10 Mar 2025 | Category: Market Updates
S-REIT ที่เน้นอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปสามกอง
ที่มา: การประกาศของบริษัท, Bloomberg (ข้อมูล ณ 6 มี.ค. 2568)
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในยุโรปฟื้นตัวในปี 2567 หลังจากที่หดตัวมาเป็นเวลาสองปี โดยข้อมูลจาก MSCI แสดงให้เห็นว่ามีการทำธุรกรรมจำนวนมากในไตรมาสที่ 4 โดยมีมูลค่าการทำธุรกรรมรวม 55.6 พันล้านยูโร ซึ่งเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร สวีเดน และเนเธอร์แลนด์ มีแนวโน้มในทางบวก ส่วนตลาดในฝรั่งเศสและเยอรมนีมีผลลัพธ์ที่หลากหลาย
การฟื้นตัวนี้ได้รับแรงหนุนจากอัตราผลตอบแทนที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในหลายภาคส่วน โดยเฉพาะในด้านโลจิสติกส์และสำนักงาน ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความต้องการที่แข็งแกร่งและความเชื่อมั่นของนักลงทุน นอกจากนี้ การสำรวจของ INREV (สมาคมสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในยุโรป) ก็ได้ระบุว่าตัวเลือกอันดับต้น ๆ ของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2568 คือ อสังหาริมทรัพย์ด้านที่พักอาศัย ด้านอุตสาหกรรม และที่พักสำหรับนักศึกษา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องกับภาคธุรกิจที่มีพื้นฐานที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโต
สิงคโปร์จดทะเบียน S-REIT ที่เน้นการลงทุนในยุโรป 3 กอง ได้แก่ Elite UK REIT, IREIT Global และ Stoneweg European REIT
รายได้และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ของปีงบประมาณ 2567 ของ Elite UK REIT ลดลง 1.2% และ 10.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าตามลำดับ อย่างไรก็ตาม เงินปันผลต่อหน่วย (DPU) เพิ่มขึ้น 5.0% เป็น 2.87 เพนนี เนื่องมาจากภาระดอกเบี้ยและภาระภาษีที่น้อยลง มูลค่าพอร์ตของกองฯ ถูกประเมินเพิ่มขึ้นเป็น 416.2 ล้านปอนด์ ณ 31 ธันวาคม โดยมีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 160 bps เป็น 93.9%
รายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ของปีงบประมาณ 2567 ของ IREIT Global เพิ่มขึ้น 16.3% และ 7.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าตามลำดับ ซึ่งเป็นผลจากพอร์ตโฟลิโอของ B&M และค่าเช่าที่สูงขึ้นจากพอร์ตโฟลิโอของพอร์ต Decathlon และ Berlin Campus โดยเงินปันผลต่อหน่วยของกองฯ เพิ่มขึ้น 1.6% มาอยู่ที่ 1.90 เซนต์ยูโร ผู้จัดการของกองฯ วางแผนที่จะปรับ Berlin Campus ให้เป็นอสังหาริมทรัพย์แบบ mixed-use ที่มีการแบ่งส่วนทรัพย์สินให้เช่าได้หลายราย และได้เข้าทำสัญญาเช่าสำหรับธุรกิจการบริการสองฉบับสำหรับโครงการนี้
Stoneweg European REIT (SERT) รายงานรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) สำหรับปีงบประมาณ 2567 ที่ลดลงที่ 1.6% และ 2.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าตามลำดับ เงินปันผลต่อหน่วยลดลง 10.1% มาอยู่ที่ 14.106 เซนต์ยูโร โดยสาเหตุหลักมาจากการขายทรัพย์สินและต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
ในเดือนธันวาคม 2567 SERT ถูกเปลี่ยนชื่อจาก Cromwell European REIT หลังจากที่มีบริษัทจัดการใหม่ Stoneweg Icona Capital Platform (Stoneweg) เข้ามา Stoneweg เป็นกลุ่มการลงทุนทางเลือกระดับโลกที่มีสำนักงานใหญ่อยู่ในเจนีวา สวิตเซอร์แลนด์ มีทรัพย์สินภายใต้การบริหารประมาณ 10 พันล้านยูโร มีการว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญมากกว่า 300 คน และมีการดำเนินการใน 15 ประเทศยุโรป สหรัฐอเมริกา และสิงคโปร์ นอกจากนี้ Stoneweg ยังเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนรายสำคัญของ SERT ที่ถือหน่วยลงทุนถึง 28%
ทั้งนี้ มีการคาดว่าบริษัทจัดการใหม่จะนำเข้ามาซึ่งความเชี่ยวชาญ การดำเนินการทางการลงทุน และมีเครือข่ายทางการเงินที่กว้างขวางในยุโรป และ SERT มีสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal: ROFR) ของการลงทุนของบริษัทจัดการ แพลตฟอร์มรวมที่ใหญ่ขึ้นน่าจะทำให้มีโอกาสและโครงการในอนาคตเพิ่มขึ้น เช่น โครงการโลจิสติกส์และศูนย์ข้อมูล รวมถึงตลาดใหม่ที่มีศักยภาพในสวิตเซอร์แลนด์และสเปน
ในปี 2564 SERT เร่งการปรับจุดสำคัญไปที่ทรัพย์สินด้านโลจิสติกส์ด้วยการเข้าซื้อกิจการครั้งแรกในสหราชอาณาจักร ปัจจุบัน 55% ของพอร์ตโฟลิโอของ SERT ประกอบด้วยทรัพย์สินด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมเบาเพื่อการสร้างมูลค่าในอนาคต และกองฯ ระบุว่ากำลังดำเนินการเพื่อให้ทรัพย์สินส่วนนี้มีสัดส่วนถึง 60%
พอร์ตทรัพย์สินด้านทรัพย์สินด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมเบาของกองฯ ยังคงแข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 94.2% และมีอัตราการปรับขึ้นค่าเช่า 5% ในปีงบประมาณ 2567 ซึ่ง SERT ระบุว่าทรัพย์สินส่วนนี้ของพอร์ตตนมีค่าเช่าที่ต่ำกว่าอัตราค่าเช่าประเมินของทรัพย์สิน ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยปัจจุบันก็ยังต่ำกว่าค่าเช่าในตลาดถึง 7.2% และเชื่อว่ากองฯ ยังคงเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากการเจาะตลาด E-Commerce ที่กำลังเติบโต โดย Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าการบริการจัดส่งพัสดุที่ซื้อผ่านช่องทางออนไลน์ในยุโรปจะเติบโตขึ้น 37% ระหว่างปี 2565 ถึง 2570
มูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมเบาของกองฯ เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในปีงบประมาณ 2567 ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนของการเพิ่มขึ้น 0.8% ในมูลค่าประเมินของพอร์ตโฟลิโอโดยรวม
ในด้านการบริหารเงินทุน SERT ระบุว่าสถานะทางการเงินของกองฯ ดีขึ้นอย่างมากหลังจากการออกตราสารหนี้เพื่อโครงการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมมูลค่า 500 ล้านยูโร อายุ 6 ปี ครั้งล่าสุด ซึ่งได้รับการจองซื้อเกินถึงเกือบห้าเท่า
ในด้านความยั่งยืน กลยุทธ์ของ SERT คือ การยังคงมุ่งเน้นไปที่สำนักงานสมัยใหม่ที่ได้รับการรับรองด้านด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) และตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่ง Nervesa 21 ในมิลานของกองฯ ได้ดำเนินการปรับปรุงทรัพย์สินครั้งใหญ่เสร็จสิ้นลงในเดือนมีนาคม 2567 และได้รับการรับรองมาตรฐานการประเมินอาคารสีเขียวจากประเทศสหรัฐอเมริกา (LEED) ในระดับ Platinum และมาตรฐานทางสุขภาวะของอาคารระดับสากล (WELL) ในระดับ Gold และเป็นอาคารสำนักงานสีเขียวที่ถูกจัดอันดับสูงสุดเป็นอันดับที่สองในอิตาลี
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year