สิงคโปร์ | อสังหาริมทรัพย์ (REIT) |อัพเดท
- อัตราการเช่าและยอดขายผู้เช่าฟื้นตัวเหนือระดับก่อนเกิดโรคระบาด
- ราคาหุ้นปัจจุบันแสดงถึงผลตอบแทน DPU ปี FY22e ที่ 5.7%
- การคุ้มครองในระดับปานกลางจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โดย 69% ของเงินกู้ยืมทั้งหมดจะได้รับการป้องกันความเสี่ยงเป็นอัตราคงที่ โดย SOR/SORA ที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 50bps จะส่งผลต่อ DPU ประมาณ 1.3%
- อัตราการเช่าและจำนวนผู้เช่าสูงกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาด การเช่าอยู่ที่ 97.8% ใน 2Q22 สูงกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดที่อยู่ที่ประมาณ 96.5% ยอดขายผู้เช่าใน 3Q22 เพิ่มขึ้น 23% YoY และ c.10% เหนือระดับก่อนโควิด การเข้าชมสถานที่ของผู้เช่าใน 3Q22 เพิ่มขึ้น 32% YoY และ 80% ของระดับก่อนโควิด โดยเราคาดว่าการเข้าชมชมสถานที่ของผู้เช่าจะเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต เนื่องจากการสวมหน้ากากอนามัยในร่มไม่ได้เป็นข้อจำกัดอีกต่อไป เว้นแต่สำหรับบางสถานการณ์เท่านั
- การขึ้นค่าเช่าในการต่อสัญญามีทิศทางบวกเล็กน้อย การขึ้นค่าเช่าในการต่อสัญญาในครึ่งปีหลังเข้ามาที่ +1.7% (FY21-0.6%) และคาดว่าจะใกล้เคียงกันในช่วงที่เหลือของปี อัตราการกลับมาเช่าซ้ำยังอยู่ในอัตราที่ดีถึง 70-80% ของทั้งพอร์ต
- กลยุทธ์การป้องกันความเสี่ยงอย่างรอบคอบเพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย 69%ของเงินกู้ยืมทั้งหมดได้รับการป้องกันความเสี่ยงในอัตราดอกเบี้ยคงที่และแนวโน้มของการป้องกันความเสี่ยงมักจะตรงกับโปรไฟล์การครบกำหนดของหนี้ โดยรวมแล้วต้นทุนของหนี้อยู่ที่ 4% และบัญชีสินเชื่อสีเขียวคิดเป็น c.31.6% ของเงินกู้ทั้งหมด FCT มีเลเวอเรจรวม 33.9% ทั้งหมด SOR/SORA ที่เพิ่มขึ้น 50bps จะส่งผลต่อ DPU โดยประมาณ c.1.3%
- รากฐานที่ดีในการควบคุมการเติบโตของค่าเช่า การเตรียมงานแบบไฮบริดควรเป็นประโยชน์ต่อห้างสรรพสินค้าของ FCT ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับจุดเดินทางต่างๆ การเดินทางสัญจรและการใช้จ่ายโดยไม่ได้ตั้งใจควรจะเพิ่มขึ้นและส่งผลให้เพิ่มยอดขายของผู้เช่าและรายได้ GTO สำหรับFCT ต้นทุนการเช่าที่โดยประมาณ 16-17% อยู่ที่ค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดโรคระบาด การพัฒนายอดขายของผู้เช่านั้นควรลดต้นทุนการเช่าเพิ่มเติม ซึ่งอาจสนับสนุนความสามารถของ FCT ในการเพิ่มการเช่าขึ้น ค่าสาธารณูปโภคคิดเป็น 7% ของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินและมีการป้องกันความเสี่ยงทั้งหมดสำหรับ FY22
