ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), หนังสือชี้ชวนการเสนอขายหน่วยลงทุน IPO ของ UI Boustead REIT
UI Boustead REIT คาดว่าจะเริ่มซื้อขายบนกระดานหลักของ SGX ในวันที่ 12 มีนาคม โดยกองฯ มีนโยบายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ อุตสาหกรรมทั่วไป อุตสาหกรรมที่มีข้อกำหนดรายละเอียดสูง และพื้นที่เชิงธุรกิจทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก
พอร์ตทรัพย์สินที่เสนอขายใน IPO ประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ 23 แห่ง โดย 21 แห่งเป็นทรัพย์สินประเภทสิทธิการเช่าระยะยาวในสิงคโปร์ และอีก 2 แห่งเป็นทรัพย์สินประเภทถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในญี่ปุ่น มูลค่าประเมินทรัพย์สินรวมตามที่ตกลงกันอยู่ที่ 1.9 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยมีพื้นที่อาคารรวม 5.9 ล้านตารางฟุต และพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 5.3 ล้านตารางฟุต พอร์ตทรัพย์สินนี้มีการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทอย่างเหมาะสม โดยไม่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งที่มีสัดส่วนมากกว่า 30% ของมูลค่าทรัพย์สินตามที่ตกลงกันไว้
ปัจจุบัน พอร์ตทรัพย์สินของกองฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 89.4% ทรัพย์สินหลัก ได้แก่ สำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ของ Razer, Edward Boustead Centre, GSK Asia House และ Rolls-Royce Solutions Asia ทั้งนี้ ผู้เช่า 10 อันดับแรกมีสัดส่วนสร้างการรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิรวมกัน 54% โดยผู้เช่า 9 รายจาก 10 อันดับดังกล่าวเป็นบริษัทในกลุ่ม Fortune 500, Fortune 500 Europe และบริษัทข้ามชาติที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้ อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) ของผู้เช่า 10 อันดับแรกนี้อยู่ที่ 8.4 ปี
ตามหนังสือชี้ชวนการเสนอขายหน่วยลงทุน IPO ระบุว่า มีโอกาสที่จะมีการปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอ โดยทรัพย์สินที่มีผู้เช่ารายเดียวทั้งหมดมีเงื่อนไขตามสัญญาเป็นการปรับเพิ่มค่าเช่าตามระยะเวลา ซึ่งช่วยสร้างความแน่นอนต่อศักยภาพการเติบโตจากปัจจัยภายใน (organic) ทั้งนี้ การปรับเพิ่มค่าเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินที่มีผู้เช่ารายเดียวคาดว่าจะอยู่ที่ 2.2% สำหรับปีประมาณการ 2570 นอกจากนี้ ปัจจุบันยังมีพื้นที่ประมาณ 420,000 ตารางฟุตที่อยู่ระหว่างการเจรจา ซึ่งอาจช่วยเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ได้อีกประมาณ 8.0% หากการเจรจาสำเร็จลุล่วง
อสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์มีการปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 7.5% ถึง 11.5% สำหรับสัญญาเช่าที่ต่ออายุในปีงบการเงิน 2567 และ 2568 และมีการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 11.3% สำหรับการต่อสัญญาเช่าที่ได้ทำสัญญาแล้วในช่วงระหว่างวันที่ 1 เมษายน 2568 ถึง 30 กันยายน 2568
UIB ซึ่งเป็นบริษัทจัดการของกองฯ ก่อตั้งขึ้นจากการที่ Unified Industrial เข้าซื้อกองทุนและธุรกิจการบริหารจัดการทรัพย์สินของ Boustead โดยปัจจุบัน บริษัทจัดการนี้มีทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการ (AUM) ทั่วเอเชียรวมมูลค่า 4.0 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ทั้ง UIB และ Boustead Projects Limited ได้ให้สิทธิในการซื้อก่อน (Right of First Refusal หรือ ROFR) แก่ UI Boustead REIT สำหรับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องในโครงการในอนาคตของตน นอกจากนี้ บริษัทจัดการยังระบุว่าทางกองฯ จะทำหน้าที่เป็นตัวขับเคลื่อนเพียงตัวเดียวในการหมุนเวียนเงินทุนสำหรับทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่มีเสถียรภาพในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกของกองฯ
ณ ราคาเสนอขายหุ้นใหม่ที่ 0.88 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อหน่วย คาดว่ากองฯ จะสามารถระดมทุนได้ประมาณ 1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (รวมสิทธิการจัดสรรหุ้นส่วนเกินที่มีการใช้เต็มจำนวน) และจะมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดเริ่มต้นประมาณ 1.2 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ จากราคาเสนอขายดังกล่าว กองฯ มีอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (P/NAV) อยู่ที่ 1.0 เท่า การประมาณการอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลอยู่ที่ 7.4% สำหรับปีประมาณการ 2569 และ 7.8% สำหรับปีประมาณการ 2570 ขณะที่อัตราส่วนหนี้สิน (หนี้สินต่อทุน) รวมคาดว่าจะอยู่ที่ 37.9% ณ ช่วงการเสนอขาย IPO
นักลงทุนหลักโดยเฉพาะเจาะจง (Cornerstone Investor) ได้ให้คำมั่นที่จะเข้าซื้อหน่วยลงทุนจำนวน 31.4% ของหน่วยลงทุนที่ขายใน IPO ซึ่งรวมถึง Amova Asset Management, JPMorgan Asset Management (Singapore), Amundi Singapore Limited, Jumbo Group และนาย Wong Fong Fui ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Boustead
หลังจากการเข้าจดทะเบียนของ UI Boustead REIT จำนวนกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมของสิงคโปร์ (Industrial S-REIT) จะเพิ่มขึ้นเป็น 8 กอง ทำให้กลุ่ม Industrial S‑REIT กลายเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ย่อยที่มีจำนวนกองทรัสต์มากเป็นอันดับสอง รองจากกลุ่มกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภทของสิงคโปร์ (Diversified S‑REIT)
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year