31 Mar 2025 | Category: Market Updates
ที่มา: Bloomberg, SGX (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์) ข้อมูล ณ วันที่ 28 มีนาคม
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) ที่มีทรัพย์สินธุรกิจค้าปลีกในจีนได้ประกาศถึงผลการดำเนินงานที่หลากหลายในปี 2567 โดยมีอัตราการเช่าทรัพย์สินคงที่ แต่มีการปรับลดค่าเช่าท่ามกลางความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีความระมัดระวังต่อสภาวะตลาด
ถึงอย่างนั้น ก็ยังเริ่มเห็นถึงแนวโน้มเชิงบวกบางอย่าง โดยบรรดา S-REIT ได้รายงานถึงการเพิ่มขึ้นในจำนวนผู้ซื้อและยอดขายของผู้เช่าในผลการดำเนินงานล่าสุดของกอง
ในระดับมหภาคที่กว้างขึ้น การบริโภคในปี 2568 ของจีนได้เริ่มต้นด้วยความแข็งแกร่ง โดยยอดขายธุรกิจค้าปลีกเพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในช่วงเดือนมกราคมถึงเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งเพิ่มขึ้นจากการเติบโต 3.7% ในเดือนธันวาคม 2567 ตลาดคาดการณ์ว่ายอดขายของธุรกิจค้าปลีกจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2568 ท่ามกลางมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาลกลาง
ฝ่ายวิจัยของ CBRE ประมาณการยอดขายของธุรกิจค้าปลีกของจีนว่าจะเติบโตถึง 5% ในปี 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 3.5% ในปี 2567 ฝ่ายวิจัยฯ ระบุว่า การค้าปลีกหลักหลายประเภทมีการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งหลังจากที่รัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นของจีนยกระดับนโยบายกระตุ้นการบริโภคในช่วงครึ่งหลังของปี 2567
การเพิ่มขึ้นที่ต่อเนื่องของความเชื่อมั่นในการบริโภคอาจเป็นผลดีต่อ S-REIT ที่ถือครองทรัพย์สินธุรกิจค้าปลีกในภูมิภาคจีนทั้งหมด (รวมถึง มาเก๊า ฮ่องกง และไต้หวัน) ในระยะยาว ถึงแม้ว่าจะมีอุปสรรคในระยะสั้นอยู่ก็ตาม
CapitaLand China Trust (CLCT) รายงานรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) จำนวน 1.2 พันล้านหยวนจีนในปีงบประมาณ 2567 ซึ่งเป็นผลจากผลการดำเนินงานธุรกิจค้าปลีกที่แข็งแกร่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ส่วนรายได้จากสวนอุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์และศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้าที่ลดลงส่งผลในรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ที่ลดลง 5.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ทรัพย์สินธุรกิจค้าปลีกคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของพอร์ตโฟลิโอของ CLCT ในขณะที่ส่วนที่เหลือคือ สวนอุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์และศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้า
ผู้จัดการของ CLCT กล่าวว่า เมื่อพิจารณาทรัพย์สินธุรกิจค้าปลีกทั้งเก้าแห่งของ CLCT แบบเทียบเคียงกันแล้ว รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์จากธุรกิจค้าปลีกเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในปีงบประมาณ 2567 ห้างสรรพสินค้าสามแห่งที่มีการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สิน (AEI) ในปี 2566 ก็มีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง โดยมีการเติบโตของรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ถึง 13.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อัตราการเช่าทรัพย์สินธุรกิจค้าปลีกของพอร์ตคงที่และอยู่ในระดับสูงที่ 98.2% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 อย่างไรก็ตาม กลับมีการปรับลดค่าเช่าสำหรับปีงบประมาณ 2567 ที่ 1.1% เนื่องจากผู้จัดการกองฯ ต้องการดึงดูดและรับผู้เช่าใหม่เข้ามา โดยในปีงบประมาณ 2567 ทั้งผู้ซื้อและยอดขายของผู้เช่ามีจำนวนมากขึ้นเมื่อเทียบกับปีงบประมาณ 2566
ผู้จัดการของ CLCT ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์ธุรกิจค้าปลีกยังคงเป็นกลุ่มทรัพย์สินหลักที่จะได้รับประโยชน์จากการดำเนินการของรัฐบาลที่มุ่งการกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความต้องการธุรกิจค้าปลีกในระยะยาว
เช่นเดียวกัน ผู้จัดการของ Sasseur REIT ก็ได้ระบุว่า รัฐบาลจีนได้กำหนดให้การกระตุ้นการบริโภคเป็นหนึ่งในลำดับความสำคัญแรก ๆ และทางรัฐบาลจีนคาดว่าจะมีโอกาสใหม่ ๆ เกิดขึ้นในการสร้างนวัตกรรมประสบการณ์ผู้บริโภค การเสริมความแข็งแกร่งให้กับห่วงโซ่อุปทาน (supply chain) และการปลดล็อกศักยภาพของตลาดที่ยังไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์
Sasseur REIT ซึ่งเป็นเจ้าของศูนย์การค้าประเภทเอาท์เล็ท (outlet mall) สี่แห่งในจีน รายงานถึงรายได้ค่าเช่าจาก EMA (ข้อตกลงมอบหมายให้บริหารจัดการ: entrusted management agreement) และรายได้ที่สามารถนำไปปันผลได้ในปีงบประมาณ 2567 ที่คงที่ ท่ามกลางต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายภาษีที่ลดลง แม้ว่ายอดขายจะลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
อัตราการเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตโฟลิโอเพิ่มขึ้นเป็น 98.9% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ เนื่องจากกลยุทธ์และความพยายามในการปล่อยเช่าของผู้จัดการกองฯ ยังคงช่วยผลักดันอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูง
ผู้จัดการของ Sasseur REIT ระบุว่าข้อมูลการขายเบื้องต้นจากช่วงเทศกาลตรุษจีนชี้ให้เห็นถึงแรงซื้อที่แข็งแกร่ง โดยมีการเติบโตของยอดขายของศูนย์การค้าประเภทเอาท์เล็ททั้งพอร์ตโฟลิโอเป็นเลขสองหลักในเดือนมกราคม 2568
ผู้จัดการกองฯ กล่าวว่า “จากตัวชี้วัดที่เป็นบวกเหล่านี้ เรายังคงมองในแง่ค่อนข้างดีเกี่ยวกับแนวโน้มของยอดขายของศูนย์การค้าประเภทเอาท์เล็ทของพอร์ตโฟลิโอของเราในปี 2568”
สำหรับกองทรัสต์อื่น ๆ Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) ซึ่งเป็นเจ้าของห้างค้าปลีก Festival Walk ในฮ่องกง กล่าวว่า ในผลการดำเนินงานไตรมาสที่สามของปีงบประมาณ 2568 ห้างมีการปรับตัวในด้านจำนวนผู้ซื้อและยอดขายของผู้เช่าดีขึ้นสูงกว่าตลาด โดยเพิ่มขึ้น 15.6% และ 13.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าตามลำดับ
ผู้จัดการของ MPACT เสริมว่า ความพยายามทางการตลาดที่เข้มข้นขึ้นช่วยต่อต้านผลกระทบต่อตลาดโดยรวมจากการเดินทางออกนอกประเทศที่เป็นผลจากสกุลเงิน และแนวโน้มการบริโภคข้ามพรมแดนของผู้อยู่อาศัยในฮ่องกง
อัตราการเช่าที่ทำสัญญาเช่าแล้วของ Festival Walk เพิ่มขึ้นเป็น 97.1% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 เพิ่มขึ้นจาก 96.4% ในสามเดือนก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม กลับมีการปรับลดค่าเช่าลง 7.2% สำหรับปีงบการเงินจนถึงปัจจุบัน โดยกองฯ ยังได้รายงานถึงการปรับลดค่าเช่าในทรัพย์สินในจีนอื่น ๆ อีกด้วย
ผู้จัดการกองฯ ระบุว่า ถึงแม้ภูมิภาคจีนทั้งหมด (รวมถึง มาเก๊า ฮ่องกง และไต้หวัน) เผชิญกับอุปสรรคในระยะสั้น แต่กองฯ ยังคงมีความเชื่อมั่นในบทบาทสำคัญของตลาดในการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาวของเอเชีย
BHG Retail REIT รายงานการเพิ่มขึ้นของเงินปันผลต่อหน่วย (distributions per unit: DPU) ที่ 16.3% สำหรับปีงบประมาณ 2567 ซึ่งเป็นผลมาจากต้นทุนทางการเงินที่ลดลง พอร์ตโฟลิโอของกองฯ ยังคงมีอัตราการเช่าที่แข็งแรงที่ 95.8% ณ สิ้นปี 2567 เนื่องจากผู้จัดการกองฯ ได้ดำเนินการเชิงรุกในการปรับปรุงคุณภาพของการผสมประเภทการเช่า (tenancy mix) อย่างต่อเนื่อง
ผู้จัดการกองฯ กล่าวว่า “ทางกองฯ จะยังคงเน้นไปที่การดำเนินการตามกลยุทธ์ปัจจุบันในการปรับปรุงและเพิ่มประสิทธิภาพส่วนผสมประเภทร้านค้าปลีกของศูนย์การค้า การคงไว้ซึ่งการบริหารเงินทุนอย่างรอบคอบ และการแสวงหาการเข้าซื้อทรัพย์สินที่ช่วยเพิ่มผลตอบแทน”
ฝ่ายวิจัยของ CBRE กล่าวในรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน ปี 2568 ว่า ทางฝ่ายวิจัยฯ คาดว่าอัตราการว่างจากการเช่าของร้านค้าปลีกจะลดลงหลังจุดอุปทานสูงสุดในปี 2568 และคาดว่าผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะเน้นที่การปรับปรุงผลการดำเนินงานเป็นหลัก โดยการเพิ่มประสิทธิภาพและการยกระดับโพรไฟล์ผู้เช่าในปี 2568
อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยฯ เสริมว่า ฝ่ายวิจัยฯ คาดว่าค่าเช่าศูนย์การค้าจะตกลงในระยะสั้นก่อนที่จะค่อย ๆ ทรงตัวในครึ่งหลังของปี 2568 เนื่องจากจะต้องมีการฟื้นตัวในการบริโภคที่มากขึ้นเพื่อให้เกิดการกลับมาอย่างเต็มที่ของความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและงบประมาณการเช่าของผู้ค้าปลีก
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year