S-REIT ที่ลงทุนเฉพาะในศูนย์ข้อมูล
ที่มา: ข้อมูลของบริษัท, Bloomberg, ข้อมูล ณ วันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2569
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) ที่ลงทุนเฉพาะในศูนย์ข้อมูล (DC) มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในผลการดำเนินงานล่าสุดสิ้นสุดที่เดือนธันวาคม โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับสูงและมีการปรับขึ้นค่าเช่าที่แข็งแกร่งท่ามกลางการนำเทคโนโลยี cloud และปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้งาน
S-REIT ที่ลงทุนเฉพาะในศูนย์ข้อมูลทั้งสามกอง อย่าง Keppel DC REIT, Digital Core REIT และ NTT DC REIT ยังมีรายได้ที่นำไปปันผลได้เพิ่มขึ้นในรอบระยะเวลารายงานล่าสุด อันเป็นผลมาจากรายได้ที่สูงขึ้น
CBRE ระบุในรายงานเดือนนี้ว่าการคาดการณ์ค่าใช้จ่ายด้านเงินลงทุนของศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่พิเศษ (Hyperscale) โดยรวมทั่วโลกในปี 2569 มีจำนวนมากว่า 400,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยบริษัทอย่าง Google, AWS, Microsoft และ Meta ต่างมุ่งมั่นที่จะขยายโครงสร้างพื้นฐานด้าน AI ทั้งนี้ CBRE ยังเสริมว่า อุปสงค์ที่แข็งแกร่งทั้งในส่วนของการให้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์ข้อมูล (colocation) และศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่พิเศษจะยังคงกระตุ้นความสนใจจากนักลงทุนอย่างมากในปี 2569
Keppel DC REIT มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในปีงบการเงิน 2568 โดยมีรายได้ส่วนปันผล (DI) โตขึ้น 55.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่เงินปันผลต่อหน่วย (DPU) เพิ่มขึ้น 9.8% สู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 0.10381 ดอลลาร์สิงคโปร์
ทั้งนี้ เป็นผลจากการเติบโตของรายได้รวมที่ 42.2% โดยมีปัจจัยหลักจากการเข้าซื้อทรัพย์สินที่สร้างมูลค่าเพิ่มในโตเกียวและสิงคโปร์จำนวน 1.1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ รวมถึงส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการต่ออายุสัญญาและการปรับขึ้นค่าเช่าตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา ทางกองฯ ยังได้เปิดการเสนอขายหน่วยลงทุนให้ผู้ถือหน่วยเดิมในลักษณะพิเศษ (Preferential Offering) เมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา เพื่อระดมทุนจำนวน 404.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เพื่อใช้เป็นเงินทุนบางส่วนในการเข้าซื้อศูนย์ข้อมูลในโตเกียว
รายได้ค่าเช่าของ Keppel DC REIT จากกลุ่มศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่พิเศษเพิ่มขึ้นเป็น 69.3% ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2568 จาก 61.1% ในปีก่อนหน้า นอกจากนี้ กองฯ ยังมีการปรับขึ้นค่าเช่าที่แข็งแกร่งถึง 45.0% สำหรับทั้งปี และมีอัตราการเช่าพื้นที่ของพอร์ตโฟลิโออยู่ที่ 95.8%
ในด้านแนวโน้ม ผู้จัดการของ Keppel DC REIT ระบุว่า การเติบโตของศูนย์ข้อมูลจะได้รับแรงหนุนจากการใช้งาน cloud ที่ต่อเนื่อง การนำเอาเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้เพื่อปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงาน หรือกระบวนการทำงาน (Dititalisation) อย่างรวดเร็ว และการขยายปริมาณงานของ AI และแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ อย่างเช่น การเปลี่ยนผ่านสู่ระบบ cloud (cloudification) และระบบ AI ขั้นสูงที่สามารถทำงานได้ด้วยตัวเองอย่างอิสระ (Agentic AI) จะสนับสนุนความพยายามของกองฯ ที่จะสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนในระยะยาวให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
นาย Dale Lai นักวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัย DBS Group ระบุว่า ความชัดเจนของแนวโน้มรายได้ของ Keppel DC REIT จะได้รับการสนับสนุนจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่อยู่ในระดับสูง และอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) ที่ 6.7 ปี ขณะเดียวกัน ปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงคาดว่าจะช่วยให้ต้นทุนทางการเงินให้ลดลงด้วย
อย่างไรก็ตาม การเติบโตของรายได้อาจถูกหักล้างบางส่วนโดยการขายทรัพย์สินที่กำลังจะเกิดขึ้น และปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อทิศทางคือความเร็วในการนำเงินทุนจากการจำหน่ายทรัพย์สินกลับมาลงทุนใหม่ เขาให้คำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ REIT กองนี้ โดยมีราคาเป้าหมายที่ 2.60 ดอลลาร์สิงคโปร์
ฝ่ายวิจัย DBS Group ยังมีคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ NTT DC REIT และ Digital Core REIT โดยมีราคาเป้าหมายที่ 1.20 ดอลลาร์สหรัฐ และ 0.70 ดอลลาร์สหรัฐ ตามลำดับ นาย Lai ระบุว่า Digital Core REIT มีทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาจากบริษัทบริหารจัดการของกองฯ ที่มีมูลค่ามากกว่า 15 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งทำให้กองฯ สามารถเติบโตเป็น S-REIT ที่ลงทุนเฉพาะในศูนย์ข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดได้
“ความสามารถในการรองรับหนี้สินที่อยู่ในระดับที่ดีช่วยให้บริษัทมีความยืดหยุ่นทางการเงินในการเข้าซื้อทรัพย์สินที่ช่วยเพิ่มมูลค่าเพิ่มเติม เราเชื่อว่าเมื่อสภาวะตลาดเอื้อต่อการเข้าซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติมมากขึ้น Digital Core REIT จะสามารถเติบโตต่อไปได้” เขากล่าว
Digital Core REIT รายงานถึงเงินปันผลต่อหน่วยที่คงที่สำหรับปีงบการเงิน 2568 ในขณะที่รายได้สำหรับนำไปปันผลโตขึ้น 1.9% โดยผู้จัดการกองฯ ระบุว่า ปัจจัยพื้นฐานที่เอื้ออำนวยได้ส่งผลในปริมาณการเช่าใหม่และการต่อสัญญาที่แข็งแกร่ง
ในระหว่างปี กองฯ ได้ทำสัญญาเช่าที่สร้างรายได้ค่าเช่ารายปีที่ 26 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมีการปรับขึ้นค่าเช่าเมื่อมีการต่อสัญญาหรือเช่าใหม่โดยเทียบกับค่าเช่าก่อนหน้าเพิ่มขึ้นที่ 31% กองฯ ยังทำข้อตกลงระยะเวลา 10 ปี กับผู้ให้บริการ cloud ระดับโลกที่มีอันดับความน่าเชื่อถือทางการลงทุน เพื่อใช้พื้นที่ทั้งหมดของ Linton Hall ในรัฐเวอร์จิเนีย โดยตกลงที่ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 35% จากค่าเช่าสุทธิเดิม
ในขณะเดียวกัน NTT DC REIT ซึ่งจดทะเบียนในกระดานหลักของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) ในเดือนกรกฎาคม 2568 ก็รายงานถึงผลการดำเนินงานที่คงที่ซึ่งเป็นไปตามการคาดการณ์ตอน IPO โดยกองฯ มีรายได้ 9 เดือนรวม 106 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเพิ่มขึ้น 1.7% จากการคาดการณ์ตอน IPO ที่ปรับปรุงแล้ว ขณะที่รายได้ที่นำมาปันผลเพิ่มขึ้น 0.4% มาอยู่ที่ 36.3 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
ผู้จัดการกองฯ ระบุว่า ผลการดำเนินงานด้านการเช่าได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่แข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่ของพอร์ตทรัพย์สินที่ทำสัญญาแล้วที่ 97.3% และมีการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 9.2% โดยทางกองฯ อยู่ระหว่างการเจรจากับผู้เช่าที่เกี่ยวข้องของศูนย์ข้อมูล SG1 ซึ่งมีความคืบหน้าไปมาก โดยคาดว่าจะสามารถทำการปรับขึ้นค่าเช่าได้อย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ NTT DC REIT ยังได้หารือกับบริษัทจัดการเกี่ยวกับแนวทางการปรับโครงสร้างค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ เพื่อเพิ่มความสอดคล้องกับผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วย โดยมีเป้าหมายของการนำไปปฏิบัติอยู่ภายในครึ่งแรกของปีงบการเงิน 2569/2567
นักลงทุนรายย่อยเป็นผู้ซื้อสุทธิของ S-REIT ศูนย์ข้อมูลทั้งสามกองนี้ โดยมียอดเข้าซื้อสุทธิเกือบ 40 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันที่ 19 กุมภาพันธ์
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year