S-REIT ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์
ที่มา: Bloomberg, ฝ่ายวิจัยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) ข้อมูล ณ วันที่ 14 สิงหาคม 2568
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) มีผลประกอบการที่แข็งแกร่งในครึ่งแรกของปี 2568 ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากอัตราการเช่าที่คงที่ การปรับขึ้นค่าเช่า และการบริหารจัดการทรัพย์สินเชิงรุก
S-REIT หกกองที่มีการลงทุนในทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ ได้แก่ CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT), Suntec REIT, Keppel REIT, OUE REIT และ Lendlease Global Commercial REIT (LREIT)
Keppel REIT ซึ่งเป็น S-REIT ที่ลงทุนเฉพาะในทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์และมีทรัพย์สินส่วนใหญ่ในสิงคโปร์ รายงานการปรับขึ้นค่าเช่า 12.3% ทั่วทั้งพอร์ต เนื่องจากพอร์ตทรัพย์สินในสิงคโปร์ยังคงเป็นกลไกขับเคลื่อนการเติบโตและเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานโดยรวม รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ที่ทรัสต์มีสิทธิได้รับจากพอร์ตทรัพย์สินในสิงคโปร์ เพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 131.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในครึ่งแรกของปี 2568
Suntec REIT รายงานการเติบโตของเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ที่ 3.7% ท่ามกลางผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งจากพอร์ตทรัพย์สินในสิงคโปร์ โดยกองฯ รายงานการปรับขึ้นค่าเช่า 10% พร้อมรายงานการเติบโตของรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์สำหรับพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ของกองฯ ในครึ่งแรกของปี 2568
นอกจากนี้ รายได้จากกิจการร่วมค้าก็โตขึ้นเนื่องจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งจากค่าเช่าที่สูงขึ้นที่ One Raffles Quay (ORQ) และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลงของทรัพย์สิน MBFC และ ORQ
สำหรับทรัสต์กองอื่น ๆ – OUE REIT รายงานเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) จากผลการดำเนินงานหลักที่ไต่ขึ้น 11.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ท่ามกลางสภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และผลการดำเนินงานที่มีความแข็งแกร่งของพอร์ตทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ในประเทศ พอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ของกองฯ มีการปรับขึ้นค่าเช่า 9.1% สำหรับการต่ออายุสัญญาเช่าสำนักงานในไตรมาสที่ 2 ปี 2568
MPACT มีการปรับลดค่าเช่าลง 2.7% สำหรับ Mapletree Business City (MBC) และปรับเพิ่มค่าเช่าขึ้น 4.8% สำหรับทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์แห่งอื่น ๆ ของกองฯ
CICT รายงานการเติบโตของเงินปันผลต่อหน่วยที่ 3.5% ในครึ่งแรกของปี 2568 จากการปรับโครงสร้างพอร์ต ผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นจากทรัพย์สินที่มีอยู่ และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดง พอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ของกองฯ มีการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 4.8% ในช่วงเวลาดังกล่าว นอกจากนี้ CICT ยังสามารถหาทุนเพิ่มได้ประมาณ 600 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ผ่านการเสนอขายแบบเฉพาะเจาะจงในเดือนนี้ โดยส่วนหนึ่งของเงินที่ได้มาถูกใช้เพื่อเข้าซื้อหุ้นส่วนที่เหลืออีก 55% ในอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกของ CapitaSpring
ในขณะเดียวกัน LREIT ได้เข้าทำข้อตกลงเพื่อขายทรัพย์สิน Jem Office ของกองฯ เป็นมูลค่า 462 ล้านดอลลาร์สิงค์โปร์ ตามมูลค่าที่ประเมินโดยอิสระ โดยเงินที่ได้ส่วนใหญ่จะถูกนำไปชำระหนี้เงินกู้ และเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การหมุนเวียนเงินทุนของ LREIT
อัตราการเช่าทั่วทั้งพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ของทั่วทุกกอง S-REIT ยังคงที่และอยู่ในระดับสูง โดยสูงกว่า 90% การซื้อขายของ S-REIT ทั้งหกกองมีสัดส่วนราคาตลาดต่อมูลค่าทางบัญชีของหุ้นอยู่ที่ประมาณ 0.80
ในอนาคตข้างหน้า ผู้จัดการกอง REIT ต่างๆ มองว่าจะยังคงเน้นที่การรักษาผู้เช่าและการเพิ่มประสิทธิภาพอัตราการเช่าพื้นที่ในทรัพย์สินสำนักงานของตน
บรรดาผู้จัดการกอง REIT คาดว่าผลการดำเนินงานของทรัพย์สินสำนักงานสิงคโปร์ของตนจะยังคงที่ Suntec REIT ระบุว่า อุปทานใหม่ที่มีจำนวนจำกัดและชื่อเสียงของสิงคโปร์ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจที่มีเสถียรภาพและน่าสนใจจะสนับสนุนการเติบโตของค่าเช่าของสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจหลักต่อไป
ตามข้อมูลจากฝ่ายวิจัยของ CBRE ตลาดสำนักงานของสิงคโปร์ยังคงแข็งแรงในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 โดยค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านธุรกิจหลักเพิ่มขึ้น 1.3% ซึ่งสวนทางกับความกังวลก่อนหน้านี้เกี่ยวกับปัจจัยลบต่าง ๆ ทั่วโลก บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ยังระบุว่า ปริมาณอุปทานใหม่ในโครงการที่กำลังพัฒนาที่จำกัดส่งผลให้คาดว่าตลาดจะยังคงแข็งแกร่ง ซึ่งสนับสนุนการเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2568 และต่อไปในอนาคต
ฝ่ายวิจัย CBRE ได้ปรับเพิ่มประมาณการค่าเช่า โดยคาดว่าการเติบโตของค่าเช่าในปี 2568 จะอยู่ที่ระดับบนของช่วง 2–3%
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year