10 S-REIT ที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุดในดัชนี iEdge S-REIT ตั้งแต่ต้นปี 2568 จนถึงปัจจุบัน
ที่มา: Bloomberg, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) ข้อมูล ณ วันที่ 12 ก.ย. 2568
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) ได้ฟื้นตัวกลับมาอย่างแข็งแกร่งในไตรมาสที่สามจนถึงปัจจุบัน โดยดัชนี iEdge S-REIT มีผลตอบแทนรวมถึง 10.3% ตั้งแต่สิ้นเดือนมิถุนายน ท่ามกลางความคาดหวังอย่างต่อเนื่องสำหรับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ที่กำลังจะเกิดขึ้น
ณ วันที่ 12 ก.ย. กองทรัสต์ในดัชนีทั้งหมด 30 กอง อยู่ในแดนบวกในช่วงไตรมาส 3 จนถึงปัจจุบัน ดัชนี iEdge S-Reit ปิดที่ 1,107.83 เมื่อวันศุกร์ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน นำให้ผลตอบแทนรวมสำหรับต้นปีจนถึงปัจจุบันมาอยู่ที่ 15% โดยทรัสต์มากกว่าสองในสามของดัชนีมีผลตอบแทนถึงสองหลัก
ผลการดำเนินงานที่เป็นบวกนี้เกิดขึ้นในขณะที่นักลงทุนเฝ้ารอการประชุมกำหนดนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ในวันที่ 16–17 ก.ย. โดยมีความคาดหวังที่เพิ่มขึ้นสำหรับการปรับลดดอกเบี้ยเนื่องจากข้อมูลล่าสุดเรื่องการจ้างงานของสหรัฐฯ ที่อ่อนแอลง
ตามเครื่องมือ CME Fed Watch ณ วันที่ 12 กันยายน มีความเป็นไปได้ในปัจจุบันถึง 92.5% ที่จะปรับลดดอกเบี้ยลง 25 จุดฐาน และมีความเป็นไปได้ 7.5% ที่จะปรับลดลง 50 จุดฐานในการประชุมที่กำลังจะถึงนี้ เทียบกับเมื่อหนึ่งเดือนก่อนซึ่งมีความน่าจะเป็น 6.1% ที่จะไม่ปรับลดดอกเบี้ย และความน่าจะเป็น 93.9% ที่จะปรับลดลง 25 จุดฐาน
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยในสัปดาห์นี้ถือว่าเป็นครั้งแรกที่ Fed ปรับลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงสำหรับการกู้ยืมในปี 2568 หลังจากได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่องสามครั้งในปี 2567 และอาจเป็นประโยชน์ต่อ S-REIT โดยเป็นการช่วยลดต้นทุนการกู้ยืมของกอง
ในสิงคโปร์ อัตราดอกเบี้ยในประเทศได้ปรับตัวลดลงเรื่อย ๆ โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยข้ามคืนแบบทบต้นของสิงคโปร์ (SORA) สามเดือน ตกลงจาก 3.02 เมื่อวันที่ 2 ม.ค. มาอยู่ที่ 1.53 เมื่อวันที่ 12 ก.ย.
Some of the outperformers in the year-to-date include REITs with predominantly Singapore portfolios, such as OUE REIT, CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Lendlease Global REIT (LREIT), and Keppel REIT with YTD total returns ranging between 23.5 to 30.2 per cent as of Sept 12.
กอง REIT บางกองที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน รวมถึง กอง REIT ที่มีพอร์ตทรัพย์สินส่วนใหญ่ในสิงคโปร์ ได้แก่ OUE REIT, CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Lendlease Global REIT (LREIT) และ Keppel REIT ซึ่งมีผลตอบแทนรวมตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน อยู่ระหว่าง 23.5 ถึง 30.2% ณ วันที่ 12 ก.ย.
กองทรัสต์เหล่านี้รายงานผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในพอร์ตที่แข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเช่าที่คงที่และมีการปรับขึ้นค่าเช่าในผลการดำเนินงานสำหรับครึ่งปีแรกล่าสุดของกอง
OUE REIT รายงานเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ที่เพิ่มขึ้น 5.4% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 อันเป็นผลมาจากต้นทุนทางการเงินที่ลดลงอย่างมาก ซึ่งลดลงถึง 17.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเกิดจากการบริหารจัดการเงินทุนเชิงรุกท่ามกลางสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง พอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ยังคงมีอัตราการเช่าคงที่ พร้อมมีการปรับขึ้นค่าเช่า 9.1% ในไตรมาส 2 ปี 2568
ในลักษณะเดียวกัน เงินปันผลต่อหน่วยของ CICT ก็เพิ่มขึ้น 3.5% ในครึ่งแรกของปี 2568 ท่ามกลางรายได้ที่คงที่และต้นทุนทางการเงินที่ลดลง อัตราการเช่าทรัพย์สินในพอร์ตโดยรวมยังทรงตัวที่ 96.3% ในขณะที่พอร์ตทรัพย์สินค้าปลีกและทรัพย์สินสำนักงานต่างก็มีการปรับขึ้นค่าเช่า
ทางด้าน Keppel REIT เองก็มีรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) เพิ่มขึ้น 11.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากพอร์ตทรัพย์สินในสิงคโปร์ยังคงเป็นเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตและเป็นปัจจัยหลักที่สนับสนุนผลการดำเนินงานโดยรวม
ในส่วนอื่น ๆ กอง S-REIT ที่มีทรัพย์สินสำนักงานในสหรัฐฯ หลายกอง รวมถึง Prime US REIT และ Keppel Pacific Oak US REIT ก็อยู่ในกลุ่มที่ทำผลงานโดดเด่นตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันเช่นกัน
นักลงทุนรายย่อยเป็นผู้ซื้อสุทธิของ S-REIT ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน โดยภาคธุรกิจนี้มียอดเข้าซื้อสุทธิทั้งหมดประมาณ 600 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ณ วันที่ 11 ก.ย. ในขณะเดียวกัน นักลงทุนสถาบันกลับเป็นผู้ขายสุทธิของ S-REIT โดยมียอดขายสุทธิมากกว่า 800 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงเวลาเดียวกัน
อย่างไรก็ตาม S-REIT หลายกองสวนทางกับแนวโน้มดังกล่าวและมีการเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนสถาบันตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน รวมถึง Suntec REIT, OUE REIT และ CICT ซึ่งนักลงทุนสถาบันได้เป็นผู้เข้าซื้อสุทธิของภาคธุรกิจนี้ในสัปดาห์ที่ผ่านมา โดยมียอดการเข้าซื้อสุทธิจำนวน 5.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในระหว่างวันที่ 8-11 ก.ย.
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year