REIT Watch – S-REIT มีผลการดำเนินงานดีขึ้นด้วยผลการดำเนินงานภาคธนาคารตกลง; เห็นถึงการเริ่มฟื้นตัว

ที่มา: การประกาศของบริษัท, Bloomberg (ข้อมูล ณ วันที่ 20 มี.ค. 2568)

ความตึงเครียดทางการค้าในตลาดทั่วโลกเห็นได้อย่างชัดเจนในผลการดำเนินงานของธนาคารทั่วโลกในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา ธนาคารสัญชาติสิงคโปร์ทั้งสามแห่ง ได้แก่ DBS, OCBC และ UOB มีผลการดำเนินงานเฉลี่ยตกลง 1.4% ในขณะเดียวกัน ข้อมูลเงินเฟ้อล่าสุดของสหรัฐฯ นั้นก็ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ด้วยมีความกังวลเกี่ยวกับแนวโน้มการเติบโตที่ลดน้อยลงในสหรัฐฯ

ถึงแม้ว่าจะเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ แต่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) กลับฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยดัชนี iEdge S-REIT มีกำไรถึงเกือบ 5% ในสองสัปดาห์ที่ผ่านมา

นอกจากนี้ S-REIT ที่มีมูลค่าตามราคาตลาดที่ใหญ่กว่าก็ได้ขึ้นนำในการทำกำไรล่าสุดของภาคธุรกิจเช่นเดียวกัน โดย S-REIT 7 กอง ในดัชนี Straits Times (STI) มีกำไรเฉลี่ย 5.6% ในสองสัปดาห์ที่ผ่านมา

ในเดือนนี้จนถึงปัจจุบันสิ้นสุดวันที่ 20 มีนาคม ดัชนี iEdge S-REIT มีผลตอบแทนจากราคาที่ 4.8% แซงหน้าผลตอบแทนของดัชนี Straits Times ที่มีผลตอบแทนจากราคาที่ 0.9% ดัชนี FTSE EPRA Nareit Asia ex Japan REITs ที่มีผลตอบแทนจากราคาที่ 3.9% และดัชนี FTSE EPRA Nareit Global REITs มีผลตอบแทนจากราคาที่ -3.4%

ในเดือนนี้จนถึงปัจจุบันสิ้นสุดวันที่ 20 มีนาคม S-REIT ห้ากองที่มีผลตอบแทนราคามากที่สุดในดัชนี iEdge S-REIT คือ Frasers Hospitality Trust, Frasers Logistics & Commercial Trust, CDL Hospitality Trusts, ParkwayLife REIT และ Frasers Centrepoint Trust โดย S-REIT ทั้งห้ากองนี้มีผลตอบแทนราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 9.3%

ในสองสัปดาห์ที่ผ่านมา S-REIT ยังมีการซื้อสุทธิจากนักลงทุนสถาบันเข้ามาถึง 42 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ หลังจากที่มีการขายออกสุทธิจากนักลงทุนสถาบันติดต่อกันถึงเกือบเจ็ดสัปดาห์ นอกจากนี้ S-REIT ที่อยู่ในดัชนี Straits Times เจ็ดกองยังมีการซื้อสุทธิจากนักลงทุนสถาบันเป็นจำนวนมากถึง 40 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง REIT สองกองจากเจ็ดกองที่อยู่ในดัชนี Straits Times อย่าง CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) และ Frasers Centrepoint Trust (FCT) ที่เป็นทรัสต์สองกองใหญ่ที่มีการซื้อเข้าสุทธิจากนักลงทุนสถาบัน

CICT มีมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดภายใต้การจัดการ (AUM) ของปีงบประมาณ (สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2567) เพิ่มขึ้น 6% ในปี 2567 โดยมีรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) เพิ่มขึ้น 3.4% และมีอัตราการปรับขึ้นค่าเช่า 8.8% สำหรับทรัพย์สินธุรกิจค้าปลีก และ 11.1% สำหรับทรัพย์สินสำนักงาน อนึ่ง นาย Tony Tan จะย้ายไปดำรงตำแหน่ง Chief Corporate Officer ที่ CapitaLand Development หลังจากที่ดำรงตำแหน่งประธานกรรมการบริหาร (CEO) ของ CICT มานาน 8 ปี โดยผู้ที่จะมารับตำแหน่ง CEO ของ CICT ต่อจากนาย Tony Tan คือ นาย Tan Choon Siang รองประธานกรรมการบริหาร (Deputy CEO) ในวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 สำหรับ FCT หากไม่นับผลกระทบจากการขายทรัพย์สินของ Changi City Point และการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินที่ Tampines 1 รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ของกองฯ ก็เพิ่มขึ้น 3.4% ในปีงบประมาณ 2567 (สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2567) เช่นเดียวกัน โดย FCT มีอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าทั้งหมด 7.7% และมีมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดภายใต้การจัดการ (AUM) เพิ่มขึ้น 11%

ณ การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (FOMC) เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ธนาคารกลางสหรัฐฯ ยังคงรักษาอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ระหว่าง 4.25-4.5% โดยเมื่อพิจารณาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่เพิ่มขึ้น ธนาคารกลางสหรัฐฯ ได้ปรับลดประมาณการการเติบโตสำหรับปี 2568 และปรับการคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อขึ้น นอกจากนี้ ทางธนาคารกลางสหรัฐฯ ยังคาดว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยสองครั้งในปีนี้

อีกทั้ง นักวิเคราะห์ยังมีความเห็นต่อ REIT ในเชิงบวกมากขึ้นในสัปดาห์ที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยของ DBS ให้ความเห็นว่า อัตราดอกเบี้ยในสิงคโปร์ได้ลดลง โดยอัตราดอกเบี้ยข้ามคืนเฉลี่ยของสิงคโปร์และอัตราผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปี ทำให้ S-REIT เข้าสู่ ‘Goldilocks zone’ (ผลตอบแทนจากอัตราดอกเบี้ยในตลาดและอัตราผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปี กับผลตอบแทนของ S-REIT ใกล้เคียงกัน) ในการรีไฟแนนซ์โดยการออมผ่านพันธบัตรและการลงทุนในวิธีการเติบโตที่เลือก ปัจจุบัน S-REIT ยังคงมีการซื้อขายอยู่ที่มูลค่าประเมินที่น่าสนใจ โดยมีอัตราตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยของภาคธุรกิจถึงเกือบ 7% และมีสัดส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชีต่ำกว่า 0.8 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตถึง 20%

สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts

REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year