ภาค S-REIT ตามที่วัดโดยดัชนี iEdge S-REIT ปรับตัวลดลงในไตรมาสแรกของปี 2569 เนื่องจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์สร้างแรงกดดันต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน โดยดัชนีปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในเดือนมกราคม แต่ลดลง 7% ในเดือนมีนาคม ท่ามกลางความขัดแย้งที่ยังคงดำเนินอยู่ในตะวันออกกลาง ส่งผลให้ผลตอบแทนรวมเป็นลบที่ 6.4% ในไตรมาส 1 ปี 2569
แม้ว่าผลการดำเนินงานด้านราคาจะอ่อนตัวลง แต่กิจกรรมการซื้อขายของนักลงทุนรายย่อยในภาค S-REIT กลับเพิ่มขึ้นในเดือนมีนาคม โดยนักลงทุนรายย่อยเป็นผู้ซื้อสุทธิและมีการเข้าซื้อสุทธิมากกว่า 300 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ตลอดทั้งเดือน สะท้อนถึงการมีส่วนร่วมที่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ตลาดปรับตัวลง
S-REIT 10 กองที่มีการเข้าซื้อจากนักลงทุนรายย่อยสูงที่สุดนับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ได้แก่ CapitaLand Ascendas REIT, Frasers Centrepoint Trust, Mapletree Industrial Trust, Keppel REIT, Lendlease Global Commercial REIT, Parkway Life REIT, CapitaLand India Trust, ESR REIT, Keppel DC REIT และ Mapletree Logistics Trust
การเข้าซื้อจากนักลงทุนรายย่อยเห็นได้ในหลากหลายกลุ่มภาคธุรกิจย่อย รวมถึง กลุ่มอุตสาหกรรม กลุ่มเชิงพาณิชย์ กลุ่มโลจิสติกส์ และกลุ่มศูนย์ข้อมูล
ในทางกลับกัน นักลงทุนสถาบันเป็นผู้ขายสุทธิของ S-REIT โดยมียอดขายออกสุทธิจากนักลงทุนสถาบันจำนวน 225 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในเดือนมีนาคม อย่างไรก็ตาม การเข้าซื้อนั้นเป็นการเข้าซื้อเฉพาะบางกองในเดือนดังกล่าว โดย Keppel DC REIT, Centurion Accommodation REIT และ OUE REIT มีการเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนสถาบันรวมกัน 45 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ในเดือนมีนาคม S-REIT มีผลตอบแทนรวมลดลง 6.9% โดยหุ้นส่วนใหญ่มีการดำเนินงานที่อ่อนตัวลง ทั้งนี้ Suntec REIT และ Acrophyte Hospitality Trust เป็น S-REIT เพียงสองแห่งที่มีผลการดำเนินงานด้านราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงเดือนดังกล่าว
ผลการดำเนินงานของ Suntec REIT สอดคล้องกับการพัฒนาขององค์กรที่ประกาศในเดือนมีนาคม ซึ่งรวมถึงการอนุมัติการขายบริษัทผู้จัดการกองทรัสต์ให้แก่ Acrophyte Asset Management ทั้งนี้ Acrophyte ซึ่ง Gordon Tang มหาเศรษฐีด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของ ได้เข้าทำข้อตกลงมูลค่า 190 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เพื่อเข้าซื้อกิจการ 100% ของ ESR Trust Management (Suntec) จาก ESR Asset Management
การเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์ดังกล่าวถูกพูดถึงในการหารือกับนักลงทุนล่าสุด โดยตามความเห็นของฝ่ายวิจัย DBS ธุรกรรมนี้อาจช่วยให้เกิดความสอดคล้องกันมากขึ้นระหว่างผู้บริหารจัดการกองทรัสต์และกองทรัสต์ และอาจเปิดโอกาสสำหรับการดำเนินการทางกลยุทธ์ต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น การขายทรัพย์สินในออสเตรเลีย หรือการขายสัดส่วนการถือครองใน One Raffles Quay และ Marina Bay Financial Centre 1 และ 2 ซึ่งอาจช่วยสนับสนุนการบริหารงบดุลและการวางตำแหน่งในอนาคต
นอกจากนี้ Hongkong Land ได้เข้าซื้อหุ้นสัดส่วน 10.8% ใน Suntec REIT จาก ESR เป็นมูลค่า 541 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงปลายเดือนที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการเพิ่มการลงทุนของบริษัทฯ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสิงคโปร์
ในมุมมองระดับมหภาค ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย ท่ามกลางความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ในตะวันออกกลางที่สูงขึ้น และความคาดหวังว่าธนาคารกลางของสหรัฐฯ อาจคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูงเป็นระยะเวลานาน อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์บางรายได้ชี้ให้เห็นถึงปัจจัยชดเชยที่อาจเกิดขึ้น โดย Darren Chan นักวิเคราะห์จาก Phillip Securities ระบุถึงโอกาสการเติบโตของเงินปันผลต่อหน่วยในปีงบประมาณ 2569 ที่ได้รับแรงสนับสนุนจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยข้ามคืนแบบทบต้นของสิงคโปร์ (SORA) ปรับลดลง
ฝ่ายวิจัย DBS ระบุว่า มูลค่าการประเมินของภาคธุรกิจนี้ยังคงน่าสนใจ ณ อัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชีเฉลี่ยที่ 0.95 เท่า โดยมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลล่วงหน้าสำหรับปีงบประมาณ 2569 ที่ประมาณ 5.7% ซึ่งคิดเป็นส่วนต่าง 3.7% เมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต ส่วน S-REIT ที่อยู่ในดัชนี iEdge Singapore Next 50 มีการซื้อขายที่ประมาณ 0.9 เท่าของอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลล่วงหน้าอยู่ที่ประมาณ 6.3% ถึง 6.5%
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year