S-REIT 7 กองที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีกในสิงคโปร์
ที่มา: Bloomberg, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) (ข้อมูล ณ วันที่ 27 ส.ค. 2568)
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) เจ็ดกองที่มีทรัพย์สินประเภทค้าปลีกในประเทศได้ประกาศถึงผลประกอบการที่หลากหลายในรายได้และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) โดยต้นทุนหนี้สินของ S-REIT ประเภทค้าปลีกนั้นลดลงจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลง ในขณะที่ปริมาณผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นผลักดันให้มีการปรับขึ้นค่าเช่า
S-REIT ทั้งเจ็ดกอง ได้แก่ CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Frasers Centrepoint Trust (FCT), Lendlease Global Commercial REIT (LREIT), Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT), OUE REIT, Starhill Global REIT และ Suntec REIT และนี่คือภาพรวมของอัปเดตทางธุรกิจและการเงินล่าสุดของของทรัสต์เหล่านี้
CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) รายงานรายได้รวมที่ลดลง 0.5% และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง 0.4% สำหรับครึ่งแรกของปี 2568 ซึ่งโดยหลักเป็นผลมาจากการขายออกของ 21 Collyer Quay หากไม่นับรวมทรัพย์สินแห่งนี้แล้ว รายได้ทั้งสองประเภทน่าจะเพิ่มขึ้น 1.4% และ 1.7% เงินปันผลต่อหน่วย (DPU) เพิ่มขึ้น 3.5% มาอยู่ที่ 5.62 เซนต์ การบริหารจัดการเงินทุนด้วยการใช้เงินกู้เพื่อลงทุนและต้นทุนหนี้สินลดลงเหลือ 37.9% และ 3.4% อัตราการเช่าทรัพย์สินในพอร์ตโฟลิโอยังคงอยู่ในระดับเดิมที่ 96.3% ซึ่งตกลง 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ในขณะที่การปรับขึ้นค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4.8% สำหรับทรัพย์สินสำนักงาน และเพิ่มขึ้น 7.7% สำหรับทรัพย์สินค้าปลีก เนื่องจากยอดขายของผู้เช่าโตขึ้น 17.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
CICT ยังระดมทุนได้ถึง 600 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ผ่านการเสนอขายแบบเฉพาะเจาะจงเพื่อเข้าซื้อหุ้นที่เหลืออีก 55% ใน CapitaSpring ซึ่งดีลนี้มียอดจองซื้อเกินทุนที่ต้องการถึง 4.9 เท่า ที่ 2.11 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อหน่วย และคาดว่าจะช่วยเพิ่มเงินปันผลต่อหน่วย ซึ่งเป็นการตอกย้ำถึงการมุ่งเน้นไปที่ทรัพย์สินหลักภายในประเทศ
Frasers Centrepoint Trust (FCT) มีอัตราการเช่าที่ทำสัญญาแล้วที่ 99.9% ในไตรมาสที่สามของปี 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ปริมาณผู้เข้าชมร้านค้าเพิ่มขึ้น 2.1% และยอดขายของผู้เช่าเพิ่มขึ้น 4.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า การบริหารจัดการเงินทุนแสดงถึงผลลัพธ์ที่หลากหลาย โดยอัตราส่วนหนี้สินโดยรวมเพิ่มขึ้น 0.8% เป็น 40.4% เมื่อรวมหุ้นกู้ชนิดไม่มีอายุ ในขณะที่ต้นทุนหนี้สินลดลง 0.1% เหลือ 3.7% ทั้งนี้ ห้างสรรพสินค้า Hougang ของกองฯ ได้เริ่มดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สิน (AEI) ในเดือนเมษายน 2568 โดยมีการเช่าล่วงหน้าประมาณ 74% โดยมีการนำแนวคิดใหม่ ๆ เข้ามาใช้กับห้างฯ
Lendlease Global Commercial REIT (LREIT) รายงานรายได้รวมที่เพิ่มขึ้น 1.9% และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 2.7% สำหรับครึ่งหลังของปีงบประมาณ 2568 เงินปันผลต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 1.8% มาอยู่ที่ 1.80 เซนต์ สำหรับครึ่งหลังของปีงบประมาณ 2568 กองฯ คาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เอื้ออำนวยมากขึ้นจะช่วยสนับสนุนผลการจ่ายเงินปันผลในทิศทางบวก ต้นทุนหนี้สินปรับตัวดีขึ้นเหลือ 3.46% ต่อปี และอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยปรับตัวดีขึ้นเป็น 1.6 เท่า โดยหลังสิ้นปีงบการเงิน LREIT ได้ทำข้อตกลงเพื่อจำหน่ายอาคารสำนักงาน Jem ในมูลค่า 462 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างโครงสร้างเงินทุนของกองฯ ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) มีรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ลดลงในไตรมาสแรกของปีงบประมาณ 2568/69 ซึ่งโดยส่วนใหญ่เนื่องมาจากการขายออกทรัพย์สินเชิงกลยุทธ์ของ Mapletree Anson และรายได้จากต่างประเทศที่ลดลง เงินปันผลต่อหน่วยลดลง 3.8% เหลือ 2.01 เซนต์ อัตราการเช่าทรัพย์สินตกลงเล็กน้อยเหลือ 89.3% แต่มีการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 1.4% โดยมี VivoCity ขึ้นนำในการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 14.7% ทั้งนี้ ในเดือนกรกฎาคม 2568 MPACT ได้ประกาศแผนการขายทรัพย์สินที่ไม่ใช่ทรัพย์สินหลักในญี่ปุ่นในมูลค่า 8,730.0 ล้านเยน (78.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์) ซึ่งธุรกรรมนี้สอดคล้องกับกลยุทธ์ในปัจจุบันของผู้จัดการกองทุนที่จะปรับปรุงคุณภาพพอร์ตโฟลิโอและเน้นไปที่ทรัพย์สินหลัก
Mandarin Gallery ของ OUE REIT มีอัตราการเช่าที่ทำสัญญาแล้วอยู่ที่ 99.9% และมีการปรับขึ้นค่าเช่า 34.3% ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 เมื่อเทียบกับอัตราการเติบโตของค่าเช่าทรัพย์สินค้าปลีกบนถนน Orchard ที่ 0.5% แล้ว ค่าเช่าเฉลี่ยปัจจุบันของทรัพย์สินนี้เพิ่มขึ้น 2.7% เป็น 22.22 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่อเดือน นอกจากนี้ OUE REIT ยังได้ร่วมมือกับพันธมิตรหลายรายเพื่อสร้างประสบการณ์ใหม่ ๆ ที่ห้างสรรพสินค้า รวมถึงการร่วมมือกับ POP MART เพื่อนำตัวละคร LABUBU มาวางจำหน่ายที่ Mandarin Gallery
Starhill Global REIT มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และยังมีรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับเดิมในครึ่งหลังของปีงบประมาณ 2567/68 เงินปันผลต่อหน่วยยังคงที่ที่ 1.85 เซนต์ อัตราการเช่าที่ทำสัญญาแล้วของพอร์ตทรัพย์สินค้าปลีกอยู่ที่ 97.3% โดยทรัพย์สินในสิงคโปร์ถูกเช่าเต็มทั้งหมด ในปีงบประมาณ 2567/68 ปริมาณผู้เข้าชมร้านค้าที่ Wisma Atria เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ถึงแม้ว่ายอดขายของผู้เช่าจะลดลง 5.2% อัตราส่วนหนี้สินโดยรวมยังอยู่ในระดับเดิมที่ 36.0% และอายุเฉลี่ยของหนี้สินอยู่ที่ 3.1 ปี
Suntec REIT มีรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3.3% และ 5.6% ในครึ่งแรกของปี 2568 ซึ่งเป็นผลจากค่าชดเชยครั้งเดียวในซิดนีย์ ออสเตรเลีย และผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นในสิงคโปร์ เงินปันผลต่อหน่วยโตขึ้น 3.7% อยู่ที่ 3.155 เซนต์ และถึงแม้จำนวนผู้เข้าชมร้านค้าและยอดขายของผู้เช่าจะตกลงเล็กน้อยก็ตาม แต่ห้างสรรพสินค้า Suntec City มีการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 18.0% สำหรับครึ่งแรกของปี 2568 โดยทางกองฯ คาดว่ายอดขายค้าปลีกจะชะลอตัวลงท่ามกลางการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่เป็นไปอย่างระมัดระวัง อย่างไรก็ตาม ห้างสรรพสินค้า Suntec City คาดว่าจะสามารถรักษาอัตราการเช่าให้เกิน 95% ได้ เนื่องจากการท่องเที่ยวและกิจกรรม MICE ที่แข็งแกร่ง ทั้งนี้ แม้ว่าจะมีแนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่า แต่คาดว่าการปรับขึ้นค่าเช่านี้จะลดระดับลงในปีงบการเงิน 2568 เนื่องจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year