitaLand Ascott Trust (CLAS) ซึ่งครบรอบ 20 ปีของการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) ในเดือนนี้ มีรายได้เติบโต 4% ในช่วงครึ่งปีหลังเป็น 439.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ขณะที่เงินปันผลหลักที่จ่ายให้กับผู้ถือหลักทรัพย์ที่เชื่อมโยงกัน (Distribution per Stapled Security หรือ DPS) ก็เพิ่มขึ้นเป็น 0.0358 ดอลลาร์สิงคโปร์ จาก 0.0355 ดอลลาร์สิงคโปร์
การเพิ่มขึ้นของเงินปันผลมีปัจจัยขับเคลื่อนจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้น การปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน และรายได้จากรายการพิเศษที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำที่สูงขึ้น
นาย Lui Chong Chee ประธานผู้จัดการของ CLAS ระบุในประกาศผลประกอบการเดือนมกราคมว่า นับตั้งแต่การเข้าจดทะเบียนใน SGX เมื่อสองทศวรรษก่อน CLAS ได้เพิ่มรายได้จากการจ่ายเงินปันผล ณ อัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีแบบทบต้นประมาณ 12% และสร้างผลตอบแทนรวมมากกว่า 250% ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนแบบ Stapled Security
ผู้จัดการของ CLAS กำลังก้าวหน้าไปสู่เป้าหมายการจัดสรรพอร์ตการลงทุนในระยะกลาง โดยมีสัดส่วนการลงทุน 25% ถึง 30% ในกลุ่มทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาสัดส่วนที่เหลือไว้ในทรัพย์สินกลุ่มธุรกิจการบริการ เพื่อเสริมความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของพอร์ตการลงทุนของ CLAS ให้มากยิ่งขึ้น
สำหรับทรัสต์กองอื่น ๆ Far East Hospitality Trust (FEHT) รายงานผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งปีหลังที่แข็งแกร่งขึ้น ซึ่งได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ และรายได้จากการเข้าซื้อโรงแรมในญี่ปุ่น รายได้รวมเพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่เงินปันผลต่อหน่วยจากรายได้หลัก ซึ่งไม่รวมกำไรจากการขายทรัพย์สิน เพิ่มขึ้น 13.2% เป็น 0.0180 ดอลลาร์สิงคโปร์
ถึงแม้อุปสงค์จากทั้งภาคธุรกิจและภาคการท่องเที่ยวที่อ่อนตัวลงในช่วงครึ่งปีแรกได้ส่งผลกระทบต่อราคาห้องพัก ท่ามกลางงานขนาดใหญ่ที่จำนวนลดลง แต่สภาวะการดำเนินงานได้ปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง
ขณะเดียวกัน CDL Hospitality Trusts รายงานรายได้รวมในช่วงครึ่งปีหลังที่เพิ่มขึ้น 7.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งได้รับแรงหนุนจากรายได้ที่สูงขึ้นจากพอร์ตในสิงคโปร์ ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ ญี่ปุ่น และสหราชอาณาจักร
ดอกเบี้ยจ่ายในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ลดลง 14.6% ซึ่งเป็นผลจากการดำเนินการรีไฟแนนซ์ รวมถึงการผ่อนคลายของอัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายทางด้านดอกเบี้ยที่ลดลงประกอบกับผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นส่งผลให้เงินปันผลต่อหน่วย ในช่วงครึ่งปีหลังเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน
Centurion Accommodation REIT (CAREIT) ซึ่งเข้าจดทะเบียนใน SGX เมื่อเดือนกันยายน 2568 ก็มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งสำหรับงวดการเงินสิ้นสุดเดือนธันวาคมเช่นกัน โดยรายได้และเงินปันผลต่อหน่วย ออกมาสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ในช่วง IPO
รายได้เพิ่มขึ้น 3.4% เป็น 50.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ขณะที่เงินปันผลต่อหน่วยที่อยู่ที่ 0.01739 ดอลลาร์สิงคโปร์นั้นก็สูงกว่าประมาณการ 6.7% โดยกอง REIT ในกลุ่มที่อยู่อาศัยกองนี้ยังคงมีอัตราการเข้าพักเกือบเต็มในพอร์ตที่พักสำหรับแรงงานและที่พักนักศึกษา
ผู้จัดการของ CAREIT ระบุว่า กองฯ มุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่าที่เติบโตจากพื้นฐานธุรกิจ ควบคู่กับการใช้ประโยชน์จากงบดุลที่แข็งแกร่งเพื่อเข้าซื้อทรัพย์สินที่ช่วยเพิ่มมูลค่า โดย REIT กองนี้มีอัตราส่วนหนี้สินรวมอยู่ที่ 30.7% หลังจากการเข้าซื้อ Epiisod Macquarie Park โดยยังมีความสามารถในการก่อหนี้อีก 348.0 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เมื่ออิงจากเพดานอัตราหนี้สินที่ 40%
นอกจากนี้ S-REIT กลุ่มธุรกิจการบริการส่วนใหญ่ยังได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารเงินทุนในรายงานผลประกอบการล่าสุดของพวกเขา
FEHT รายงานต้นทุนหนี้เฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ลดลง โดยผู้จัดการกองฯ ระบุว่ากองฯ มีความพร้อมในการแสวงหาโอกาสการลงทุนเพื่อเพิ่มผลตอบแทนอย่างเลือกสรรด้วยงบดุลที่แข็งแกร่งและความสามารถในการก่อหนี้ที่เพียงพอ ซึ่งอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน ณ เดือนธันวาคม 2568 อยู่ที่ 33%
ในทำนองเดียวกัน CLAS มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนลดลงมาอยู่ที่ 37.7% ซึ่งยังอยู่ภายในขอบเขตทางด้านกฎเกณฑ์โดยที่ยังมีส่วนเผื่อเพียงพอ ซึ่งทำให้มีความสามารถในการก่อหนี้เพียงพอสำหรับโอกาสการลงทุนในอนาคต
ขณะที่ S-REIT กลุ่มธุรกิจการบริการส่วนใหญ่มีการเติบโตในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ Acrophyte Hospitality Trust กลับมีรายได้และรายได้ส่วนที่ปันผลได้ลดลงในปีงบประมาณ 2568 เนื่องจากผลการดำเนินงานได้รับผลกระทบจากกลยุทธ์การทยอยจำหน่ายทรัพย์สินที่ไม่ก่อประโยชน์ต่อธุรกิจหลักอย่างต่อเนื่อง และการหยุดชะงักจากการปรับปรุงโรงแรมตามข้อกำหนดของแบรนด์ที่โรงแรมที่มีผลการดำเนินงานดีจำนวน 7 แห่ง
อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการกองฯ ระบุว่า การปรับปรุงคุณภาพโดยรวมของพอร์ตการลงทุนอย่างต่อเนื่องมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการรักษามูลค่าและการเพิ่มผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนแบบ Stapled Security
การดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สิน (AEI) ยังเป็นองค์ประกอบสำคัญในพอร์ตการลงทุนส่วนใหญ่ เนื่องจากบรรดาผู้จัดการกองฯ ต่างพยายามผลักดันการเติบโตในอนาคต แม้ว่าการดำเนินงานดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ในระยะสั้น แต่บรรดาผู้จัดการกองฯ กลับมองว่าเป็นการลงทุนที่จำเป็นเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันและปกป้องมูลค่าในระยะยาว
CLAS ยังวางแผนการดำเนินโครงการปรับปรุงทรัพย์สินในเมืองด่านหน้าสำคัญ เช่น ลอนดอน ซิดนีย์ และนิวยอร์ก ขณะที่ CAREIT ยังคงประเมินโอกาสในการทำการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินที่คัดเลือกอย่างระมัดระวังในพอร์ตที่พักนักศึกษาอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการปรับแต่งการจัดวางเตียงและงานปรับปรุง
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year