- ภายใน S-REIT Sector ส่วนธุรกิจโรงแรมได้รับการบันทึกการไหลเข้าของเงินทุนสุทธิสูงสุดและผลตอบแทนรวมเฉลี่ยสูงสุดใน 13 ช่วงที่ผ่านมา ตามด้วย REIT ศูนย์ข้อมูลแบบ Pure-Play สองรายการ ตามมาด้วย stapled hospitality trusts โดยให้ผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ยคงที่ในปี 2022 ในขณะเดียวกันก็ดึงดูดเงินทุนสุทธิให้ไหลเข้าด้วย
- กองทรัสต์ของ S-REIT Sector รักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์เฉลี่ยที่ 37% ในปี 2022 โดยกองทรัสต์ 15 กองที่มีอัตราส่วนต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ยังคงมีจำนวนน้อยกว่าครึ่งนึงของทรัสต์ทั้งหมด ถึงแม้จะมีการปรับลดลงของจำนวนกองทรัสต์ที่มีอัตราส่วนสูงกว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 21 กอง โดยกองทรัสต์ทั้ง 15 กองที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ต่ำกว่าดังกล่าวได้บันทึกการไหลเข้าของเงินทุนสุทธิในช่วงต้นเดือน ม.ค.
- ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาพบว่าประมาณครึ่งหนึ่งของกองทรัสต์ของ S-REIT Sector ดำเนินการซื้อกิจการเพื่อเพิ่มมูลค่าผู้ถือหน่วย เมื่อคืนที่ผ่านมา Mapletree Logistics Trust มีการรายงานรายได้รวมใน 3Q FY22/23 ซึ่งเพิ่มขึ้น 8.0% YoY เป็น 180 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นผลมาจากการเข้าซื้อกิจการที่เพิ่มขึ้นซึ่งเสร็จสิ้นใน 1Q FY22/23 และ FY 21/22
- Suntec REIT รายงานการเติบโตของรายได้ที่แจกจ่ายได้ 3.4% YoY สำหรับปีงบประมาณ 2021 โดย DPU เติบโต 2.5% สำหรับความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า ผู้บริหารกองทรัสต์ได้ทำเครื่องหมายถึงความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น อัตราแลกเปลี่ยนที่อ่อนค่าลง และต้นทุนด้านพลังงานที่สูงขึ้นจะบั่นทอนกำไรจากการดำเนินงานและการกระจายผลกระทบ
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความต้องการทั่วโลกและประสิทธิภาพของ REIT ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อ S-REIT Sector ในท้องถิ่น ตั้งแต่สิ้นปี 2019 จนถึงวันที่ 19 มกราคม การลดลงของผลตอบแทนรวมของดัชนี iEdge S-REIT ดัชนี FTSE ST REIT และดัชนี FTSE EPRA/NAREIT Developed มีท่าทีคล้ายคลึงกันโดยลดลงตามลำดับที่ -6.3%, – 7.2% และ -8.8%
อย่างไรก็ตาม ความสัมพันธ์ระหว่างดัชนี FTSE EPRA/NAREIT Developed และเกณฑ์มาตรฐาน REIT ในท้องถิ่นนั้นอ่อนแอตั้งแต่ 3Q20 โดยมีค่าสัมประสิทธิ์สหสัมพันธ์เฉลี่ย 120 วันต่ำกว่า 0.25 จนถึงวันที่ 19 ม.ค. ซึ่งสื่อถึงการขาดความสัมพันธ์แบบวันต่อวันและผลตอบแทนที่มีการแข่งขันสูง โดยชี้ให้เห็นความหลากหลายของ S-REIT Sector ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มที่ใช้งานได้สำหรับผู้บริหารพอร์ตโฟลิโอทั่วโลก โดยสอดคล้องกับการพัฒนาของแพลตฟอร์มในฐานะศูนย์กลางระดับโลกสำหรับการจดทะเบียน REIT เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2023 ประเด็นสำคัญที่น่าสนใจสำหรับภาค REIT ในปี 2023 ได้แก่ ผลกระทบของต้นทุนพลังงาน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อัตราการครอบครอง การปรับค่าเช่า การซื้อกิจการ และการระดมทุน
เลเวอเรจรวม
ก่อนที่ FOMC ของสหรัฐฯ จะเริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ย Fed Funds ในวันที่ 17 มีนาคม 2022 โดยเฉลี่ยแล้ว เกือบ 75% ของกองทรัสต์ของ S-REIT Sector มีหนี้สินหมุนเวียนโดยตรงในอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือป้องกันความเสี่ยงผ่านการแลกเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นคงที่ (คลิกที่นี่เพื่อดูเพิ่มเติม).
US Fed Funds Rate สิ้นสุดปี 2022 ที่ 4.25% ถึง 4.50% โดย SORA แบบทบต้น 1 ล้านสิ้นปีที่ 2.78%
กอง REIT และทรัสต์อสังหาริมทรัพย์จำนวน 40 กองของ S-REIT Sector สิ้นสุดปีด้วยอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์เฉลี่ย 37.0% เช่นเดียวกับสิ้นปี 2021 ซึ่งมีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์เฉลี่ยที่ 37.2% โปรดทราบว่าหากพิจารณาถึงผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจากการลดลงของมูลค่าพอร์ตการลงทุนของ Manulife US REITs ต่ออัตราส่วนหนี้สินรวม อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์โดยเฉลี่ยสำหรับกองทรัสต์ 40 กอง ณ สิ้นปี 2022 จะเพิ่มขึ้นเป็น 37.2%
เมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงานเปรียบเทียบและกระแสเงินทุนภายในกลุ่มตั้งแต่ปลายปี 2021 อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์มีอิทธิพลต่อนักลงทุนในระดับหนึ่ง โดยกองทรัสต์ 15 กองที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์อยู่ที่ 36.5% หรือต่ำกว่าค่าเฉลี่ยลดลง 9.8% ในปี 2022 ในขณะที่มีเงินทุนไหลออกสุทธิ 215 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ใน 13 ช่วงแรกของปี 2023 ซึ่ง 15 ทรัสต์ดังกล่าวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.2% ขณะที่มีเงินทุนไหลเข้าสุทธิ 10 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในขณะเดียวกัน กองทรัสต์ 21 กองที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์อยู่ที่ 37.5% หรือสูงกว่านั้น ลดลงเฉลี่ย 22.1% ในปี 2022 ขณะที่มีเงินทุนไหลออกสุทธิ 767 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ใน 13 ช่วงแรกของปี 2023 มีกองทรัสต์ 21 กองที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.7% ขณะที่มีเงินทุนไหลออกสุทธิ 25 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยโปรดทราบว่าการไหลออกของกองทุนและการไหลเข้าของกองทรัสต์ 21 กองที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์โดยเฉลี่ยคาดว่าจะสูงขึ้นเนื่องจากมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดที่สูงกว่า
ที่มา: Bloomberg, SGX, ข้อมูล ณ วันที่ 19 ม.ค. 2023 โปรดทราบว่าสามส่วนข้างต้นอ้างอิงจากอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ ณ วันที่ 31 ธ.ค.
แรงขับเคลื่อนและความท้าทายต่อภาคส่วน
ตลอดปี 2022 ตลาดหุ้นทั่วโลกมีการคาดการณ์ล่วงหน้า โดยมีห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกและความกังวลเกี่ยวกับการเติบโตที่ตามมาซึ่งถ่วงน้ำหนักหุ้นเทคโนโลยีทั่วโลก ในขณะที่ต้นทุนด้านพลังงาน อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ความผันผวนของสกุลเงิน ภาคส่วนทั้งสองนี้ติดอันดับภาคหุ้นทั่วโลกที่มีผลการดำเนินงานน้อยที่สุดในปี 2022
การคาดการณ์ทางเศรษฐกิจที่ลดลงทำให้อัตราส่วนราคาต่อมูลค่าตามบัญชี (P/B) ของดัชนี FTSE ST REIT ลดลงเหลือ 0.84 เท่า หรือลดลง 16% ต่อมูลค่าตามบัญชีในเดือนตุลาคม 2022 นโยบายสนับสนุนทางเศรษฐกิจที่ตามมาของจีนและสหรัฐฯ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยได้เห็นดัชนี FTSE ST REIT ส่วนลดมูลค่าทางบัญชีแคบลงเหลือ 5% ซึ่งยังคงถือว่าต่ำกว่าค่าพรีเมียม 18% ของดัชนีที่เห็นในเดือนมกราคม 2021 อย่างเห็นได้ชัด
ด้วย S-REIT Sector ที่รักษาแบนด์วิธที่สำคัญของส่วนย่อย ตั้งแต่การค้าปลีกไปจนถึงการค้าไปจนถึงอุตสาหกรรม กระแสระยะยาวและอุตสาหกรรมย่อยยังคงส่งผลกระทบต่อระดับการเข้าพักและการปรับค่าเช่า
ตัวอย่างเช่น hospitality stapled trusts ได้รับประโยชน์จากการเดินทางของนักท่องเที่ยวระหว่างประเทศที่เพิ่มขึ้นในปีที่แล้ว และนี่คือกลุ่มย่อยที่มีผลการดำเนินงานแข็งแกร่งที่สุด (คลิกที่นี่เพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติม) ทรัสต์ด้านการบริการทั้งสี่กองที่มีสินทรัพย์ในสิงคโปร์บันทึกการพัฒนาที่สำคัญในด้านการเข้าพักด้วย RevPAR ซึ่งได้รับประโยชน์จากความต้องการเดินทางที่ถูกกักไว้ และผลตอบแทนรวมเฉลี่ย 6.8% ในปี 2022 เพิ่มขึ้น 3.8% สำหรับ 13 ช่วงแรกของปี 2023 โดยกำไรในปี 2022 นั้นได้รับผลกระทบตามการลดลงของเดินทางไปและกลับจากจีน ซึ่งเป็นหนึ่งในห้าของนักท่องเที่ยวที่มายังสิงคโปร์ก่อนปี 2020
ในขณะที่มีการคาดการณ์โดยทั่วไปว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วโลกจะค่อยๆ ลดลง และการเติบโตทั่วโลกจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นในปี 2024 มีข้อมูลจำนวนมากที่จะเปิดเผยในระหว่างนี้ ความเสี่ยงด้านลบที่สำคัญ ได้แก่ การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกที่ชะลอตัวลงอีกหรือทำให้ความผันผวนของตลาดและเสถียรภาพทางการเงินทวีความรุนแรงขึ้น และความตึงเครียดด้านภูมิรัฐศาสตร์โลกที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น
ในขณะที่ต้องการรักษา Suntec REIT ได้เพิ่มการกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่และการป้องกันความเสี่ยงรายได้จากสกุลเงินต่างประเทศ CEO ของผู้บริหารของ Suntec REIT กล่าวในเช้าวันนี้ว่า “การคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราแลกเปลี่ยนที่อ่อนตัวลง และต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นนั้นคาดว่าจะบั่นทอนผลกำไรจากการดำเนินงาน และส่งผลกระทบต่อการกระจายสินค้าของเราอย่างมีนัยสำคัญในระยะเวลาอันใกล้” กล่าวเสริม “เรายังมองอย่างแข็งขันถึงการขายสินทรัพย์ที่ครบกำหนดแล้วของเราที่มีศักยภาพเพื่อทำให้งบดุลของเราแข็งแกร่งขึ้น” ได้รับประโยชน์จากธีมการกลับมาเปิดทำการใหม่ในระดับภูมิภาคโดยรวม รายได้จากการกระจายรายได้ของ Suntec REIT FY22 (สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม) เพิ่มขึ้น 3.4% จาก FY21
แรงขับเคลื่อนจากการซื้อขายกิจการ
การกลับมาเปิดทำการใหม่ในระดับภูมิภาคยังสนับสนุน REIT สำหรับการค้าปลีก ซึ่งบันทึกการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัดผ่านการเข้าซื้อขายและจราจรของนักช้อป กิจกรรมการเช่าที่แข็งแกร่งขึ้น และการขายผู้เช่า โดยบางรายการอาจเกินระดับก่อนเกิดโควิดด้วยซ้ำ (คลิกที่นี่เพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติม) ความคึกคักล่าสุดยังดึงดูด REIT ที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย Link REIT มายังสิงคโปร์ผ่านการซื้อกิจการ Jurong Point และ Swing By @ Thomson Plaza ด้วยมูลค่า 2.16 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (ราคาประเมิน 2.30 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์) เช่นเดียวกับการเข้าซื้อกิจการที่สอดคล้องกับกลยุทธ์การเติบโตของ Link ในการกระจายและปรับปรุงการผสมผสานพอร์ตโฟลิโอตามภูมิภาคต่างๆ กระบวนการต่อเนื่องในการนำสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของเอกชนเข้าสู่ REIT ช่วยให้นักลงทุนสามารถกระจายพอร์ตการลงทุนของตนได้มากขึ้น การซื้อกิจการยังสอดคล้องกับความไว้วางใจของ S-REIT Sector ที่ขยายพอร์ตการลงทุนเพื่อรวมสินทรัพย์ต่างประเทศ
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กองทรัสต์ประมาณครึ่งหนึ่งของ S-REIT Sector ได้เข้าซื้อกิจการเพื่อเพิ่มมูลค่าผู้ถือหน่วย โดยมีแนวโน้มต่อเนื่องไปจนถึงปี 2023 (คลิกที่นี่เพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติม) ตัวอย่างเช่น เมื่อวานนี้ Mapletree Logistics Trust ได้รายงานรายได้รวมสำหรับ 3Q FY22/23 เพิ่มขึ้น 8.0% YoY เป็น 180.2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเข้าซื้อกิจการที่เพิ่มขึ้นซึ่งเสร็จสิ้นใน 1Q FY22/23 และ FY21/22 โดยรายรับสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 7.3% YoY เป็น 157.2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ควบคู่ไปกับรายได้ขั้นต้นที่เพิ่มขึ้น
กองทรัสต์ 40 กองของ S-REIT Sector ปัจจุบันอยู่ในรายการซื้อขาย และเรียงตามมูลค่าซื้อขายเฉลี่ยสูงสุดในปี 2022 แสดงไว้ด้านล่าง
#หมายถึง Stapled Trusts
^ หมายถึง Property Trusts
ที่มา: Bloomberg, SGX, ข้อมูล ณ วันที่ 19 ม.ค. 2023