S-REIT 5 กองที่ลงทุนในทรัพย์สินหลากประเภทที่ใหญ่ที่สุดตามมูลค่าตามราคาตลาด
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), Bloomberg (ข้อมูล ณ วันที่ 12 มิ.ย. 2568)
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภทถือครองทรัพย์สินหลายประเภทในภาคธุรกิจย่อยต่าง ๆ เช่น อุตสาหกรรม การค้าปลีก สำนักงาน และการบริการ ทำให้นักลงทุนมีโอกาสมีความมั่นคงและความยืดหยุ่นของพอร์ตโฟลิโอ
S-REIT ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภทขนาดใหญ่ในตลาดสิงคโปร์ ได้แก่ หุ้นในดัชนี Straits Times (STI) อย่างเช่น CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT), Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT) และ Suntec REIT ซึ่งปัจจุบันอยู่ในรายการหลักทรัพย์สำรองของ STI
อัปเดตทางธุรกิจล่าสุดจาก S-REIT ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภทขนาดใหญ่ สำหรับไตรมาสแรกสิ้นสุดเดือนมีนาคมเน้นให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งโดยส่วนใหญ่มีการเติบโตในรายได้และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ซึ่งเป็นผลจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของทรัพย์สินที่มีอยู่และการเข้าซื้อทรัพย์สินใหม่
รายได้รวมของ Suntec REIT สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2568 เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็น 113.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เนื่องมาจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้นของทรัพย์สินทั้งหมด ในขณะที่รายได้จากกิจการร่วมค้า (JV) ก็โตขึ้นเช่นเดียวกัน กองฯ รายงานถึงเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ที่สูงขึ้นที่ 0.01563 ดอลลาร์สิงคโปร์สำหรับไตรมาสแรก ซึ่งเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (yoy)
ในขณะเดียวกัน รายได้รวมของ CICT สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีจำนวน 395.3 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเปรียบแบบเทียบเคียงกัน (like-for-like basis) และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ก็เพิ่มขึ้น 1.4% ในช่วงเวลาเดียวกันเช่นเดียวกัน
รายได้ของ FLCT สำหรับครึ่งแรกของปีงบการเงิน 2568 มีจำนวน 232.3 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเพิ่มขึ้น 7.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ที่ปรับปรุงแล้วเพิ่มขึ้น 1.6% มาอยู่ที่ 161.3 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงเวลาเดียวกัน การเติบโตนี้โดยหลักเป็นผลมาจากส่วนรายได้เต็มไตรมาสจากทรัพย์สินที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมสำหรับการเช่า และทรัพย์สินที่ได้เข้าซื้อมา
ในด้านผลการดำเนินงาน S-REIT ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภทขนาดใหญ่ก็ได้แสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเช่นเดียวกัน
CICT รายงานถึงการปรับขึ้นค่าเช่าที่ต่อเนื่องและแข็งแกร่งในไตรมาสแรกของปี 2568 สำหรับพอร์ตค้าปลีกของกองฯ ที่ 10.4% โดยกองฯ คาดว่าการปรับค่าเช่าจะยังคงเป็นบวกถึงแม้ว่าการปรับขึ้นจะชะลอตัวลงในไม่กี่ไตรมาสข้างหน้า ในส่วนพอร์ตสำนักงานของกองฯ เองก็มีการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 5.4% อัตราการเช่าทรัพย์สินในพอร์ตโดยรวมมีเสถียรภาพ ซึ่งอัตราการเช่าอยู่ที่ 96.4% ณ สิ้นเดือนมีนาคม โดยอยู่ระหว่าง 98.8% สำหรับทรัพย์สินค้าปลีก และ 94.7% สำหรับทรัพย์สินสำนักงาน
นอกจากนี้ ผู้จัดการของ MPACT ยังได้ระบุว่า ทรัพย์สินในสิงคโปร์ของกองฯ ยังคงช่วยบรรเทาผลกระทบจากปัจจัยลบในต่างประเทศ โดยมีรายได้และกำไรสุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) จากทรัพย์สินในสิงคโปร์เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบแบบเทียบเคียงในปีงบประมาณ 67/68 ล่าสุดที่สิ้นสุดเดือนมีนาคม ทางกองฯ ยังรายงานถึงการปรับขึ้นค่าเช่าของทรัพย์สินในประเทศระหว่างปี โดยอยู่ในช่วงตั้งแต่ 2.2% ที่ Mapletree Business City ถึง 16.8% ที่ VivoCity
Suntec REIT and OUE Reit ก็มีการปรับขึ้นค่าเช่าจากพอร์ตสำนักงานและค้าปลีกของกองฯ เช่นเดียวกัน
อัตราการเช่าพื้นที่ของทรัพย์สินในพอร์ตของทั้งสองกองนี้ยังอยู่ในระดับคงที่ โดย Suntec REIT รายงานอัตราเช่าพื้นที่ที่แน่นอนแล้วของพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ที่ 98.7% ซึ่งลดลงเล็กน้อยจาก 99.4% ของเมื่อปีก่อน ในขณะที่ทรัพย์สินค้าปลีกในสิงคโปร์มีอัตราเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 95.8% มาอยู่ที่ 98.2% ในช่วงเวลาเดียวกัน
อัตราเช่าพื้นที่ที่แน่นอนแล้วของพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานของ OUE REIT เพิ่มขึ้น 1.7 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 96.3% ณ สิ้นเดือนมีนาคม ในขณะที่อัตราเช่าพื้นที่ที่แน่นอนแล้วที่ Mandarin Gallery ไต่ขึ้นมาอยู่ที่ 99.5%
นอกจากนี้ REIT ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภทเหล่านี้ก็ได้รายงานถึงการพัฒนาการบริหารจัดการเงินทุนด้วยเช่นกัน
Suntec REIT ได้ดำเนินการรีไฟแนนซ์หนี้จำนวน 730 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ที่ครบกำหนดในปี 2568 และ 2569 ซึ่งจะส่งผลให้ประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 1.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต่อปี และระบุว่าได้ลดภาระหนี้ลงด้วยเงินที่ได้จากการขายห้องสำนักงานแบบกรรมสิทธิ์ร่วม (strata)
ในขณะเดียวกัน ต้นทุนเฉลี่ยของหนี้สินของ CICT ณ สิ้นเดือนมีนาคม อยู่ที่ 3.4% ลดลง 0.2 จุดเปอร์เซ็นต์ จากเดือนธันวาคม
สำหรับกอง REIT อื่น ๆ OUE REIT ก็ระบุว่าการบริหารเงินทุนเชิงรุกในปี 2567 ของกองฯ ช่วยลดต้นทุนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของหนี้สินลงอย่างมีนัยสำคัญให้เหลือ 4.2% ต่อปี ณ สิ้นเดือนมีนาคม จาก 4.7% ณ เดือนธันวาคม
ถึงแม้จะมีแรงกดดันจากความตึงเครียดทางการค้าและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่บรรดาผู้จัดการกอง REIT ต่างระบุว่าพอร์ตการลงทุนของตนมีความพร้อมที่จะฝ่าฟันกับความไม่แน่นอนเหล่านี้ไปได้
CICT ระบุว่า กองฯ จะยังคงเน้นไปที่การปรับปรุงทรัพย์สินและการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน และจะยังคงติดตามตลาดเพื่อโอกาสในอนาคตและให้ความสำคัญกับกับสิงคโปร์ซึ่งเป็นตลาดในประเทศที่มีเสถียรภาพ เพื่อการเติบโตผ่านการควบรวมหรือเข้าซื้อกิจการ
นาย Chong Kee Hiong ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของผู้จัดการ Suntec REIT กล่าวว่าการปรับปรุงผลการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องเป็นการเน้นย้ำถึงปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งของทรัพย์สิน และเสริมอีกว่า “เมื่อพิจารณาถึงความไม่แน่นอนในระดับมหภาคทั่วโลกแล้ว เราจะยังคงเน้นไปที่การเสริมสร้างประสิทธิภาพในการดำเนินงานของทรัพย์สินของเรา”
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year