S-REIT ภาคอุตสาหกรรม
ที่มา: Bloomberg, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), ข้อมูล ณ วันที่ 6 พฤศจิกายน ข้อมูลอัตราตอบแทนจากเงินปันผลจาก SGX Q3 SREITs Chartbook
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) สำหรับทรัพย์สินภาคอุตสาหกรรมมีผลการดำเนินงานที่มีเสถียรภาพในไตรมาสที่สามที่สิ้นสุดเดือนกันยายน เนื่องจากอัตราการเช่ายังคงที่โดยมีการปรับขึ้นค่าเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตโฟลิโอ
S-REIT เจ็ดกองที่เน้นการลงทุนในทรัพย์สินภาคอุตสาหกรรม ได้แก่ Alpha Integrated REIT (เดิมชื่อ Sabana Industrial REIT), Mapletree Logistics Trust, Mapletree Industrial Trust, ESR REIT, CapitaLand Ascendas REIT, AIMS APAC REIT และ Daiwa House Logistics Trust
ทรัสต์หกจากเจ็ดกองได้รายงานอัปเดตรายไตรมาสล่าสุดแล้ว และส่วนใหญ่มีการจ่ายผลตอบแทนมากขึ้นในไตรมาสล่าสุด
Alpha Integrated REIT ซึ่งรายงานผลประกอบการของกองฯ เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม มีการจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) เพิ่มขึ้น 38.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สำหรับไตรมาส 3 ของปี 2568 ท่ามกลางรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น
ทรัสต์กองนี้มีการปรับขึ้นค่าเช่าติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 19 ในขณะที่อัตราการเช่าของทรัพย์สิน New Tech Park ก็โตขึ้นเป็น 94.7% ในเดือนกันยายน จาก 86.0% ในเดือนมิถุนายน
ในทำนองเดียวกัน เงินปันผลต่อหน่วยของ AIMS APAC REIT ก็เพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับปีกับหน้า มาอยู่ที่ 0.0472 ดอลลาร์สิงคโปร์ สำหรับครึ่งแรกของปีงบประมาณ 2569 เนื่องจากรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น โดยกองฯ มีการปรับขึ้นค่าเช่า 7.7% สำหรับครึ่งแรกของปี 2568 และมีอัตราการเช่าทรัพย์สินในพอร์ตโฟลิโอคงที่อยู่ที่ 93.3%
ผู้จัดการกองฯ ระบุว่า ผลการดำเนินงานได้รับแรงหนุนจากกลยุทธ์บริหารสินทรัพย์เชิงรุกและการบริหารจัดการเงินทุนอย่างมีวินัย ขณะที่กองฯ ก็เดินหน้าดำเนินกลยุทธ์ฟื้นฟูพอร์ตโฟลิโออย่างต่อเนื่อง
สำหรับ REIT กองอื่น – ESR REIT ประกาศการเพิ่มขึ้น 6.8% ในรายได้ส่วนที่ปันผลได้ เนื่องจากรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้น 22.7% และ 28.6% ตามลำดับ อัตราการเช่ายังคงอยู่ในระดับดี ในขณะที่การปรับขึ้นค่าเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตของกองฯ อยู่ที่ 8.4%
นอกจากนี้ ต้นทุนหนี้สินของกองฯ ยังลดลงมาอยู่ที่ 3.4% ต่อปี ณ สิ้นเดือนกันยายน จาก 3.84% ต่อปี ในเดือนธันวาคม 2567
ในขณะเดียวกัน Mapletree Logistics Trust ก็ได้รายงานการปรับตัวดีขึ้นอย่างเป็นลำดับในเงินปันผลต่อหน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่ 0.01815 ดอลลาร์สิงคโปร์ ถึงแม้ว่าผลการดำเนินงานจะอ่อนลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ผู้จัดการกองฯ ระบุว่าตัวชี้วัดการดำเนินงานของพอร์ตโฟลิโอยังอยู่ในเกณฑ์ดี โดยมีอัตราการเช่า 96.1% และมีการปรับขึ้นค่าเช่า 2.5% ไม่รวมจีน
Mapletree Industrial Trust รายงานถึงเงินปันผลต่อหน่วยที่ลดลง 5.6% สำหรับไตรมาสที่สอง เนื่องด้วยการขาดกำไรจากการขายสินทรัพย์ครั้งเดียว รายได้ที่ลดลงจากการขายสินทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอ และแรงกดดันจากอัตราแลกเปลี่ยน
อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการกองฯ ระบุว่าผลการดำเนินงานของ MINT ยังคงมีเสถียรภาพ โดยได้รับแรงหนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักในพอร์ตสิงคโปร์ และการเพิ่มขึ้นของอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของพอร์ตโฟลิโอโดยรวม โดยทางกองฯ ยังคงมุ่งมั่นต่อแผนการขยายเข้าสู่ตลาดศูนย์ข้อมูลในยุโรปและเอเชียแปซิฟิก เนื่องจากทางกองฯ กำลังปรับสมดุลพอร์ตโฟลิโอเพื่อให้มีความแข็งแกร่งมากยิ่งขึ้น
สำหรับ REIT กองอื่น – อัตราการเช่าทรัพย์สินในพอร์ตของ CapitaLand Ascendas REIT นั้นค่อนข้างคงที่โดยอยู่ที่ 91.3% ในขณะที่มีการปรับขึ้นค่าเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตที่ 7.6%
ในตลาดสิงคโปร์โดยรวม ค่าเช่าทรัพย์สินภาคอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 2.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในไตรมาส 3 ปี 2568 ตามสถิติของ JTC ในขณะเดียวกัน อัตราการเช่าก็เพิ่มขึ้น 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์มาอยู่ที่ 89.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ฝ่ายวิจัยของ Knight Frank คาดว่าตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะยังคงมีความแข็งแกร่งสำหรับช่วงที่เหลือของปีนี้และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงต้นปี 2569 และคาดว่าความต้องการของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะยังอยู่ในระดับดี เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยปรับลดลง และศักยภาพทางการเงินของคลังสินค้า ศูนย์ข้อมูล และโรงงานผลิตเฉพาะทาง ดึงดูดความสนใจมากขึ้นจากผลตอบแทนเชิงบวก
สำหรับทรัสต์ภาคอุตสาหกรรมอีกหนึ่งกอง – Daiwa House Logistics Trust มีกำหนดรายงานอัปเดตการซื้อขายไตรมาสที่สามในวันที่ 12 พฤศจิกายน ก่อนเวลาทำการซื้อขาย
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year