S-REIT 10 กอง ที่มีสัดส่วนการเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยต่อมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดสูงสุดตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน
| S-REIT | ชื่อย่อ | มูลค่าตามราคาตลาด (S$M) | ADT ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (S$M) | การเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (S$M) | สัดส่วนการเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยต่อมูลค่าตามราคาตลาดตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน | ผลตอบแทนรวมตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (%) |
| UI BOUSTEAD REIT | UIBU | 1,059 | 10.30 | 62.8 | 5.9% | -12 |
| DAIWA HOUSE LOGISTICS TRUST | DHLU | 343 | 0.36 | 9.4 | 2.7% | -10 |
| CAPITALAND INDIA TRUST | CY6U | 1,532 | 5.82 | 38.4 | 2.5% | -12 |
| CAPITALAND ASCENDAS REIT | A17U | 12,528 | 52.08 | 293.8 | 2.3% | -7 |
| KEPPEL REIT | K71U | 4,371 | 16.89 | 100.5 | 2.3% | -9 |
| LENDLEASE GLOBAL COMMERCIAL REIT | JYEU | 1,872 | 9.97 | 37.8 | 2.0% | -8 |
| PARKWAYLIFE REIT | C2PU | 2,624 | 4.37 | 51.8 | 2.0% | 0 |
| KORE US REIT | CMOU | 245 | 0.52 | 4.0 | 1.6% | -22 |
| SASSEUR REIT | CRPU | 841 | 0.83 | 13.8 | 1.6% | 3 |
| MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST | ME8U | 5,539 | 14.89 | 83.5 | 1.5% | -4 |
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX) (ข้อมูล ณ วันที่ 21 พฤษภาคม 2569)
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) ดึงดูงความสนใจของนักลงทุนจากรายได้ค่าเช่า โดยเงินปันผลเป็นปัจจัยหลักที่ช่วยรองรับผลตอบแทน ขณะที่มูลค่าประเมินปรับเปลี่ยนไปตามอัตราดอกเบี้ยและภาวะด้านเงินทุน รายได้ของกองทรัสต์ขับเคลื่อนโดยอัตราการเช่าพื้นที่และการปรับขึ้นค่าเช่า ในขณะที่ราคาสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนของเงินทุนและส่วนต่างของผลตอบแทนเมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง ดังนั้น ความต้องการของนักลงทุนจึงมีแนวโน้มมุ่งไปที่รายได้ที่สามารถประเมินได้ล่วงหน้า
การเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยในภาค S-REIT ล่าสุดยังคงตอกย้ำถึงจุดยืนการลงทุนดังกล่าวนี้ โดยการนำเสนอข้อมูลแก่นักลงทุนอย่างสม่ำเสมอยังคงเป็นจุดแข็งของภาคธุรกิจนี้ ซึ่งมียอดซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยประมาณ 925 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปี 2569 จนถึงวันที่ 21 พฤษภาคม คิดเป็นประมาณสองเท่าของระดับการซื้อสุทธิสะสมจากนักลงทุนรายย่อยตลอดทั้งปี 2568
S-REIT 10 กองที่มีการเข้าซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยมากที่สุดในปีนี้เมื่อเทียบกับมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดปัจจุบันแสดงตามตารางด้านล่างนี้ สำหรับภาพรวมของทั้งกลุ่ม การเข้าซื้อของนักลงทุนรายย่อยมีความสัมพันธ์ที่ผกผันในระดับปานกลางกับผลการดำเนินงานล่าสุด โดย S-REIT 10 กองที่มียอดซื้อสุทธิสูงสุดปรับตัวลดลงเฉลี่ยประมาณ 8% (ผลตอบแทนรวม) เทียบกับกลุ่มที่มีการขายออกสุทธิสูงสุดที่ปรับตัวลดลงประมาณ 4% ในบางกรณี เหตุการณ์แบบนี้ดูเหมือนจะบ่งชี้ว่านักลงทุนกำลังเพิ่มการลงทุนในหุ้นที่ราคาปรับตัวขึ้นช้าเพื่อคาดหวังโอกาสฟื้นตัว ขณะเดียวกันก็ลดการลงทุนในหุ้นที่มีความแข็งแกร่งมากกว่าเมื่อเปรียบเทียบกัน ในกรณีอื่น ๆ การเข้าซื้อดูเหมือนจะสะท้อนถึงปัจจัยพื้นฐาน เช่น ความชัดเจนของรายได้และอัตราการเช่าพื้นที่ที่ดีขึ้น
นอกเหนือจากการเป็น S-REIT ที่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ล่าสุดแล้ว UI Boustead REIT ยังได้ต่ออายุและลงนามสัญญาเช่าใหม่สำหรับพื้นที่มากกว่า 305,000 ตารางฟุต ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ที่มีสัญญารองรับ เพิ่มขึ้นเป็น 92.2% และสะท้อนถึงกระแสการเช่าที่ต่อเนื่อง นอกจากนี้ กองฯ ยังได้เข้าร่วมลงทุนในการพัฒนาทางโลจิสติกส์ UIB Konan เฟส 3 ในญี่ปุ่น ซึ่งคาดว่าจะช่วยสนับสนุนการกระจายรายได้ และให้ผลตอบแทนจากต้นทุนที่ลงทุนเดิมประมาณ 4.8% ซึ่งสูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากรายได้สุทธิของอสังหาริมทรัพย์ของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นของกองฯ
Daiwa House Logistics Trust ยังคงมีความชัดเจนด้านรายได้จากสัญญาเช่า โดยมีสัญญาเช่าจำนวนมากที่จะหมดอายุหลังปี 2573 ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์และความต้องการจากผู้เช่าที่มั่นคง
ในธุรกิจต่าง ๆ ของ CapitaLand ปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ในแต่ละภูมิศาสตร์นั้นแตกต่างกันออกไป โดย CapitaLand India Trust กำลังผลักดันการใช้ประโยชน์จากพื้นที่สวนอุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์ให้สูงขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากแรงผลักดันด้านการเช่าพื้นที่ในตลาดสำนักงานของอินเดีย ขณะที่ CapitaLand Ascendas REIT ยังคงสร้างฐานรายได้ผ่านพอร์ตอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่หลากหลาย โดยการปรับขึ้นค่าเช่าและทรัพย์สินคุณภาพสูงช่วยสนับสนุนอัตราการเช่าพื้นที่ให้มีเสถียรภาพ และเพิ่มความชัดเจนของกระแสเงินสดในอนาคต
รูปแบบที่คล้ายกันยังพบได้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมและสำนักงาน โดย Mapletree Industrial Trust มีพอร์ตทรัพย์สินที่รวมถึงศูนย์ข้อมูลและทรัพย์สินอุตสาหกรรมที่มีคุณสมบัติสูง ซึ่งอุปสงค์จากผู้เช่าที่เชื่อมโยงกับแนวโน้มการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล (digitalisation) ช่วยสนับสนุนอัตราการเช่าพื้นที่และความแข็งแกร่งของรายได้ค่าเช่า ขณะที่โครงสร้างรายได้ของ Keppel REIT ยังคงได้รับการสนับสนุนจากสัญญาเช่าสำนักงานระยะยาว ควบคู่กับการให้เช่าและการบริหารทรัพย์สินที่มีการดำเนินการอยู่ ส่วน Lendlease Global Commercial REIT ยังคงเดินหน้าการปรับปรุงเพื่อยกระดับและปรับบทบาททรัพย์สิน โดยการให้เช่ายังคงช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานด้านค่าเช่าของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ในพอร์ต
ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะทางมากขึ้น Parkway Life REIT ยังคงได้รับประโยชน์จากสัญญาเช่าแบบเหมารวม (Master Lease) ระยะยาวในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพ โดยมีอุปสงค์ที่ได้รับแรงหนุนจากโครงสร้างประชากรสูงวัยช่วยสนับสนุนรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอ ขณะที่ Keppel Pacific Oak US REIT กำลังดำเนินการด้านการให้เช่าและการบริหารจัดการเงินทุนในพอร์ตทรัพย์สินอาคารสำนักงานในสหรัฐฯ เพื่อสนับสนุนอัตราการเช่าพื้นที่และเสถียรภาพของรายได้ ส่วน Sasseur REIT มีโครงสร้างรายได้ที่ชัดเจนผ่านกรอบข้อตกลงมอบหมายให้บริหารจัดการ (Entrusted Management Agreement หรือ EMA) ซึ่งผสมผสานส่วนค่าเช่าคงที่เข้ากับส่วนค่าเช่าผันแปรที่เชื่อมโยงกับยอดขายของผู้เช่า
อีกประเด็นที่สอดคล้องกันคือ กอง S-REIT เหล่านี้ยังคงให้ข้อมูลอัปเดตเกี่ยวกับกิจกรรมการเช่าควบคู่ไปกับโครงการพัฒนาทรัพย์สินและการปรับพอร์ตโฟลิโอในระดับต่าง ๆ การเปิดเผยข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้เห็นความชัดเจนเกี่ยวกับวิธีการบริหารและพัฒนารายได้ในระยะยาว ทั้งนี้ กิจกรรมด้านการให้เช่าของ UI Boustead REIT รวมถึงการดำเนินการต่าง ๆ ของ Lendlease Global Commercial REIT และ Keppel REIT สะท้อนถึงความพยายามอย่างต่อเนื่องที่มุ่งเน้นไปที่อัตราการเช่าพื้นที่และผลการดำเนินงานด้านค่าเช่าที่ ขณะเดียวกัน CapitaLand India Trust และ Keppel Pacific Oak US REIT ก็ได้รายงานอัปเดตด้านการให้เช่าและการปรับพอร์ตเช่นกัน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องกับการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินและความมั่นคงของรายได้
ภาคธุรกิจ S-REIT ได้พัฒนาไปสู่ธุรกิจที่หลากหลายที่ครอบคลุมทั้งด้านโลจิสติกส์ อุตสาหกรรม สำนักงาน ค้าปลีก การดูแลสุขภาพ และการบริการ ควบคู่ไปกับทรัพย์สินทางเลือกอย่างศูนย์ข้อมูล ขณะเดียวกันยังคงมีฐานหลักอยู่ที่การจ่ายเงินปันผลที่สม่ำเสมอ ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากปัจจัยพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้กรอบการทำงานที่มีการกำกับดูแลและโปร่งใส
ภาค S-REIT ยังถือเป็นหนึ่งในภาคธุรกิจที่มีการวิเคราะห์ครอบคลุมจำนวนมาก มีสภาพคล่อง และมีการซื้อขายอย่างคึกคักในตลาดหุ้นสิงคโปร์
สำหรับการเข้าถึงข้อมูลกระแสการลงทุนโดยตรง กรุณาเข้าไปที่ https://sgxdatadesk.com
สำหรับบทวิเคราะห์และข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ กรุณาเข้าชม https://www.sgx.com/research-education/market-updates/20260525-reit-watch-s-reit-retail-flows-2026 สำหรับ SREITs & Property Trusts Chartbook
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times – อ่านบทความต้นฉบับ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reit-retail-flows-2026