S-REIT ที่มีการลงทุนในที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA)
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), Morningstar (ข้อมูล ณ วันที่ 25 กันยายน 2568) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ CAREIT คำนวณจากฐานรายปีสำหรับปีงบประมาณ 2569
การจดทะเบียนเข้าตลาดของ Centurion Accommodation REIT (CAREIT) เมื่อวันพฤหัสบดีที่ผ่านมาทำให้กองทรัสต์นี้ถือเป็นกอง REIT ที่ลงทุนเฉพาะในทรัพย์สินที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานและนักศึกษาโดยเฉพาะกองแรก เป็นการเปิดโอกาสในการเข้าถึงสองกลุ่มธุรกิจที่มีความแข็งแกร่งในภาคที่อยู่อาศัยในสามตลาดทั่วโลก
กอง REIT นี้เป็นการเสนอขายที่ใหญ่เป็นอันดับสองของปีนี้ ด้วยมูลค่าตามราคาตลาดเริ่มต้นที่ 1.51 พันล้านดอลลาร์สิงค์โปร์ และทุนที่ระดมได้จำนวน 771.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
CAREIT บริหารจัดการโดย Centurion Corporation Limited (CCL) ซึ่งเป็นบริษัทในสิงคโปร์ที่มีความเชี่ยวชาญด้านที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานและนักศึกษาโดยเฉพาะ CCL เป็นผู้ให้บริการที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานโดยเฉพาะ (PBWA) ที่ใหญ่ที่สุดในสิงคโปร์ ซึ่งบริหารจัดการพอร์ตมูลค่า 2.6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในหกประเทศ โดยมีทรัพย์สิน 37 แห่งและมีเตียงรองรับมากกว่า 70,000 เตียง
พอร์ตโฟลิโอเริ่มต้นของ CAREIT มีทรัพย์สิน 14 แห่ง เป็นที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานโดยเฉพาะ (PBWA) ในสิงคโปร์ห้าแห่ง, ที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ในสหราชอาณาจักรแปดแห่ง และที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ในออสเตรเลียอีกหนึ่งแห่ง โดยมีมูลค่ารวม 1.84 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์โดยประมาณ
หลังการจดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์ของกองฯ CAREIT วางแผนที่จะขยายการลงทุนโดยการเข้าซื้อ Epiisod Macquarie Park ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ในออสเตรเลีย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามเงื่อนไขบางประการ เมื่อการเข้าซื้อเสร็จสมบูรณ์ พอร์ตโฟลิโอของกองฯ จะประกอบด้วยทรัพย์สิน 15 แห่ง โดยมีมูลค่ารวมโดยประมาณมากกว่า 2.1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ตามหนังสือชี้ชวนของกองฯ CAREIT เน้นว่าภาคธุรกิจที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานโดยเฉพาะ (PBWA) ของสิงคโปร์อยู่ในสถานะที่จะได้รับประโยชน์จากความต้องการแรงงานต่างชาติที่ต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับอุปทานที่พักอาศัยซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุม ในขณะเดียวกัน ตลาดที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ในสหราชอาณาจักรและออสเตรเลียยังคงแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่ง โดยได้รับการสนับสนุนจากความต้องการที่แข็งแกร่งสำหรับการศึกษาระดับอุดมศึกษา และการมีที่พักนักศึกษาที่เหมาะสมพร้อมให้บริการที่มีจำกัด ทรัพย์สินของกองฯ ประเภทที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานโดยเฉพาะ (PBWA) ถูกบริหารภายใต้แบรนด์ Westlite และทรัพย์สินของกองฯ ประเภทที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ถูกบริหารภายใต้แบรนด์ Dwell and Epiisod
พอร์ตโฟลิโอเริ่มต้นของ CAREIT มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ 20.9% ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 31.0% หลังการเข้าซื้อทรัพย์สินที่วางแผนไว้ อัตราความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (ICR) ที่ประมาณการไว้อยู่ที่ 4.6 เท่า และ 4.8 เท่า สำหรับปีงบประมาณ 2569 และปีงบประมาณ 2570 ตามลำดับ อัตราการเช่าทรัพย์สินเฉลี่ยจากปีงบประมาณ 2565 ถึงปีงบประมาณ 2567 อยู่ที่ 97.9% สำหรับที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานโดยเฉพาะ (PBWA) และ 94.1% สำหรับที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ทางด้านอัตราการเช่าก็มีการเติบโตที่เป็นบวกเช่นเดียวกัน โดยมีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 26.3% สำหรับที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานโดยเฉพาะ (PBWA) และ 11.3% สำหรับที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ในช่วงเวลาเดียวกัน
จากราคาขายเสนอที่ 0.88 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อหน่วย คาดว่า CAREIT น่าจะให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลประจำปีที่ 7.47% สำหรับปีงบประมาณ 2569 และ 8.11% สำหรับปีงบประมาณ 2570
S-REIT อื่น ๆ ที่มีการลงทุนในภาคธุรกิจที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) รวมถึง CDL Hospitality Trusts (CDLHT) ซึ่งได้เข้าซื้อทรัพย์สินที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) แห่งแรกของกองฯ ในเดือนธันวาคม 2567 ทรัพย์สินนี้อยู่ในเมืองลิเวอร์พูล (Liverpool) สหราชอาณาจักร มีมูลค่าอยู่ที่ 67.1 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และมีรายงานว่ามีอัตราการเช่าทรัพย์สินเฉลี่ยอยู่ที่ 95.0% สำหรับครึ่งแรกของปี 2568
CapitaLand Ascott Trust เองก็มีสถานะที่โดดเด่นในภาคที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ด้วยทรัพย์สินที่อยู่ในสหรัฐอเมริกาและญี่ปุ่นเก้าแห่ง โดยทรัพย์สินที่พักสำหรับนักศึกษาคิดเป็น 11% ของมูลค่าพอร์ตโฟลิโอของกองฯ
นอกจากนี้ Elite UK REIT ยังเพิ่งได้รับการอนุมัติให้แปลงทรัพย์สินในเมืองดันดี (Dundee) สกอตแลนด์ ให้เป็นทรัพย์สินที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) ขนาด 168 เตียง ทรัพย์สินแห่งนี้ตั้งอยู่ใจกลางเมืองและมีวัตถุประสงค์เพื่อตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยสำหรับนักศึกษาในพื้นที่ ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2570 โดยมีผลตอบแทนจากการลงทุนโดยประมาณอยู่ที่ 18.0%
รายงานล่าสุดของ Knight Frank เน้นย้ำถึงความสนใจของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้นในภาคที่พักอาศัย โดยเฉพาะที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับนักเรียนและนักศึกษาโดยเฉพาะ (PBSA) และที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานโดยเฉพาะ (PBWA) โดยปัจจัยด้านความขาดแคลนของที่พักทำให้เกิดการประมูลแข่งขัน และช่วยรักษาระดับการกำหนดราคาที่แข็งแกร่ง
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year