S-REIT 10 กองที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุดในดัชนี iEdge ในครึ่งแรกของปี 2568
ที่มา: Bloomberg, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) ข้อมูล ณ วันที่ 26 มิถุนายน 2568
ภาค S-REIT มีผลการดำเนินงานคงที่ในครึ่งแรกของปี 2568 โดยดัชนี iEdge S-REIT ปรับตัวขึ้น 0.6% มาอยู่ที่ 1010.73 ณ วันที่ 26 มิถุนายน ในขณะที่เงินปันผลนำให้ผลตอบแทนรวมของดัชนีมาอยู่ที่ 3.2% สำหรับช่วงเวลาดังกล่าว
หุ้นกว่าครึ่งหนึ่งจากหุ้น 30 ตัวในดัชนี iEdge S-REIT มีผลตอบแทนรวมเป็นบวกในช่วงหกเดือนแรกของปี โดยห้ากองทรัสต์ที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุดมีผลตอบแทนรวมถึงสองหลักในช่วงเวลาดังกล่าว
ทรัสต์ที่มีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นเหล่านี้ ได้แก่ Frasers Hospitality Trust (FHT), CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), First REIT, Frasers Centrepoint Trust (FCT) และ Parkway Life REIT โดยมีผลตอบแทนรวมตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันอยู่ในช่วงระหว่า 10.0% และ 21.4% ณ วันที่ 26 มิถุนายน
ทรัสต์ที่มีผลการดำเนินงานดีในครึ่งแรกของปีส่วนใหญ่รายงานผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งโดยมีอัตราเช่าพื้นที่ของทรัพย์สินคงที่และมีการปรับขึ้นค่าเช่า
FCT มีรายได้และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) โตขึ้น 7.1% และ 7.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นจำนวน 184.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และ 133.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตามลำดับในครึ่งแรกของปี 2568 การเติบโตนี้โดยหลักได้รับแรงขับเคลื่อนจากอัตราการเช่าพื้นที่ของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นและค่าเช่าในปัจจุบันของศูนย์การค้าทั้งหมดในพอร์ต และการแล้วเสร็จของการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สิน (AEI) ที่ Tampines 1 นอกจากนี้ เงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ก็โตขึ้น 0.5% เป็น 0.06054 ดอลลาร์สิงคโปร์เช่นเดียวกัน
ในทำนองเดียวกัน ParkwayLife REIT ก็ได้รายงานถึงรายได้รวมที่สูงขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากส่วนรายได้จากสถานดูแลผู้สูงอายุและผู้ป่วยพักฟื้นที่ได้เข้าซื้อในญี่ปุ่นและฝรั่งเศส ทั้งนี้ เงินปันผลต่อหน่วยก็เพิ่มขึ้น 1.3% เป็น 0.0384 ดอลลาร์สิงคโปร์เช่นเดียวกัน
หากเปรียบแบบเทียบเคียงกัน (like-for-like basis) CICT มีการเติบโตในรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ ในไตรมาสแรกที่ 1.1% และ 1.4% ตามลำดับ และยังคงเห็นแนวโน้มค่าเช่าในระดับที่สูงขึ้นสำหรับทั้งสัญญาเช่าใหม่และสัญญาเช่าที่ต่ออายุแล้ว
ในขณะเดียวกัน ผลการดำเนินงานที่โดนเด่นของ FHT นั้นเป็นผลมาจากการแปรสภาพเป็นบริษัทเอกชนตามข้อเสนอที่ถูกนำเสนอไว้
ภาค REIT มีการซื้อขายที่มูลค่าที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต
ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลล่วงหน้าของดัชนี FTSE ST REIT อยู่ที่ประมาณ 6.4% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงส่วนต่างของอัตราผลตอบแทนประมาณ 4 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสิงคโปร์อายุ 10 ปี โดยส่วนต่างนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา
ในแง่ของอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี ภาคธุรกิจนี้ยังมีการซื้อขายต่ำกว่า 0.8 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี ที่อยู่ที่ 1.0 เท่า โดย S-REIT ที่มีผลการดำเนินงานแข็งแกร่งที่สุดในดัชนี iEdge S-REIT ในครึ่งแรกของปี 2568 ก็อยู่ในกลุ่มที่มีอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชีสูงที่สุดในปัจจุบันอีกด้วย
ทรัสต์ที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุดเจ็ดกองในครึ่งแรกของปีมีอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชีอยู่ระหว่าง 1.0 เท่า ถึง 1.7 เท่า ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภาคธุรกิจ
สำหรับครึ่งแรกของปี 2568 นักลงทุนรายย่อยเป็นผู้ซื้อสุทธิของภาค S-REIT โดยภาคธุรกิจมียอดซื้อสุทธิทั้งหมดประมาณ 400 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ณ วันที่ 26 มิถุนายน
ในช่วงเวลาดังกล่าวนี้ นักลงทุนสถาบันเป็นผู้ขายสุทธิของภาค S-REIT โดยมียอดขายสุทธิมากกว่า 500 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ อย่างไรก็ตาม S-REIT หลายกองที่สวนทางกับแนวโน้มของตลาดและมีการเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนสถาบันในครึ่งแรกของปี ซึ่งรวมถึง CICT, FHT และ ParkwayLife REIT นักลงทุนสถาบันยังได้เข้าซื้อสุทธิในภาค REIT ในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา โดยมียอดซื้อสุทธิมากกว่า 100 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์สำหรับห้าวันทำการซื้อขายจนถึงวันที่ 26 มิถุนายน
เมื่อใกล้เข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี นักลงทุนจะจับตาดูทิศทางอัตราดอกเบี้ยควบคู่ไปกับความสามารถในการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องของธุรกิจ
แม้ว่ารัฐบาลกลางสหรัฐฯ จะยังไม่มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปี 2568 จนถึงขณะนี้ แต่คาดการณ์ว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลายครั้งในภายหลังของปีนี้
ในสิงคโปร์ อัตราดอกเบี้ยในประเทศก็ลดลงเช่นกัน โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยข้ามคืนแบบทบต้นของสิงคโปร์ (SORA) สามเดือน ลดลงจาก 3.0227 เมื่อวันที่ 2 มกราคม มาอยู่ที่ 2.0797 เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน
นักวิเคราะห์ที่จับตาดูภาคธุรกิจนี้อยู่ได้ระบุว่าการลดลงในอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ได้ส่งผลให้เกิดการเคลื่อนไหวของราคาหน่วยลงทุนสำหรับภาคธุรกิจนี้อย่างมีนัยสำคัญจนถึงตอนนี้ อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นของนักลงทุนอาจดีขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกในต่างประเทศมีการปรับลดลงในที่สุด
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year