สําหรับผู้ที่มีประสบการณ์ด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์อย่าง David Snyder, คําแนะนําที่ดีที่สุด สะท้อนผ่านอาชีพของเขา ได้รับมาจากพ่อของเขาเมื่อครั้งยังเป็นวัยรุ่นอาศัยอยู่ในประเทศสิงคโปร์
“หลักการที่พ่อของผมได้เรียนรู้และคิดว่าได้ผลดีที่สุดในการสร้างทีมคือการให้เครดิตทั้งหมดแก่ทีมและการรับผิดทั้งหมดแทนทีม”
David Snyder ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุนของ Keppel Pacific Oak US REIT (KORE) ที่จดทะเบียนใน SGX
“แม้ว่า David Snyder จะไม่ได้ทําสิ่งนี้อย่างสมบูรณ์แบบ แต่ David Snyder ก็พยายามทําให้หลักการชี้นําของเขามีค่ามาก”
“สําหรับความสําเร็จที่ KORE ประสบความสําเร็จในขณะที่เขาอาจมีส่วนร่วมบางอย่างนั้นมันเป็นเพราะทีมการเงิน, ทีมบริหารสินทรัพย์, ทีมเช่าซื้อ และทีมจัดการทรัพย์สินได้ทํางานได้อย่างยอดเยี่ยม ถ้าเราทําผิดพลาดบ่อยครั้งอาจจะเป็นเพราะการสื่อสารที่ไม่ดีหรือการละเลยในส่วนของเขา” เขาตั้งข้อสังเกต
“ดังนั้นหลักการนี้ไม่ได้ผลเพียงอย่างเดียว แต่เป็นภาพสะท้อนที่แท้จริงของความเป็นจริง – แม้ว่าจะไม่จําเป็นต้องเป็นสิ่งที่ผู้คนอาจคาดหวังที่จะเห็น”
รูปแบบความเป็นผู้นำดังกล่าวสร้างความเคารพและความภักดีในทีม “มันกระตุ้นให้เพื่อนร่วมงานของฉันพยายามอย่างเต็มที่ เนื่องจากพวกเขารู้ว่างานของพวกเขาจะได้รับการยอมรับ และพวกเขาจะไม่ถูกมองว่าเป็นแพะรับบาปหรือถูกตำหนิสำหรับความผิดพลาดของผู้อื่น แม้ว่าพวกเขาจะทำผิดพลาด แต่ก็จะมีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงในอนาคต” เขากล่าวเสริม
ค่านิยมหลักอื่นๆ ของปรัชญาการจัดการของ Snyder ได้แก่ ความซื่อสัตย์ ความโปร่งใส ความไว้วางใจ และการทำงานเป็นทีม “อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นธุรกิจของคน แม้ว่าหลายคนมองว่ามันเป็นแค่อาคาร” เขาชี้ให้เห็น
“เรามุ่งมั่นที่จะโปร่งใสและซื่อสัตย์กับทุกคน ตั้งแต่คณะกรรมการ พนักงาน และนักลงทุน ไปจนถึงผู้จัดการสินทรัพย์ ผู้จัดการทรัพย์สิน และทีมสัญญาเช่าของเรา โดยพื้นฐานแล้ว ทุกคนที่เราทำงานด้วย” เขากล่าวเสริม
“ต้องใช้เวลาและความพยายามในการสร้างความไว้วางใจ และการสูญเสียเป็นเรื่องง่าย ดังนั้นเราจึงทำงานอย่างหนักเพื่อให้แน่ใจว่าทุกฝ่ายไม่เพียงแต่มีข้อมูลที่ถูกต้องเท่านั้น แต่ยังรวมถึงข้อมูลที่เกี่ยวข้องทั้งหมด – ทั้งด้านบวกและด้านลบ – เพื่อให้พวกเขาสามารถทำให้ดีที่สุดในการตัดสินใจเพื่อตนเองหรือในนามของเรา”
KORE ได้รับการจดทะเบียนบน Mainboard ของ SGX ในเดือนพฤศจิกายน 2017 โดยเป็นกอง REIT สำหรับสำนักงานที่มีพอร์ตโฟลิโอที่ประกอบด้วยอาคารสำนักงานและวิทยาเขตธุรกิจ15 แห่งที่ผสมผสานกันอย่างลงตัวในตลาดหลัก 9 แห่งที่มีการเติบโตในสหรัฐอเมริกา ณ วันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2021 สินทรัพย์เหล่านี้มีมูลค่าทรัพย์สินรวมกัน 1.46 พันล้านเหรียญสหรัฐ และพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมประมาณ 5.1 ล้านตารางฟุต
ประโยชน์จากจุดแข็ง
KORE ใช้ประโยชน์จากการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มเทคโนโลยี โฆษณา สื่อและข้อมูล (TAMI) ที่เติบโตอย่างรวดเร็ว ตลอดจนการแพทย์และการดูแลสุขภาพ KORE ลงทุนในสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้ในตลาดที่มีการเติบโตหลักซึ่งมีปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสำนักงานที่เป็นบวกซึ่งโดยทั่วไปจะแซงหน้า ค่าเฉลี่ยของประเทศสหรัฐอเมริกา และค่าเฉลี่ยของเมืองเกตเวย์
ตลาดเหล่านี้รวมถึง Sun Belt และ 18-Hour Cities ซึ่งมีและยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง การไหลทะลักเข้ามาของผู้มีพรสวรรค์ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ The Great American Move Sun Belt มีสภาพอากาศที่อบอุ่นและแดดจ้า และขยายจากตะวันออกเฉียงใต้ไปจนถึงตะวันตกเฉียงใต้ของสหรัฐอเมริกา ในขณะที่ ‘เมือง 18-hour’ คือตัวเมืองที่มีความรุ่งเรืองและนอกเหนือจากการทำงาน 9 โมงเช้า ถึง 5 โมงเย็น ในวันทำงาน
KORE บริหารโดย Keppel Pacific Oak US REIT Management Pte Ltd ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมกันโดยผู้สนับสนุนสองราย Keppel Capital และ KORE Pacific Advisors (KPA)
การคาดการณ์ล่วงหน้า REIT จะยังคงแสวงหาการเข้าซื้อกิจการที่มีคุณภาพสูงและเพิ่มมูลค่าทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา โดยส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ 18-Hour Cities และ Sun Belt Cities รวมถึง ฟีนิกซ์ในรัฐแอริโซนา ราลี และเดอแรมในรัฐนอร์ทแคโรไลนา, ซอลต์เลกซิตีในรัฐยูทาห์, ซานอันโตนิโอในรัฐเท็กซัส, แทมปาและไมอามีในรัฐฟลอริดา
“ตลาดเหล่านี้จะยังคงได้รับประโยชน์จากการเติบโตของประชากรที่แข็งแกร่งและโอกาสในการจ้างงาน การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานที่ดี ตลอดจนอัตราการเข้าพักและค่าเช่าที่สูงในช่วงกลางถึงระยะยาว” สไนเดอร์กล่าว
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การระบาดใหญ่ของโควิด-19 ได้เร่งการย้ายถิ่นฐานไปยังเมืองสำคัญๆ เช่น ซีแอตเทิล เดนเวอร์ ดัลลาส ออสติน และแนชวิลล์ และให้ความสำคัญกับอุตสาหกรรมการดูแลสุขภาพและวิทยาศาสตร์เพื่อชีวิต นอกจากนี้ยังมีโอกาสในภาคเทคโนโลยีที่เติบโตอย่างรวดเร็วเนื่องจากการเร่งการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลโดยธุรกิจ เขากล่าว
KORE ได้สร้างความได้เปรียบของผู้เริ่มต้นในยุคแรก และการมีสถานะที่แข็งแกร่งในเมืองที่กำลังเติบโตที่ได้รับการคัดเลือกเหล่านี้ ซึ่งยังได้สร้างสายสัมพันธ์ที่ดีกับกลุ่มผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นในภาคเทคโนโลยีและการดูแลสุขภาพ
นอกจากนี้ ความต้องการพื้นที่ห้องปฏิบัติการยังเพิ่มสูงขึ้น โดยได้แรงหนุนจากการขยายตัวของบริษัทเทคโนโลยีชีวภาพ KORE สามารถจัดหา อาคาร 1-2 ชั้นหรือแปลงเป็นห้องทดลองและสิ่งอำนวยความสะดวกในการทดสอบบนชั้นล่างที่กว้างขวาง ซึ่งได้รับความนิยมและยังคงได้รับความนิยมจากผู้เช่าด้านเทคโนโลยี การดูแลสุขภาพ และด้านวิทยาศาสตร์เพื่อสุขภาพชีวิต
และจุดแข็งเชิงกลยุทธ์เหล่านี้ ประกอบกับสินทรัพย์คุณภาพสูงของเรา ทำให้เราอยู่ในสถานะที่แข็งแกร่งในการใช้ประโยชน์จากโอกาสที่เกิดขึ้น” สไนเดอร์กล่าวเสริม
พอร์ตโฟลิโอของ KORE ยังมีฐานผู้เช่าที่หลากหลายและความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าต่ำ โดยผู้เช่า 10 อันดับแรกมีสัดส่วนเพียง 23.0% ของรายได้ค่าเช่าเงินสด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2565
“การเติบโตในตลาดของเราควบคู่ไปกับกลยุทธ์การจัดการที่ชาญฉลาดของเราทําให้ KORE เห็นการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ก้าวทันค่าใช้จ่ายของเราเพิ่มขึ้นในช่วงเงินเฟ้อในปัจจุบัน”
เตรียมพร้อม รับมือความท้ายทาย
อย่างไรก็ตาม กระแสอุตสาหกรรมยังคงมีอยู่ “ด้วยเพื่อนธุรกิจของเราบางคนที่ประกาศแผนการที่จะขยายไปสู่ตลาดที่คล้ายคลึงกันที่เราลงทุน เราคาดว่าจะเห็นการแข่งขันมากขึ้น” สไนเดอร์ยอมรับ
“อย่างไรก็ตาม พอร์ตการลงทุนของเพื่อนธุรกิจของเรายังคงมีการลงทุนที่สำคัญในเมืองเกตเวย์และตลาดที่อยู่ติดกันเกตเวย์ การเช่าของพวกเขามีความเข้นข้มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มบริการด้านวิชาชีพ โดยมีเทคโนโลยี TAMI ที่ต่ำกว่ามากและการเช่าด้านการดูแลสุขภาพ”
ความท้าทายอื่นๆ ได้แก่ การลดขนาดโดยผู้เช่าจากกลุ่มบริการด้านวิชาชีพ ซึ่งพนักงานสามารถทำงานจากระยะไกลได้ อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าดังกล่าวคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยของฐานผู้เช่าของ KORE เขากล่าวเสริม
การมุ่งเน้นด้านเทคโนโลยีที่แข็งแกร่งและการครอบครองเทคโนโลยีที่สำคัญในพอร์ตโฟลิโอของเรา ตลอดจนสถานที่ตั้งของเราในตลาดที่มีการเติบโตที่สำคัญและจุดแข็งอื่นๆ น่าจะช่วยหนุนอัตราการครอบครองของเรา แม้ว่าเราคาดว่าจะเห็นการลดขนาดเพิ่มเติมบางส่วนเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดในอนาคต”
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เจ้าของสำนักงานกำลังต่อสู้กับประเด็นที่ว่าพนักงานจะกลับมาทำงานที่สำนักงานหรือไม่ และความถี่ในการเข้าทำงานในสำนักงาน ที่เกี่ยวข้องกับแนวคิด “ทำงานจากที่บ้าน” และ “ทำงานจากที่ใดก็ได้” ที่เพิ่มขึ้น
“ตอนนี้เราได้เห็นบริษัทเทคโนโลยีขนาดใหญ่อย่าง Microsoft เป็นผู้นํา และอีกหลายบริษัทได้ทำตาม โดยการให้พนักงานกลับมาทำงานที่สํานักงานและมีความยืดหยุ่นในการทำงาน” เขากล่าว
อันที่จริง จำนวนคนงานที่ทำงานที่บ้านโดยเฉพาะมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 11% ของการจ้างงานทั้งหมด หรืออยู่ที่ประมาณ 17.4 ล้านคน เทียบกับ 50 ล้านคนที่ทำงานจากที่บ้านในเดือนเมษายน 2020”
นอกเหนือจากการจัดลำดับความสำคัญในการดำเนินงานในแต่ละวัน KORE ยังมุ่งมั่นที่จะรักษาเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อม สังคมและธรรมาภิบาล (ESG) ของตนเท่าๆ กัน “เรามีกลยุทธ์ในการสร้างสมดุลในการปรับปรุงด้านพลังงานเมื่อเวลาผ่านไป ในขณะที่ยังคงรักษาผลตอบแทนที่แข็งแกร่งให้กับผู้ถือหน่วยของเรา” สไนเดอร์กล่าว
อย่างไรก็ตาม มีความท้าทายบางประการ ซึ่งรวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่าสินทรัพย์เก่าของเราบางส่วนไม่ได้สร้างขึ้นโดยคำนึงถึงประสิทธิภาพในการใช้พลังงาน และจะมีค่าใช้จ่ายสูงในการติดตั้งใหม่ รวมทั้งค่าใช้จ่ายสูงที่จะดำเนินการในการใช้ประสิทธิภาพพลังงานและโครงสร้างพื้นฐานด้านการใช้พลังงานบางอย่าง ” เขากล่าวเสริม.
“อันดับแรก เรากำลังฝ่าฟันอุปสรรคเหล่านี้ โดยมุ่งเน้นที่การปรับปรุงอุปกรณ์ใหม่ที่มีราคาไม่แพง แต่ช่วยประหยัดพลังงานและน้ำได้มาก อีกทั้งเรายังดำเนินงานในส่วนของการเเทนที่สินค้าราคาสูงด้วยเวอร์ชั่นที่มีประสิทธิภาพมากกว่าเดิม
เขาในวัย 51 ปี กล่าวถึงโอกาสในการเติบโตว่า “สิ่งหนึ่งที่ผมกังวลอยู่ตอนนี้คือความสามารถของเราในการค้นหาการเข้าซื้อกิจการที่เพิ่มขึ้นและเติบโต อันเป็นผลมาจากการแพร่ระบาด และผลตอบแทนที่สูงอย่างไม่สมควร แม้ว่าเราจะมีผลงานที่แข็งแกร่งก็ตาม”
โชคดีที่ในปี 2564 REIT สามารถค้นหาและเข้าซื้อกิจการที่แข็งแกร่งมากสองแห่ง ในตลาดเป้าหมายสองแห่งซึ่งถูกครอบครองโดยผู้เช่าเทคโนโลยีทั้งหมด – นี่คือกุญแจสำคัญในกลยุทธ์ของเขา เขากล่าวเสริม
“การก้าวไปข้างหน้าในขณะที่เรามองหาโอกาสในการเข้าซื้อกิจการ ผลกระทบของการระบาดครั้งใหญ่ อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น และอุปทานที่จำกัดของสินทรัพย์พร้อมจะยังคงเป็นความท้าทายหลักที่เราจะดำเนินการต่อไป เรามีทีมงานที่แข็งแกร่งซึ่งจะช่วยเราค้นหาการลงทุนที่สร้างมูลค่าได้”
เมื่อไม่อยู่ที่สํานักงานคุณพ่อลูกสี่คนนี้ใช้เวลาอยู่กับครอบครัวหรือช่วยเหลือผู้อื่น โดยเฉพาะการสร้างบ้านให้ครอบครัวที่ยากจนในประเทศเม็กซิโก
“ลูกๆ ของฉันได้เรียนรู้ว่าพวกเขาสามารถเริ่มช่วยเหลือผู้อื่นได้ในทุกช่วงอายุหรือทุกช่วงวัยของชีวิต ลูกคนเล็กของฉันช่วยสร้างบ้านหลังแรกเมื่อเธออายุห้าขวบและตั้งแต่นั้นมาเธอก็ช่วยสร้างอีก 15 หลัง”
Keppel Pacific Oak US REIT
สำนักงาน REIT ซึ่งเป็นสำนักงานที่โดดเด่นของ KORE จดทะเบียนบนกระดาน SGX Mainboard เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2017 KORE ตั้งเป้าที่จะเป็นตัวเลือกแรกของสำนักงาน S-REIT ในสหรัฐอเมริกาที่เน้นภาคส่วนเทคโนโลยีที่เติบโตอย่างรวดเร็วในตลาดที่มีการเติบโตที่สำคัญในสหรัฐอเมริกา REIT ลงทุนในพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายของสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้และสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีการเติบโตที่สำคัญ โดยมีปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสำนักงานที่เป็นบวก ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะแซงหน้าค่าเฉลี่ยของประเทศสหรัฐอเมริกา และค่าเฉลี่ยของเมืองเกตเวย์ ตลาดเหล่านี้รวมถึง Super Sun Belts และ 18-Hour Cities พอร์ตโฟลิโอประกอบด้วยการผสมผสานที่สมดุลระหว่างอาคารสำนักงานแบบมีกรรมสิทธิ์และวิทยาเขตธุรกิจในตลาดที่มีการเติบโตที่สำคัญซึ่งขับเคลื่อนโดยนวัตกรรมและเทคโนโลยีในสหรัฐอเมริกาอย่างมีนัยสำคัญ KORE ได้รับการจัดการโดย Keppel Pacific Oak US REIT Management Pte Ltd ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมกันโดยผู้สนับสนุนสองราย Keppel Capital และ KORE Pacific Advisors (KPA)
The company website is : www.koreusreit.com
คลิกลิงก์ https://shorturl.asia/l4nsT เพื่อดูหน้า StockFacts ของบริษัท