S-REIT ที่มีทรัพย์สินด้านธุรกิจค้าปลีกอยู่ในสิงคโปร์
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), Bloomberg (ข้อมูล ณ วันที่ 19 มิ.ย. 2568) อัตราตอบแทนจากเงินปันผลอ้างอิงจาก SREITs & Property Trusts Chartbook ไตรมาสที่ 2 ปี 2568
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) เจ็ดกองที่มีทรัพย์สินค้าปลีกในประเทศมีรายได้และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากตัวชี้วัดการดำเนินงานที่ดีขึ้น การปรับขึ้นค่าเช่า และอัตราการเช่าที่แข็งแกร่ง
S-REIT ทั้งเจ็ดกองนี้ ได้แก่ CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Frasers Centrepoint Trust (FCT), Lendlease Global Commercial REIT (LREIT), Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT), OUE REIT, Starhill Global REIT และ Suntec REIT โดยต่อไปนี้คืออัปเดตทางธุรกิจและผลประกอบการล่าสุดของทั้งเจ็ดกองนี้
CICT รายงานถึงรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ 0.8% สำหรับไตรมาสแรกของปี 2568 เนื่องจากไม่มีรายได้จาก 21 Collyer Quay ซึ่งถูกขายออกในเดือนพฤศจิกายน 2567 ซึ่งหากไม่นับรวม 21 Collyer Quay แล้ว รายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 1.1% และ 1.4% ตามลำดับ โดยพอร์ตทรัพย์สินค้าปลีกของ CICT มียอดขายของผู้เช่าเพิ่มขึ้น 17.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่จำนวนผู้เข้าชมร้านค้าก็เพิ่มขึ้น 23% การปรับขึ้นค่าเช่าของพอร์ตทรัพย์สินค้าปลีกของ CICT อยู่ที่ 10.4% โดยห้างสรรพสินค้าย่านใจกลางเมืองมีอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าสูงกว่าห้างสรรพสินค้าย่านชานเมือง CICT คาดว่าการปรับขึ้นค่าเช่าที่ลงนามในสัญญาเช่าในปีงบประมาณ 2566 และ 2567 จะมีส่วนสร้างรายได้ของปีงบประมาณ 2568 ร่วมกับส่วนรายได้เต็มปีจาก ION Orchard ซึ่งได้เข้าซื้อมาในเดือนกันยายน 2567
FCT รายงานถึงรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นที่ 7.1% และ 7.3% ตามลำดับสำหรับครึ่งแรกของปี 2568 ซึ่งเป็นผลจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจากสัญญาเช่าที่ต่ออายุและสัญญาเช่าใหม่ พอร์ตทรัพย์สินของ FCT ยังมีอัตราเช่าที่ทำสัญญาแล้วอยู่ที่ 99.5% และมีจำนวนผู้เข้าชมร้านค้าและยอดขายของผู้เช่าเพิ่มขึ้น 1.0% และ 3.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าตามลำดับ การปรับขึ้นค่าเช่าโดยรวมสำหรับช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ที่ 9.0% ทั้งนี้ ห้างสรรพสินค้า Hougang ได้เริ่มดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สิน (AEI) ในเดือนเมษายน 2568 โดยมีเป้าหมายแล้วเสร็จภายในไตรมาสที่สามของปี 2569 และคาดว่าจะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 7% จากค่าใช้จ่ายด้านการลงทุนมูลค่า 51 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ณ ปัจจุบัน มีการทำสัญญาเช่าสำหรับพื้นที่ที่อยู่ในการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพแล้วถึง 64%
LREIT รายงานว่าพอร์ตทรัพย์สินในสิงคโปร์ของกองฯ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 90% ของมูลค่าพอร์ตทั้งหมด มีการปรับค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกขึ้น 10.4% แม้สภาวะตลาดค้าปลีกจะชะลอตัวลง อัตราการเช่าพื้นที่ที่ทำสัญญาแล้วสำหรับ Jem และ 313@somerset ยังคงอยู่ที่ 99.9% และ 98.9% ตามลำดับ
MPACT รายงานรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์สำหรับปีงบประมาณ 2567/2568 ที่ลดลง 5.1% และ 6.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าตามลำดับ อย่างไรก็ตาม รายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์จากพอร์ตทรัพย์สินในสิงคโปร์ของ MPACT เพิ่มขึ้น 1.0% และ 1.1% ตามลำดับ โดยมีแรงสนับสนุนหลักจาก VivoCity แม้จะมีการหยุดชะงักจากการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินที่ Basement 2 ที่กำลังดำเนินการอยู่ แต่ห้างสรรพสินค้าก็ยังคงมียอดขายของผู้เช่าทั้งปีทะลุ 1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเนื่องเป็นปีที่สาม MPACT มีอัตราการเช่าพื้นที่ที่ทำสัญญาแล้วอยู่ที่ 89.6% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2568 และมีอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าโดยรวมอยู่ที่ 3.6% โดย VivoCity เพียงแห่งเดียวมีอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าที่แข็งแกร่งที่ 16.8 %
กลุ่มธุรกิจทรัพย์สินด้านธุรกิจค้าปลีกของ OUE REIT สร้างรายได้ 16.8% ของรายได้รวมทั้งหมด โดย Mandarin Gallery ยังคงมีอัตราเช่าที่ทำสัญญาแล้วที่ 99.5% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2568 และมีการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 4.9% ในไตรมาสแรกของปี 2568
Starhill Global REIT รายงานถึงพอร์ตทรัพย์สินด้านธุรกิจค้าปลีกในสิงคโปร์ที่มีอัตราการเช่าเต็ม 100% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2568 กองฯ มีระยะเวลาของสัญญาเช่าเฉลี่ยแบบถ่วงน้ำหนักของพอร์ตทั้งหมดที่พิจารณาจากพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (Net Lettable Area) อยู่ที่ 7.2 ปี โดยกว่า 64% ของสัญญาเช่าของพอร์ตจะหมดอายุหลังปีงบประมาณ 2570/2571 ทรัพย์สินด้านธุรกิจค้าปลีกในสิงคโปร์ของ Starhill Global REIT รวมถึง การถือหุ้น 71.49% ใน Wisma Atria และหุ้น 27.23% ใน Ngee Ann City ทั้งนี้ ทางกองฯ ได้ต่อสัญญาเช่าหลักกับ Toshin Development Singapore ซึ่งเป็นผู้บริหารห้าง Takashimaya โดยสัญญาใหม่เริ่มตั้งแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2568 และมีระยะเริ่มต้น 12 ปี พร้อมทางเลือกในการต่อสัญญาเพิ่มเติมในอนาคต สัญญาเช่าหลักฉบับใหม่นี้ได้รวมการกำหนดการปรับขึ้นค่าเช่าตามระยะเวลา และมีข้อตกลงแบ่งผลกำไรประจำปี ซึ่งเป็นการเพิ่มผลตอบแทนให้กับกองฯ
พอร์ตทรัพย์สินด้านธุรกิจค้าปลีกในสิงคโปร์ของ Suntec REIT มีอัตราการเช่าที่ทำสัญญาแล้วเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 98.2% ณ วันที่ 31 มีนาคม 2568 เมื่อเทียบกับ 95.8% ในปีก่อน ส่วนการปรับขึ้นค่าเช่าของทรัพย์สินค้าปลีกในสิงคโปร์อยู่ที่ 10.3% โดยมีอัตราการรักษาผู้เช่าเดิมอยู่ที่ 91%
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year