- REIT ทั่วโลกเผชิญกับความท้าทายในปี 2023 ซึ่งนำโดยผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โดยทั่วไปแล้ว อัตราที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้น มูลค่าทรัพย์สินลดลง และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นยังทำให้การกระจายทุนสำหรับ REIT หลายรายการลดลงอีกด้วย
- ดัชนี iEdge S-REIT รักษาอัตราผลตอบแทนเงินปันผลบ่งชี้ที่ 6% เทียบกับ 4.2% สำหรับ FTSE EPRA/Nareit Developed Index ในช่วง 12M ที่ผ่านมา ดัชนี iEdge S-REIT สร้างการลดลง 3.1% โดยมีการจ่ายเงินปันผลทำให้ผลตอบแทนรวมอยู่ที่ 3.0% ในเวลาเดียวกัน ดัชนี FTSE EPRA/Nareit Developed Index เพิ่มขึ้น 2.8% โดยมีผลตอบแทนรวม 7.3%
- กองทรัสต์ที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรกของสิงคโปร์ในกลุ่ม S-REIT รวมกันมากกว่า 75% ของน้ำหนักของดัชนี iEdge S-REIT กองทุนทั้ง 10 แห่งนี้ลดลงเฉลี่ย 7% ในช่วง 12M ที่ผ่านมา ในขณะที่ยังคงรักษาอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยที่ 5.6% เมื่อปิดวันศุกร์ FLCT คงอัตราผลตอบแทนสูงสุดของกองทรัสต์ 10 กองที่ 6.2% หลังจากที่ REIT เห็นราคาต่อหน่วยลดลง 5.8% ในช่วง 12M ในขณะที่จ่าย DPU 7.04 เซนต์ในปีงบฯ 2023 เทียบกับ 7.62 เซนต์ในปีงบฯ 22
REIT ทั่วโลกเผชิญกับความท้าทายในปี2023ซึ่งนำโดยผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จากมุมมองกว้างๆ อัตราที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้น มูลค่าทรัพย์สินลดลง เนื่องจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นยังทำให้การกระจายทุนสำหรับ REIT หลายรายการลดลงอีกด้วย แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงในปี 2024 กระตุ้นให้ดัชนี FTSE/EPRA NAREIT Developed ในช่วงสองเดือนสุดท้ายของปี 2023 ส่งผลให้ดัชนีมีกำไรเพิ่มขึ้น 4.4% ในปี 2023 โดยมีการลงทุนซ้ำจากเงินปันผลทำให้ผลตอบแทนรวมเพิ่มขึ้นเป็น 8.9%
REIT ที่จดทะเบียนในสหรัฐฯ มากกว่า 100 แห่งประกอบด้วยมากกว่า 60% ของน้ำหนักของ FTSE EPRA/Nareit Developed Index ที่งานอุตสาหกรรมเมื่อเร็วๆ นี้ การประชุม REITworld ของ Nareit: 2023 นักวิเคราะห์จาก Evercore ISI และ BofA Securities ได้แบ่งปันมุมมองในแง่ดีของพวกเขา แม้ว่าจะมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับภาค REIT ก็ตาม Steve Sakwa จาก Evercore ISI คาดการณ์ว่าทุนสำรองของ Fed จะลดอัตราดอกเบี้ยลงสามถึงสี่เท่าในปี 2024 ซึ่งจะช่วยเพิ่ม REITs ได้ถึง 15-20% โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี ในงานเดียวกัน Jeff Horowitz จาก BofA Securities คาดว่ากิจกรรม IPO ในตลาด REIT จะเพิ่มขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมองหาการลงทุนในสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์
ดัชนี iEdge S-REIT ยังเพิ่มขึ้น 0.3% โดยมีผลตอบแทนรวม 6.6% ในปี 2023 แผนภูมิด้านล่างแสดงให้เห็นว่าดัชนีทั้งสองมีการดำเนินการในลักษณะเดียวกันนับตั้งแต่สิ้นปี 2019 โดยผลตอบแทนรวมลดลง 4.5% สำหรับ FTSE EPRA/NAREIT ดัชนีที่พัฒนาแล้วและดัชนี iEdge S-REIT ลดลง 5.4% สำหรับภาค S-REIT นั้น DBS Group Research ได้จัดทำรายงาน Singapore Industry Focus ในช่วงกลางเดือนธันวาคม
ที่มา: SGX (ข้อมูล ณ วันที่ 5 มกราคม 2024)
ดัชนี iEdge S-REIT รักษาอัตราผลตอบแทนเงินปันผลบ่งชี้ที่ 5.6% เทียบกับ 4.2% สำหรับ FTSE EPRA/Nareit Developed Index
ในบรรดากองทรัสต์ที่ใหญ่ที่สุด 10 กองของสิงคโปร์ในกลุ่ม S-REIT เมื่อพิจารณาตามมูลค่าตลาด CapitaLand Integrated Commercial Trust (‘CICT’) ยังคงรักษามูลค่าตลาดสูงสุดไว้ที่ 13.4 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในเดือนพฤศจิกายน CICT ยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในถนนออร์ชาร์ดและพื้นที่ชานเมืองได้เห็นค่าเช่าฟื้นตัวและยังคงฟื้นตัวตามลำดับ ภาคการค้าปลีกยังมียอดขายเติบโตปีต่อปีในอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ นำโดยอาหารและเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ เครื่องสำอางและอุปกรณ์อาบน้ำ และเครื่องแต่งกายและรองเท้า CICT ยังคาดว่ากิจกรรมการท่องเที่ยวของสิงคโปร์จะกลับมาอีกครั้งภายในปี 2024
ที่มา: SGX, Refinitiv (ข้อมูล ณ วันที่ 5 มกราคม 2024) หมายเหตุ Refinitiv คำนวณอัตราส่วนของเงินปันผลรายปีต่อราคาหุ้น เงินปันผลจะถูกปรับตามการแตกหุ้นในช่วงระยะเวลา 12 เดือน เงินปันผลรวม (เงินปันผลก่อนหักภาษี) ใช้ในการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล และราคาคือราคาปิดของวันทำการซื้อขายก่อนหน้า และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลจะวัดเฉพาะการจ่ายเงินปันผลในอดีตล่าสุดเท่านั้น แต่ไม่ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงของเงินปันผลที่คาดว่าจะเกิดขึ้น
ในบรรดากองทรัสต์ S-REIT Sector ที่ใหญ่ที่สุด 10 กองของสิงคโปร์เมื่อพิจารณาตามมูลค่าตลาด ปัจจุบัน Frasers Logistics & Commercial Trust (‘FLCT’) ยังคงรักษาอัตราผลตอบแทนโดยประมาณสูงสุดที่ 6.2% ในขณะที่ Frasers Centrepoint Trust (‘FCT’) มีหน่วยที่แข็งแกร่งที่สุด ประสิทธิภาพราคาในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา โดยราคาต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 10.2% แม้ว่าทรัพย์สินของ FCT ทั้งหมดจะตั้งอยู่ในสิงคโปร์ แต่มูลค่าพอร์ตโฟลิโอของ FLCT เพียง 10% ตั้งอยู่ในสิงคโปร์ โดยมากกว่า 50% ตั้งอยู่ในออสเตรเลีย และส่วนที่เหลือในสหราชอาณาจักรและยุโรป หากต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสถานที่ตั้งของทรัพย์สินที่เป็น REIT โปรดดูหน้า 18-19 ใน Chartbook: S-REITs & Property Trusts ที่นี่
อัตราผลตอบแทนโดยประมาณ 6.2% ของ FLCT เป็นผลมาจากราคาต่อหน่วยที่ลดลง 5.8% ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา และการกระจายที่ 7.04 เซนต์ (‘DPU’) ต่อหน่วยปีงบประมาณ 2023 (สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน) เทียบกับ 7.62 เซนต์ในปีงบประมาณ 2022 ผู้จัดการของ FLCT ยืนยันเมื่อสองสัปดาห์ก่อนว่ารายรับของ FLCT และรายได้จากทรัพย์สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว (NPI) ลดลง 6.5% และ 9.0% เป็น 420.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และ 311.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในปีงบประมาณ 2023 ตามลำดับ สาเหตุหลักคือการขาย Cross Street Exchange อัตราแลกเปลี่ยนที่อ่อนตัวลง และรายได้จากทรัพย์สินบางแห่งลดลง ต้นทุนการดำเนินงานและการเงินที่สูงขึ้นก็ส่งผลต่อผลลัพธ์เช่นกัน รายได้จากการกระจายลดลงเหลือ 262.3 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ จาก 281.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีงบฯ 2022 การเข้าซื้อทรัพย์สินของออสเตรเลียสี่แห่งในปี 2HFY22 และการเสร็จสิ้นโครงการ Connexion II และ Worcester จะช่วยชดเชยการลดลงได้บางส่วน FLCT ปิดวันศุกร์ที่ 1.13 ดอลลาร์สิงคโปร์ โดย Refinitiv ฉันทามติประมาณราคาเป้าหมายที่ 1.32 ดอลลาร์สิงคโปร์
FCT บรรลุรายได้รวมและ NPI ที่สูงเป็นประวัติการณ์ที่ 369.7 ล้านดอลลาร์ และ 265.6 ล้านดอลลาร์ ในปีงบประมาณ 2023 (สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน) ซึ่งเพิ่มขึ้น 3.6% และ 2.7% ตามลำดับ ปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือรายได้จากค่าเช่าที่สูงขึ้นจากจำนวนผู้เข้าพักที่เพิ่มขึ้น สัญญาเช่าใหม่และสัญญาเช่าต่ออายุ ค่าเช่าขั้นบันได และการเช่าห้องโถงใหญ่ อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าบำรุงรักษา ค่าสาธารณูปโภค และพนักงาน จะช่วยชดเชยการเติบโตของ NPI ได้ การจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนอยู่ที่ 207.7 ล้านดอลลาร์ ลดลงเล็กน้อย 0.2% เนื่องจากดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และเงินกู้ยืมสำหรับการซื้อ NEX และ Waterway Point DPU อยู่ที่ 12.150 เซนต์ ต่ำกว่า 12.227 เซนต์เล็กน้อยในปีงบประมาณ 2022 FCT ปิดทำการในวันศุกร์ที่ 2.26 เหรียญสิงคโปร์ โดย Refinitiv คาดการณ์ราคาเป้าหมายที่ 2.39 เหรียญสิงคโปร์
กองทรัสต์ที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับของกลุ่ม S-REIT ตามมูลค่าตลาด คงอัตราส่วน P/B เฉลี่ยไว้ที่ 0.93 เท่าในวันศุกร์ โดยเฉลี่ยแล้ว พวกเขาต่ำกว่าอัตราส่วน P/B ในรอบ 5 ปีถึง 13% มีเพียง Suntec REIT เท่านั้นที่อยู่เหนือราคาประมาณการฉันทามติของ Refinitiv ที่ 1.24 ดอลลาร์สิงคโปร์ เทียบกับ SS$1.15 กองทรัสต์อีกเก้าแห่งนั้นต่ำกว่าราคาเป้าหมายโดยเฉลี่ยที่ Refinitiv ประเมินไว้ประมาณร้อยละ 8 การประมาณการเหล่านี้ที่มีอยู่ใน SGX Stock Screener แสดงถึงความคิดเห็นของนักวิเคราะห์โดยเฉลี่ยเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของหุ้นในช่วง 18 เดือนข้างหน้า ภาค S-REIT ทั้งหมดเห็นว่าราคาต่อหน่วยอยู่ที่เฉลี่ย/ค่ามัธยฐานที่ 20%/15% ต่ำกว่าราคาเป้าหมายโดยประมาณของ Refinitiv โดยมีอัตราส่วน P/B เฉลี่ย/ค่ามัธยฐานที่ 0.74 เท่า
กองทรัสต์ของภาค S-REITs ที่จดทะเบียนซื้อขายในปัจจุบันมีดังต่อไปนี้:
ที่มา: SGX, Refinitiv, Bloomberg (ข้อมูล ณ วันที่ 5 มกราคม 2024), หมายเหตุ *Stapled Trust, **Business Trust