4838 × 2948px 1280 × 780px 1080 × 720px 18

REIT Watch – S-REITs กลับตัวท่ามกลางความคาดหวังในการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นที่น้อยลง

S-Reits ที่มีผลประกอบการดีที่สุดในสัปดาห์ที่ผ่านมา

แหล่งที่มา: ประกาศจากบริษัท, Bloomberg (ข้อมูลเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2022) อัตราปันผลระบุตาม S-Reits & Property Trusts Chartbook เมื่อเดือนตุลาคม 2022)

ด้วยความคิดที่ว่าธนาคารกลางสหรัฐจะชะลอการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นครึ่งเปอร์เซ็นต์ในเดือนธันวาคม global Reits มีผลการดำเนินงานที่แข็งแรงขึ้นเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ดัชนี FTSE EPRA Nareit Developed ขยับขึ้นเกือบ 4% ในสัปดาห์ที่แล้ว ในขณะที่ดัชนี iEdge S-Reit ของสิงคโปร์ทำสถิติเป็นสัปดาห์แข็งแกร่งที่สุดในปีนี้ด้วยผลตอบแทน 6%

Office Reits ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 8% ในสัปดาห์ที่แล้ว ซึ่งเป็นกลุ่มย่อยที่แข็งแกร่งที่สุดในภาคส่วนกว้าง ตามมาด้วย hospitality Reits และ industria Reits ซึ่งมีรายได้เฉลี่ย 7% และ 5% ตามลำดับ

S-Reits ที่มีผลประกอบการโดดเด่นตลอดสัปดาห์ ได้แก่ Manulife US Reit, Keppel DC Reit, Aims Apac Reit, Keppel Pacific Oak US Reit และ CDL Hospitality Trusts

S-Reits สี่ในห้ารายการข้างต้นได้รายงานผลประกอบการหรือข้อมูลอัปเดตทางธุรกิจสำหรับไตรมาสล่าสุด ยกเว้น Manulife US Reit ซึ่งจะรายงานในวันที่ 2 พฤศจิกายน

ในขณะที่ภาคธุรกิจดีดตัวขึ้นเล็กน้อยจากความคาดหวังของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่ไม่ค่อยดีนัก ผู้จัดการของ Reit หลายคนตั้งข้อสังเกตว่าพวกเขากำลังจัดการเงินทุนในเชิงรุกในแง่ของต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

Manulife US Reit รายงานหนี้ร้อยละ 85.7 ตามอัตราคงที่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565  CDL Hospitality Trusts รีไฟแนนซ์วงเงินกู้ยืมที่มีอยู่เดิมจำนวน 50 ล้านปอนด์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2022 และระบุว่าการทำเอกสารอยู่ระหว่างดำเนินการสำหรับหนี้ที่เหลือจำนวน 193 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ที่จะครบกำหนดชำระ สิ้นปี  Keppel DC Reit (KDCReit) ระบุว่าระยะเวลาครบกำหนดของหนี้มีการกระจายตัวอย่างดี โดยหนี้ส่วนใหญ่จะหมดอายุตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป นอกจากนี้ยังมีการจัดการอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ 74 เปอร์เซ็นต์ให้เป็นอัตราคงที่ ในทำนองเดียวกัน Keppel Pacific Oak US Reit (Kore) ระบุว่าไม่มีภาระผูกพันในการรีไฟแนนซ์ระยะยาวจนถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2024 Reit ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ย  ของเงินกู้ 76.8 เปอร์เซ็นต์ไว้ที่อัตราคงที่ และประมาณการว่า Libor/SOFR ที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 50 จุด จะแปลงเป็น 0.067 เซ็นต์ในการกระจายต่อหน่วย (DPU) ต่อปี

จากการเปิดตัวล่าสุดของ Aims Apac Reit (AAReit) เมื่อ H1 FY2023 ได้ระบุว่าตนไม่มีข้อกำหนดในการรีไฟแนนซ์สำหรับส่วนที่เหลือของ FY2023 และหนี้ที่จะหมดอายุใน FY2024 ได้ลดลงเหลือ 30 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ คิดเป็น 3.7% ของหนี้สินทั้งหมด ประมาณร้อยละ 88 ของหนี้ทั้งหมดของ Reit ได้รับการป้องกันความเสี่ยงโดยปรับเป็นอัตราคงที่ และทุกๆ 25 จุด ที่เพิ่มขึ้นในอัตราดอกเบี้ยคาดว่าจะมีผลกระทบต่อ DPU 0.08 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

Reits หลายแห่งยังได้กล่าวถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากราคาไฟฟ้าที่สูงขึ้นและอัตราเงินเฟ้อในการอัพเดทล่าสุด

AAReit คาดว่าแรงกดดันด้านเงินเฟ้อและต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นจะเพิ่มค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และระบุว่าจะใช้มาตรการประหยัดพลังงานเพื่อบรรเทาค่าใช้จ่ายเหล่านี้

Kore ตั้งใจที่จะบรรเทาผลกระทบจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นด้วยการเพิ่มค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 2.5% ต่อปี

KDCReit คาดว่าผลกระทบที่น้อยที่สุดจากแรงกดดันด้านเงินเฟ้อจะลดลงด้วยการต่ออายุการเช่าและการเพิ่มรายได้ นอกจากนี้ยังมีอัตราภาษีไฟฟ้าคงที่สำหรับทรัพย์สินโคโลเคชั่นในสิงคโปร์เป็นเวลาสองปีตั้งแต่มกราคม 2023 และระบุว่าค่าไฟฟ้ามากกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ถูกส่งผ่านไปยังลูกค้าโคโลเคชั่น ในขณะที่ลูกค้าเช่าหลักจะทำสัญญาโดยตรงกับผู้ให้บริการไฟฟ้า

REIT Watch เป็นคอลัมน์รายสัปดาห์ใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับ https://bit.ly/3FR3Sih

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *