01 Jul 2024 | Category: Market Updates
S-Reits ภาคการดูแลสุขภาพ
แหล่งที่มา: BLOOMBERG (ข้อมูล ณ วันที่ 27 มิถุนายน 2024) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลมาจาก S-REITS และ property trust chart bookในเดือนเมษายน 2024.)
ภาคการดูแลสุขภาพมักถูกมองว่าเป็นกลุ่มเชิงรับที่มีโอกาสในการเติบโต โดยได้รับการสนับสนุนจากแนวโน้มทางประชากรศาสตร์และเศรษฐกิจสังคมในระยะยาว รายงาน Outlook อสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพล่าสุดของ JLL ยังระบุด้วยว่าสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพยังคงเป็นหนึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีความยืดหยุ่นมากที่สุด
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพ (Reits) ให้การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพในราคาควอนตัมที่ไม่แพงมาก (คิดตามขนาดล็อตที่ 100 ยูนิต) และไม่ต้องยุ่งยากกับการเป็นเจ้าของอสังหาเหล่านั้น (Reits มีผู้จัดการเพื่อจัดการสินทรัพย์ ผู้เช่า และกำหนด กลยุทธ์การเติบโต)
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Parkway Life Reit (PLife) และ First Reit คือสองบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Singapore Reits (S-Reits) ด้านการดูแลสุขภาพ ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้และเกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพทั้งในสิงคโปร์และตลาดต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น อินโดนีเซีย และมาเลเซีย
Parkway Life Reit
PLife เป็นหนึ่งใน Reits ด้านการดูแลสุขภาพที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย โดยมีอสังหาริมทรัพย์ 63 แห่งในสิงคโปร์ ญี่ปุ่น และมาเลเซีย และมีขนาดพอร์ตการลงทุนรวมกัน 2.23 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ การกระจายตัวต่อหน่วย (DPU) เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบเป็นรายปี (yoy) เป็น 3.79 เซนต์สิงคโปร์ในไตรมาสแรกของปีนี้ และจะเป็นส่วนหนึ่งของการกระจายในช่วงครึ่งแรกของปี2024 เมื่อ Reit ประกาศผลประกอบการครึ่งปี
DPU ของ PLife บันทึกอัตราการเติบโตที่มั่นคงที่ร้อยละ 133.7 นับตั้งแต่จดทะเบียนในปี 2007 ส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจากลักษณะการป้องกันของพอร์ตโฟลิโอของบริษัท เนื่องจากทรัพย์สินทั้งหมดในสิงคโปร์และญี่ปุ่นถูกครอบครองอย่างเต็มที่
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2024 Reit บันทึกรายได้รวมและรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิลดลงร้อยละ 2.7 และ 2.8 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ เมื่อเทียบเป็นรายปี สาเหตุหลักมาจากการอ่อนค่าของเงินเยนของญี่ปุ่น แต่ถูกชดเชยด้วยเงินสมทบจากบ้านพักคนชราที่ได้รับในเดือนตุลาคม 2023
ในสิงคโปร์ ผลงานของ PLife ประกอบด้วยโรงพยาบาลเอกชน 3 แห่ง มูลค่า 1.51 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ได้แก่ Gleneagles Hospital, Parkway East Hospital และ Mount Elizabeth Hospital สัญญาเช่าหลักของ The Reit กับ Parkway Hospitals Singapore ได้รับการต่ออายุเมื่อเร็วๆ นี้ในปี 2021 โดยมีการรับประกันรายได้จนถึงปี 2042 และมีทางเลือกในการต่ออายุอีก 10 ปี
PLife ยังมีสิทธิ์ในการปฏิเสธครั้งแรกเหนือโรงพยาบาล Mount Elizabeth Novena ของ IHH Healthcare ที่เป็นผู้สนับสนุนเป็นระยะเวลา 10 ปี เมื่อพิจารณาจากโครงสร้างสัญญาเช่าแบบต่ออายุ ค่าเช่าจะได้รับการรับประกันว่าจะเพิ่มขึ้นจนถึงปีงบประมาณ 2025 และสูตรที่อิงตามรายได้ของโรงพยาบาลที่ปรับปรุงแล้วหรือดัชนีราคาผู้บริโภค (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) จะนำไปใช้กับค่าเช่าตั้งแต่ปีงบประมาณ 2026 เป็นต้นไป นักวิเคราะห์บางคนมีความมั่นใจที่ Reit จะได้รับผลประโยชน์จากค่าเช่าที่สูงกว่าร้อยละ 3 ต่อปี
ในญี่ปุ่น บ้านพักคนชรา 59 แห่งของ PLife มีความหลากหลายใน 17 จังหวัดและผู้ดำเนินการบ้านพักคนชรา 30 แห่ง พอร์ตโฟลิโอในส่วนนี้ของ PLife ยังมีโครงสร้างการเช่าระยะยาวโดยมีระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่จะหมดอายุที่ 11.67 ปี และร้อยละ 95.8 ของรายได้ในญี่ปุ่นพร้อมการป้องกันข้อเสีย
ในฐานะส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การเติบโต PLife วางแผนที่จะสร้างตลาดหลักแห่งที่สาม เสริมสร้างตลาดที่มีอยู่ และส่งเสริมความร่วมมือเชิงกลยุทธ์
First Reit
First Reit มีวิสัยทัศน์ในการเป็นทรัสต์ด้านการดูแลสุขภาพชั้นนำของเอเชีย โดยขยายพอร์ตการลงทุนจากสินทรัพย์เพียง 4 แห่งในอินโดนีเซียเป็น 32 แห่งทั่วอินโดนีเซีย ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ มูลค่ารวม 1.14 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ The Reit ตั้งเป้าที่จะเพิ่มพอร์ตการลงทุนในตลาดที่พัฒนาแล้วจากร้อยละ 25.5 เป็นมากกว่าร้อยละ 50 ของสินทรัพย์ภายใต้การบริหารภายในปีงบประมาณ 2027
ในการอัปเดตธุรกิจในไตรมาสที่ 1 ปี 2024 First Reit รายงานว่าค่าเช่าและรายได้อื่น ๆ ลดลง 2.7% เทียบกับปีก่อน เนื่องจากผลกระทบของดอลลาร์สิงคโปร์ที่แข็งค่าขึ้นต่อรูเปียห์อินโดนีเซียและเยนญี่ปุ่น นอกเหนือจากค่าเงินสิงคโปร์ที่แข็งค่าขึ้นแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังทำให้ต้นทุนหนี้สูงขึ้น ซึ่งทำให้ DPU ลดลงจาก 0.62 เซนต์สิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2023 เหลือ 0.6 เซนต์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2024
ณ วันที่ 31 มีนาคม สัดส่วนหนี้ของ First Reit ในอัตราคงที่หรือการป้องกันความเสี่ยงอยู่ที่มากกว่าร้อยละ 87 และ Reit ไม่มีข้อกำหนดในการรีไฟแนนซ์จนถึงเดือนพฤษภาคม 2026
REIT Watch เป็นคอลัมน์ปกติของ The Business Times อ่านต้นฉบับ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/healthcare-s-reits-stay-defensive-robust-fundamentals