S-REIT 10 กองที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำที่สุด
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), Bloomberg (ข้อมูล ณ วันที่ 3 ก.ค. 2568) อัตราตอบแทนจากเงินปันผลอ้างอิงจาก SREITs & Property Trusts Chartbook ไตรมาสที่ 2 ปี 2568
เมื่อเดือนที่แล้ว ธนาคารกลางสหรัฐฯ ตัดสินใจคงอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงไว้ โดยมีท่าทีระมัดระวัง แม้จะมีการคาดการณ์ว่าอาจปรับลดอัตราดอกเบี้ยได้เร็วที่สุดในเดือนกรกฎาคมก็ตาม โดยคณะกรรมการผู้ว่าการธนาคารกลางสหรัฐฯ Jerome Powell ระบุว่าการตัดสินใจในอนาคตนั้นจะขึ้นอยู่กับข้อมูล
นักวิเคราะห์ตลาดคาดการณ์ว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 75 จุดพื้นฐานในปี 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 50 จุดพื้นฐานที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้
S-REIT แสดงถึงผลการดำเนินงานที่น่าพอใจ โดยปิดครึ่งแรกของปี 2568 ด้วยผลตอบแทนรวม 4.2% ตามข้อมูลจากดัชนี iEdge S-REIT โดยในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา S-REIT สร้างผลตอบแทนรวมได้ 10.5%
S-REIT ที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุด 10 กอง มีผลตอบแทนรวมที่โดดเด่นถึงสองหลักในครึ่งแรกของปี 2568 ได้แก่ Frasers Hospitality Trust (21.5%), CapitaLand Integrated Commercial Trust (14.3%), Frasers Centrepoint Trust (11.4%), CapitaLand Ascendas REIT (10.1%) และ ParkwayLife REIT (10.0%)
ดัชนี iEdge S-REIT ปิดครึ่งแรกของปี 2568 ที่ 1,032 และแตะ 1,030 เมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม ซึ่งเป็นระดับที่แตะมาแล้วสามครั้งก่อนหน้าในเดือนพฤศจิกายน 2567 เดือนมกราคม 2568 และเดือนเมษายน 2568 โดยราคาเป้าหมายที่ประมาณการสำหรับ 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ 1,159
จากมุมมองด้านงบดุล ภาค S-REIT ยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเฉลี่ยที่ 40% ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการเงินทุนที่รอบคอบ และอยู่ต่ำกว่าข้อกำหนดที่กำหนดไว้ที่ 50%
S-REIT 10 กองที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำที่สุด ได้แก่ Sasseur REIT, AIMS APAC REIT, Keppel DC REIT, Far East Hospitality Trust, Frasers Hospitality Trust, Frasers Logistics & Commercial Trust, ParkwayLife REIT, Starhill Global REIT, IREIT Global และ Mapletree Pan Asia Commercial Trust
โดยเฉลี่ยแล้ว S-REIT ทั้ง 10 กองนี้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 33.5%
Sasseur REIT ซึ่งมีความโดดเด่นในด้านอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ต่ำอยู่ที่ 25.9% ในไตรมาส 1 ปี 2568 ได้รายงานถึงรายได้ค่าเช่าจากข้อตกลงมอบหมายให้บริหารจัดการ (EMA) ในไตรมาส 1 ปี 2568 ที่ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 0.2% สาเหตุหลักมาจากอัตราแลกเปลี่ยนที่อ่อนตัวลงและรายได้ผันแปรที่ลดลง อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในสกุลเงินหยวน รายได้ค่าเช่าจากข้อตกลงมอบหมายให้บริหารจัดการ (EMA) ในไตรมาส 1 ปี 2568 เพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อัตราการเช่าทรัพย์สินในพอร์ตของกองฯ เพิ่มขึ้นเป็น 98.9% ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 97.9% ในปีก่อนหน้า โดยมีอัตราการเช่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นที่ศูนย์การค้าที่ Chongqing Bishan และ Kunming ซึ่งฝ่ายบริหารยังคงมุ่งมั่นในการรักษางบดุลที่แข็งแกร่งเพื่อคว้าโอกาสในการเข้าซื้อกิจการในอนาคต
Sasseur REIT มีสิทธิในการปฏิเสธการก่อน (ROFR) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งใน Xi’an และ Guiyang และอาจพิจารณาโอกาสในการเข้าซื้อทรัพย์สินอื่น ๆ ที่บริหารโดยบริษัทจัดการของกองฯ ด้วย โดย ณ ไตรมาส 1 ปี 2568 Sasseur Group ซึ่งบริษัทจัดการของกองฯ เป็นผู้บริหารศูนย์การค้าประเภทเอาท์เล็ท (outlet mall) ทั้งหมด 18 แห่ง รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ 4 แห่งที่กลุ่มเป็นเจ้าของเอง
ฝ่ายวิจัยของ UOB Kay Hian ระบุว่า ความนิยมในหุ้นคุณภาพดีในช่วงหลัง ส่งผลให้อัตราเฉลี่ยดอกเบี้ยข้ามคืนแบบทบต้นของสิงคโปร์ (SORA) สามเดือน ลดลง 98 จุดพื้นฐานมาอยู่ที่ 2.09% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 และแม้ว่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังไม่มีการเคลื่อนไหวของราคาหรือการประเมินมูลค่าใหม่ (re-rating) สำหรับภาค S-REIT โดยฝ่ายวิจัยคาดว่าการฟื้นตัวของสภาพคล่องในวงกว้างจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของรัฐบาลกลางสหรัฐฯ ที่อาจเกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2568 จะช่วยหนุนภาคส่วนนี้
อย่างไรก็ตาม ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกและความเสี่ยงทางภาษียังคงเป็นประเด็นที่ต้องติดตาม นักลงทุนควรมีความตื่นตัวและเฝ้าติดตามข้อมูลในช่วงครึ่งหลังของปี 2568
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year