13 May 2025 | Category: Market Updates
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในสิงคโปร์
ที่มา: Bloomberg, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) ข้อมูล ณ วันที่ 8 พฤษภาคม
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) ที่มีการลงทุนในกลุ่มธุรกิจย่อยของภาคอุตสาหกรรมรายงานถึงการเติบโตในรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ในไตรมาสสิ้นสุดเดือนมีนาคมเป็นส่วนใหญ่
ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเกิดขึ้นจากที่ S-REIT ภาคอุตสาหกรรมรายงานถึงอัตราการเช่าที่คงที่และมีการปรับขึ้นค่าเช่าในไตรมาสล่าสุด อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ท้าทายจากผลกระทบของภาษีการค้าและความไม่แน่นอนทางการค้าในระดับโลก ผู้จัดการกอง REIT ต่าง ๆ จึงยังคงมีความระมัดระวังต่อแนวโน้มเศรษฐกิจอยู่ โดยให้ความสำคัญมากขึ้นกับการรักษาผู้เช่าเดิมและการบริหารต้นทุน
ใน S-REIT 7 กองที่เน้นการลงทุนไปที่ภาคธุรกิจย่อยของภาคอุตสาหกรรม มีสามกองที่รายงานผลการดำเนินการเต็มปีในฤดูประกาศผลประกอบการล่าสุด ในขณะที่กองอื่น ๆ เพียงอัปเดตผลการดำเนินงานของไตรมาสแรก
เงินปันผลต่อหน่วยของ Mapletree Industrial Trust’s (MINT) สำหรับปีงบการเงิน 2568 สิ้นสุดเดือนมีนาคมเพิ่มขึ้น 1% มาอยู่ที่ 0.1357 ดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นผลมากจากรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น การเติบโตนี้ได้รับแรงหนุนโดยส่วนรายได้จากศูนย์ข้อมูลที่ Osaka และการเข้าซื้อกิจการใน Tokyo นอกเหนือไปจากรายได้จากสัญญาเช่าพื้นที่ใหม่และการต่อสัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์
อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการของ MINT กล่าวว่า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นและต้นทุนการกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นอาจยังคงสร้างแรงกดดันต่อการจ่ายเงินปันผล ซึ่งทางกองฯ จะใช้มาตรการการลดต้นทุนและเน้นไปที่การรักษาผู้เช่าเดิมเพื่อรักษาระดับการเช่าพื้นที่ในพอร์ตโฟลิโอให้คงที่
Mapletree Logistics Trust (MLT) รายงานผลการดำเนินงานที่คงที่ โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่ที่ 96.2% และการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 5.1% ในไตรมาสที่สี่ อย่างไรก็ตาม รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์กลับตกลง 1.6% เนื่องจากส่วนรายได้ที่จากจีนที่ลดลง การไม่มีรายได้จากทรัพย์สินที่ได้ขายไป และการอ่อนค่าของสกุลเงินในภูมิภาคเมื่อเทียบกับดอลลาร์สิงคโปร์
ผู้จัดการของ MLT คาดว่าผู้เช่าจะใช้แนวทางที่ระมัดระวังในการเช่าและขยายพื้นที่ท่ามกลางความตึงเครียดทางการค้าระหว่างประเทศ โดยกองฯ ให้ความสำคัญสูงสุดกับการรักษาผู้เช่าเดิม ความแข็งแกร่งของพอร์ต และการบริหารต้นทุน ทั้งนี้ กองฯ ประเมินว่าประมาณ 15% ของรายได้ในพอร์ตมาจากผู้เช่าที่ประกอบธุรกิจการส่งออก
สำหรับทรัสต์กองอื่น ๆ AIMS APAC Reit ก็ได้รายงานถึงอัตราการเช่าทรัพย์สินในพอร์ตที่คงที่และการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 20% สำหรับปีงบประมาณ 2568 และเงินปันผลต่อหน่วยสำหรับทั้งปีเพิ่มขึ้น 2.6% มาอยู่ที่ 0.096 ดอลลาร์สิงคโปร์
ผู้จัดการกองฯ ระบุว่า งบดุลที่แข็งแกร่งของกองฯ ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพียง 28.9% ทำให้กองมีความสามารถในการรองรับหนี้สินที่จะลงทุนในการดำเนินการเพื่อการเติบโตในอนาคตและการเข้าซื้อกิจการใหม่
ในทำนองเดียวกัน ESR Reit รายงานถึงรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์สำหรับไตรมาสแรกของปี 2568 จำนวน 82.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เพิ่มขึ้น 31.3% จากปีก่อนหน้า ซึ่งโดยหลักเป็นผลจากรายได้ทั้งไตรมาสจากทรัพย์สินที่ซื้อมา การแล้วเสร็จของการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สิน และรายได้ที่สูงขึ้นจากทรัพย์สินที่มีอยู่เดิม
รายได้สำหรับการจ่ายเงินปันผล (DI) เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 44.2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2568 ผู้จัดการกองฯ คาดว่า รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์และรายได้สำหรับการจ่ายเงินปันผลจะเพิ่มขึ้นในปีงบประมาณ 2568 เมื่อพิจารณาจากรายได้ทั้งปีจากการเข้าซื้อกิจการและการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินที่ดำเนินการเสร็จสมบูรณ์ และการปรับขึ้นค่าเช่า
Sabana Industrial Reit รายงานการปรับขึ้นค่าเช่า 15.3% ในไตรมาสแรก ซึ่งเป็นการปรับขึ้นค่าเช่าถึงสองหลักติดต่อกันถึงสี่ปี รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 22% มาอยู่ที่ 16 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยหลักมาจากรายได้รวมที่เพิ่มขึ้น ผู้จัดการกองฯ ระบุว่า ผลการดำเนินงานอาจต้องเผชิญกับความท้าทายจากการหยุดชะงักในการค้าระหว่างประเทศ และแรงกดดันด้านต้นทุนอย่างมีนัยสำคัญจากความเป็นไปได้ในการเก็บภาษีของสหรัฐฯ ทั้งนี้ ทางกองฯ ยังคงเน้นที่การเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ของพอร์ตให้ได้สูงที่สุด
Daiwa House Logistics Trust (DHLT) รายงานการเพิ่มขึ้นในรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตโดยรวมที่ 2.7% ในสกุลดอลลาร์สิงคโปร์ระหว่างไตรมาสแรก โดยหลักมาจากการเข้าซื้อกิจการของ D Project Tan Duc 2 ซึ่งถูกหักลบบางส่วนโดยค่าเงินเยนที่อ่อนตัวลงและส่วนรายได้ที่ลดลงจากญี่ปุ่น
ผู้จัดการของ DHLT ระบุว่า ภาษีการค้าได้ส่งผลในความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั่วโลก และกองฯ กำลังติดตามผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น ผู้เช่าของ DHLT ในญี่ปุ่นแบ่งตามรายได้ค่าเช่ารวมจำนวนน้อยกว่า 10% ประกอบธุรกิจการส่งออกสินค้า ขณะที่ทรัพย์สินในเวียดนามมีสัญญาเช่าระยะยาวถึง 20 ปี ซึ่งจะหมดอายุในปี 2586
นักวิเคราะห์ของ Phillip Securities ระบุเมื่อเดือนที่แล้วว่า S-REIT ในภาคธุรกิจย่อยของภาคอุตสาหกรรมอาจเผชิญกับผลกระทบระดับปานกลาง เนื่องจากการผลิตอาจลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่มีกิจกรรมทางธุรกิจระหว่างประเทศ อย่างไรก็ตาม พวกเขาเสริมว่า การย้ายฐานการผลิตกลับประเทศหรือไปยังประเทศใกล้เคียงอาจเพิ่มความต้องการด้านอุตสาหกรรมในท้องถิ่น
นักวิเคราะห์ยังคงให้น้ำหนักมากกับ S-REIT เนื่องจากภาคธุรกิจนี้มีความสามารถในการต้านทานภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้ค่อนข้างดี เนื่องจากผู้เช่ามีข้อผูกพันตามสัญญาที่ต้องจ่ายค่าเช่า พวกเขาระบุว่าภาคธุรกิจนี้อาจเริ่มได้รับประโยชน์จากการประหยัดต้นทุนจากอัตราดอกเบี้ยในปี 2568 และ 2569
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year