ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), Refinitiv, Bloomberg
* REIT ที่มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันในช่วง 6 เดือน ขั้นต่ำ 0.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
กิจกรรมการซื้อขายในภาคทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) เพิ่มขึ้นโดยรวมในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี ท่ามกลางการเข้าจดทะเบียนกอง REIT ใหม่ และกอง REIT ขนาดกลางหลายกองที่มีกิจกรรมการซื้อขายที่ดีขึ้น
มูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันรวม (Average Daily Traded Value: ADTV) ของ S-REIT เพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 240 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 เมื่อเทียบกับประมาณ 230 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงครึ่งแรกของปี โดยได้รับแรงหนุนจากการเข้าจดทะเบียนของ Centurion Accommodation REIT และ NTT DC REIT ที่เพิ่มขึ้นราว 1% ในไตรมาสที่สามของปี 2568
หากไม่รวม REIT ที่เข้าจดทะเบียนใหม่ มูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวัน (ADTV) ของภาคธุรกิจนี้ถือว่าค่อนข้างมีเสถียรภาพ แม้ว่า REIT ขนาดกลางหลายกองจะมีสภาพคล่องที่ปรับตัวพุ่งสูงขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี โดย S-REIT ที่มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันเพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงครึ่งหลังของปี ได้แก่ Aims APAC REIT ที่เพิ่มขึ้น 0%, Lendlease Global Commercial REIT (LReit) ที่เพิ่มขึ้น 0%, Sasseur REIT ที่เพิ่มขึ้น +0.74%, OUE REIT ที่เพิ่มขึ้น -1.37% และ Elite UK REIT ที่เพิ่มขึ้น 0%
มูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันรวมของ LReit เพิ่มขึ้นมากกว่า 4 พันล้านในช่วงเวลาดังกล่าว ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันที่สูงที่สุดในบรรดา S-REIT ซึ่งคิดเป็นการเพิ่มขึ้นถึง 164% จาก 2.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงครึ่งแรกของปี เป็น 6.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงครึ่งหลังของปี โดยในเดือนสิงหาคม 2568 LReit ประกาศว่าทางกองฯ กำลังขายทรัพย์สินส่วนอาคารสำนักงานของ Jem ในมูลค่า 462 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยเงินที่ได้จากการขายจะนำไปใช้ชำระหนี้ และอาจนำไปจัดสรรให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน
ผู้จัดการกองฯ ได้ประกาศต่อมาในเดือนพฤศจิกายนว่า LReit จะเข้าซื้อหุ้น 70% ในห้างสรรพสินค้า PLQ โดยกองฯ ได้ระดมทุนประมาณ 280 ล้านดอลลาร์สิงค์โปร์จากการเสนอขายแบบเฉพาะเจาะจง (private placement) เพื่อเป็นเงินทุนในการเข้าซื้อกิจการ ซึ่งมียอดการจองซื้อประมาณสามเท่าของจำนวนที่เสนอขาย
LReit มีผลตอบแทนรวมที่ 25.7% ในครึ่งหลังของปี 2568 เป็นการกลับยอดผลตอบแทนรวมที่ติดลบ 2.1% ในช่วงครึ่งปีแรก
ตามข้อมูลของ Bloomberg นักวิเคราะห์หกรายที่วิเคราะห์หุ้นตัวนี้ล้วนให้คำแนะนำ “ซื้อ” ในปัจจุบัน โดยมีราคาเป้าหมายเฉลี่ย 12 เดือนที่ 0.72 ดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงโอกาสในการให้ผลตอบแทนถึง 15.2% จากราคาปิดที่ 0.625 ดอลลาร์สิงคโปร์ ในวันศุกร์ (9 มกราคม)
ในทำนองเดียวกัน Aims APAC REIT มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าเป็น 2.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงครึ่งหลังของปี จาก 1.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 โดยผู้บริหารจัดการของกองฯ ได้ประกาศในเดือนกรกฎาคมว่าทางกองฯ กำลังเข้าซื้อหุ้นเพิ่มอีก 7% ใน Aims APAC REIT จาก ESR Group ส่งผลให้มีสัดส่วนการถือหุ้นเกือบ 18.7%
นอกจากนี้ Aims APAC REIT ยังได้เข้าซื้อทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรมใน Aljunied ในข้อตกลงที่จะช่วยเพิ่มการจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) โดยกองฯ มีผลตอบแทนรวมที่ 17.6% ในช่วงครึ่งหลังของปี ต่อเนื่องจากการปรับตัวเพิ่มขึ้น 9.8% ในช่วงครึ่งแรกของปี
ปัจจุบัน นักวิเคราะห์สามรายที่มีคำแนะนำต่อหุ้นตัวนี้ให้คำแนะนำ “ซื้อ” โดยมีราคาเป้าหมายเฉลี่ยที่ 1.52 ดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเท่ากับราคาปิดของหุ้นในวันศุกร์
Sasseur REIT ก็มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าในช่วงครึ่งหลังของปีเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี โดยเพิ่มขึ้นเป็น 0.9 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ จาก 0.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงก่อนหน้า นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านศูนย์การค้าเอาต์เล็ตได้ประกาศในเดือนกันยายนว่า กองฯ ทำยอดขายรวมได้อย่างแข็งแกร่งถึง 233.9 ล้านหยวน (43.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์) จากศูนย์การค้าเอาต์เล็ตทั้งสี่แห่งในวันแรกของงาน Anniversary Sales ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% เมื่อเทียบกับปีก่อน งาน Anniversary Sales นี้ถือเป็นงานส่งเสริมการขายที่สำคัญของศูนย์การค้า Sasseur ทุกแห่ง
Sasseur REIT มีผลตอบแทนรวม 11% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 โดยในปัจจุบันมีนักวิเคราะห์หกรายให้คำแนะนำ “ซื้อ” ทั้งหมด โดยไม่มีคำแนะนำให้ “ถือ” หรือ “ขาย” เลย และมีราคาเป้าหมายเฉลี่ยที่ 0.85 ดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงโอกาสในการให้ผลตอบแทนที่ 25% จากราคาปิดที่ 0.68 ดอลลาร์สิงคโปร์ เมื่อวันศุกร์
มูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันของ Elite UK REIT เพิ่มขึ้นประมาณ 80% เป็นเกือบ 200,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงครึ่งหลังของปี โดยทางกองฯ ได้ประกาศในเดือนพฤศจิกายนถึงการจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) สำหรับระยะเวลา 9 เดือนสิ้นสุดเดือนกันยายน ที่เพิ่มขึ้น 9.4% อันเป็นผลมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นและอัตราการเช่าที่ดีขึ้น
อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (interest coverage ratio) ของกองฯ ยังเพิ่มเป็น 2.7 เท่า ในเดือนกันยายน 2568 จาก 2.5 เท่า ณ สิ้นปี 2567 โดยไม่มีกำหนดการรีไฟแนนซ์จนถึงปี 2570
Elite UK REIT ให้ผลตอบแทนรวม 12.9% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ต่อเนื่องจากผลตอบแทนรวม 18.9% ในช่วงครึ่งแรกของปี โดยในปัจจุบันมีคำแนะนำให้ “ซื้อ” จากนักวิเคราะห์จำนวนหกราย โดยไม่มีคำแนะนำให้ “ถือ” หรือ “ขาย” และมีราคาเป้าหมายเฉลี่ยที่ 0.40 ปอนด์สเตอร์ลิง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโอกาสในการให้ผลตอบแทนประมาณ 11.1% จากระดับราคาปัจจุบันที่ 0.36 ปอนด์สเตอร์ลิง
ในกองทรัสต์อื่น ๆ มูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันของ OUE REIT เพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบครึ่งปีต่อครึ่งปี มาอยู่ที่ 0.9 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ทางกองฯ มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในไตรมาส 3 สิ้นสุดเดือนกันยายน โดยมีการเติบโตของรายได้และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ แบบเทียบเคียงกัน (like-for-like)
ในเดือนตุลาคม Krishna Guha นักวิเคราะห์ของ Maybank ได้ปรับคำแนะนำต่อ OUE REIT เป็น “ซื้อ” จาก “ถือ” และปรับเพิ่มราคาเป้าหมายเป็น 0.38 ดอลลาร์สิงคโปร์ จากเดิม 0.30 ดอลลาร์สิงคโปร์ โดยเขาเป็นหนึ่งในนักวิเคราะห์ห้ารายที่ปัจจุบันให้คำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ OUE REIT ซึ่งมีราคาเป้าหมายเฉลี่ยที่ 0.39 ดอลลาร์สิงคโปร์ เป็นการสะท้อนถึงโอกาสปรับตัวขึ้น 6.8% จากราคาปิดที่ 0.365 ดอลลาร์สิงคโปร์ เมื่อวันศุกร์
OUE REIT เป็นกองทรัสต์ที่ทำผลงานได้ดีที่สุดเป็นอันดับสองบนดัชนี iEdge S-REIT ในปี 2568 โดยผลตอบแทนรวม 24% ในช่วงครึ่งหลังของปีมีส่วนทำให้ผลตอบแทนรวมของปีขยับขึ้นมาอยู่ที่ 35.9%
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year