กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอุตสาหกรรมของสิงคโปร์ (Industrial S-REIT) ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในผลประกอบการล่าสุด โดยมีปัจจัยหนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่า อัตราการเช่าพื้นที่ที่อยู่ในระดับที่ดี ท่ามกลางการบริหารการเช่าและการจัดการเงินทุนเชิงรุก
ผู้จัดการกองทรัสต์ของ S-REIT เหล่านี้ก็กำลังดำเนินกลยุทธ์การปรับโฉมพอร์ตทรัพย์สินเชิงรุกอย่างต่อเนื่องเพื่อผลักดันการสร้างมูลค่าที่ยั่งยืน การดำเนินการเหล่านี้รวมถึงการเข้าซื้อและการขายทรัพย์สินเพื่อสนับสนุนการหมุนเวียนเงินลงทุน และการขับเคลื่อนการเติบโตจากปัจจัยภายในผ่านการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สิน และการพัฒนาทรัพย์สินใหม่
JLL ระบุในรายงาน Singapore Industrial Market Dynamics เดือนเมษายนว่า ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและโลจิสติกส์ที่มีศักยภาพสูงขึ้นยังคงแข็งแกร่งในไตรมาสแรกของปี 2569 ในแง่ของแนวโน้ม JLL เสริมว่าความต้องการพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงขึ้นนั้นคาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับที่ดีต่อไป ถึงแม้ว่าผู้เช่าอาจมีความระมัดระวังด้านต้นทุนมากขึ้น หากความเสี่ยงในระดับโลกทวีความรุนแรงขึ้น
ในบรรดา S-REIT และทรัสต์ที่ถือครองและดำเนินธุรกิจจริง (Business Trust) จำนวน 39 กองที่มีการซื้อขายอย่างคึกคัก มี 8 กองที่มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอุตสาหกรรม ได้แก่ CapitaLand Ascendas REIT (CLAR), Mapletree Logistics Trust (MLT), Mapletree Industrial Trust (MINT), ESR REIT, AIMS APAC REIT, UI Boustead REIT, Alpha Integrated REIT และ Daiwa House Logistics Trust
ในอัปเดตทางธุรกิจไตรมาส 1 ปี 2569 CLAR รายงานว่าได้เข้าซื้อทรัพย์สินที่ช่วยเพิ่มมูลค่ากว่า 1.6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงไตรมาสดังกล่าว โดยอัตราผลตอบแทนจากรายได้สุทธิของทรัพย์สินเบื้องต้นอยู่ที่ 4.3%–7.4% การเข้าซื้อทรัพย์สินดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การฟื้นฟูพอร์ตทรัพย์สินของกองฯ และยังรวมถึงการลงทุนครั้งแรกในศูนย์ข้อมูลในญี่ปุ่นของกองฯ มูลค่า 620.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
อัตราการเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตกองฯ นั้นค่อนข้างทรงตัวที่ 90.5% ขณะที่การปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับไตรมาสดังกล่าวอยู่ที่ 10.6% ทั้งนี้ ผู้จัดการกองฯ คาดว่าการปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับปีงบการเงินนี้จะอยู่ที่เลขหลักเดียวในระดับปานกลาง
MLT รายงานการจ่ายเงินปันผลต่อหน่วยสำหรับไตรมาสที่สี่ที่ลดลง โดยมีสาเหตุหลักมาจากการไม่มีผลกำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมผลกำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สินแล้ว การจ่ายเงินปันผลต่อหน่วยที่ได้จากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน และนับเป็นไตรมาสที่สี่ติดต่อกันที่มีการจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย จากการดำเนินงานคงที่
ผู้จัดการกองฯ ระบุว่า กิจกรรมการปล่อยเช่ายังคงมีเสถียรภาพ ซึ่งช่วยสนับสนุนให้อัตราการเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตอยู่ในระดับสูงที่ 96.9% และช่วยให้ผลการดำเนินงานมีความแข็งแกร่ง
ผู้จัดการของ MLT ได้ดำเนินการฟื้นฟูพอร์ตทรัพย์สินเชิงรุกอย่างต่อเนื่อง โดยมีการขายทรัพย์สินที่มีคุณลักษณะเก่าและมีศักยภาพการพัฒนาใหม่ที่จำกัดเพื่อปลดล็อกมูลค่าโดยการนำเงินทุนไปลงทุนในทรัพย์สินที่ทันสมัย ซึ่งยังคงเป็นจุดมุ่งเน้นหลักของกองฯ
ในเดือนมีนาคม MLT ได้เข้าซื้อทรัพย์สินที่ช่วยเพิ่มมูลค่าอย่างคลังสินค้าเกรด A ที่ทันสมัย ประเภทถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) ในเมือง Mumbai ในมูลค่า 53.2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในระหว่างปีงบการเงินที่ผ่านมา ผู้จัดการกองฯ ได้จำหน่ายทรัพย์สินจำนวน 6 แห่งในสิงคโปร์ มาเลเซีย เกาหลีใต้ และออสเตรเลีย มูลค่ารวม 99.2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่ามูลค่าประเมินประมาณ 20%
ในทำนองเดียวกัน Mapletree Industrial Trust (MINT) ก็ได้ดำเนินกลยุทธ์การฟื้นฟูพอร์ตอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน โดยได้ดำเนินการจำหน่ายทรัพย์สินในสิงคโปร์และอเมริกาเหนือรวมมูลค่า 550.6 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีงบการเงิน 2568/2569
กองฯ ตั้งเป้าหมายที่การจำหน่ายทรัพย์สินแบบคัดเลือกที่มูลค่า 500–600 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในอเมริกาเหนือ และมีแผนที่จะปรับสมดุลพอร์ตทรัพย์สินศูนย์ข้อมูลโดยมุ่งเน้นไปที่ผู้ให้บริการคลาวด์ (cloud) ผู้ให้บริการศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่พิเศษ และผู้ให้บริการเช่าพื้นที่ภายในศูนย์ข้อมูล (colocation) โดยกองฯ ได้ประกาศในเดือนพฤษภาคม 2569 ว่ากองฯ ได้ทำข้อตกลงในการขายศูนย์ข้อมูลในเมือง Philadelphia ในมูลค่า 14.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
ในส่วนอื่น ๆ ESR REIT รายงานรายได้ส่วนที่ปันผลได้ที่โตขึ้นในไตรมาสแรก ท่ามกลางต้นทุนทางการเงินที่ลดลง โดยทางกองฯ รายงานถึงการปรับขึ้นค่าเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตที่ 9.2% ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ยังคงทรงตัวที่ 91.3%
ผู้จัดการกองฯ ได้ดำเนิน “กลยุทธ์ 4R” ตั้งแต่ปี 2566 เพื่อปรับปรุงพอร์ตทรัพย์สินของกองฯ ซึ่งส่งผลให้พอร์ตประกอบไปด้วยทรัพย์สินที่มีสิทธิการเช่าที่มีอายุสัญญาเช่ามากกว่า 30 ปีประมาณ 74% ซึ่งช่วยลดผลกระทบจากการเสื่อมมูลค่าของสัญญาเช่าที่ดินต่อมูลค่าประเมินและมูลค่าทรัพย์สุทธิได้อย่างมีนัยสำคัญ
ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ผู้จัดการกองฯ ยังได้ประกาศการจำหน่ายทรัพย์สินที่ไม่ก่อประโยชน์ต่อธุรกิจหลักมูลค่า 439.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และมีแผนดำเนินโครงการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินและการพัฒนาใหม่ของทรัพย์สินที่ล้าสมัย เพื่อสร้างโอกาสการเติบโตจากปัจจัยภายในต่อไป
DBS Group Research ระบุในรายงานวันที่ 4 มิถุนายนว่า อันดับความน่าสนใจของ S-REIT ที่ทางฝ่ายวิจัยให้น้ำหนักมากที่สุด คือกลุ่มอาคารสำนักงาน (เกรด A) รองลงมาคือกลุ่มอุตสาหกรรม (โลจิสติกส์/ศูนย์ข้อมูล) ตามด้วย กลุ่มค้าปลีก และกลุ่มการบริการ โดยหุ้นขนาดใหญ่ที่ฝ่ายวิจัยแนะนำ ได้แก่ CLAR และ MLT
สถาบันวิจัยมีมุมมองเชิงบวกต่อ S-REIT กลุ่มอุตสาหกรรม โดยระบุว่าเจ้าของทรัพย์สินยังคาดว่าจะเห็นการปรับค่าขึ้นเช่าในเชิงบวกในระดับเลขหลักเดียวช่วงกลางถึงสูงในปี 2569 สำหรับทรัพย์สินส่วนใหญ่
สำหรับบทวิเคราะห์และข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ กรุณาเข้าชม https://www.sgx.com/securities/sectors สำหรับ SREITs & Property Trusts Chartbook
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times – อ่านบทความต้นฉบับ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/industrial-s-reits-maintain-operational-resilience-while-undertaking-portfolio-rejuvenation