S-REIT ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), Bloomberg (ข้อมูล ณ วันที่ 20 พฤศจิกายน 2568)
ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 องค์กรพัฒนาเมือง (Urban Redevelopment Authority หรือ URA) รายงานถึงอัตราว่างของพื้นที่สำนักงานที่ตึงตัวขึ้นเล็กน้อย โดยลดลงจาก 11.4% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 มาอยู่ที่ 11.2% ตามข้อมูลจาก CBRE สิงคโปร์ ค่าเช่าสำนักงานเกรด A เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากอุปทานใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีจำกัดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้า
แนวโน้มนี้ช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้นของ REIT ที่มีทรัพย์สินสำนักงานที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในสิงคโปร์ โดยมีแรงหนุนจากอัตราการเช่าที่อยู่ในระดับดี การปรับขึ้นค่าเช่า และกลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินเชิงรุก
S-REIT ที่มีสัดส่วนการลงทุนในทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์จำนวนมาก ได้แก่ CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT), Keppel REIT, Suntec REIT และ OUE REIT
ในไตรมาสที่สามของปี 2568 อัตราการเช่าของทรัพย์สินในพอร์ตทั้งหมดของ CICT เพิ่มขึ้นจาก 96.3% เป็น 97.2% ณ วันที่ 30 กันยายน กลุ่มพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานมีการปรับตัวขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 1.6 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่ 96.2% และมีการเติบโตทั่วสิงคโปร์ เยอรมนี และออสเตรเลีย
อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) สำหรับพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานคือ 3.3 ปี ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับทรัพย์สินสำนักงานของ CICT อยู่ที่ 10.92 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่อเดือน ซึ่งเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในระหว่างไตรมาสดังกล่าว CICT ได้ดำเนินการเข้าซื้อหุ้นส่วนที่เหลืออีก 55% ใน CapitaSpring แล้วเสร็จ ซึ่งส่งผลให้มีกรรมสิทธิ์ทั้งหมดในทรัพย์สินดังกล่าว
พอร์ตทรัพย์สินของ MPACT ยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีทรัพย์สินในสิงคโปร์ที่มีรายงานถึงอัตราการเช่า ณ วันที่ 30 กันยายน ที่ 93.0% สำหรับ Mapletree Business City และ 99.1% สำหรับทรัพย์สินสำนักงานและสวนอุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์อื่น ๆ อัตราการรักษาผู้เช่าเดิมอยู่ที่ประมาณ 87% และอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) สำหรับทรัพย์สินสำนักงานและสวนอุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์คือ 2.4 ปี
รายได้รวมของพอร์ตและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินในพอร์ตทั้งหมดลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งโดยหลักเป็นผลมาจากการขายทรัพย์สินและส่วนรายได้ที่ลดลงจากตลาดต่างประเทศ หากเปรียบเทียบในลักษณะเดียวกัน ทรัพย์สินในสิงคโปร์มีรายได้และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์สูงกว่า ทั้งนี้ ทางกองฯ ยังคงดำเนินการปรับปรุงประสิทธิภาพพอร์ตอย่างต่อเนื่อง โดยขายอาคารสำนักงานสองแห่งในญี่ปุ่น เพื่อรักษาการมุ่งเน้นไปที่ตลาดหลักและทรัพย์สินที่มีคุณภาพ
พอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ของ Suntec REIT ยังคงรักษาอัตราการเช่าที่ทำสัญญาแล้วที่ 98.5% ไว้ได้ ณ วันที่ 30 กันยายน การปรับค่าเช่าเป็นไปในทิศทางบวก โดย Suntec City Office มีการปรับขึ้นค่าเช่า 6.8% และ One Raffles Quay และ MBFC Towers 1 และ 2 มีการปรับขึ้นค่าเช่า 12.7% ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน การหมดอายุสัญญาเช่ากระจายตัวอย่างเหมาะสม โดยมีอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WALE) อยู่ที่ 2.5 ปี รายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ซึ่งได้รับแรงหนุนจากค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นและต้นทุนการดำเนินงานที่ลดลง ผู้จัดการกองฯ คาดว่าผลการดำเนินงานจะมีเสถียรภาพต่อไปในอนาคต โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากอุปทานใหม่ที่จำกัดและการมีส่วนร่วมกับผู้เช่าในเชิงรุกอย่างต่อเนื่อง
Keppel REIT ยังคงรักษาอัตราการเช่าที่ทำสัญญาแล้วอยู่ที่ 96.3% ณ วันที่ 30 กันยายน โดยมีอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.7 ปี ทางกองฯ มีการปรับขึ้นค่าเช่าที่แข็งแกร่งที่ 12.0% สำหรับสัญญาเช่าที่ลงนามในช่วงเวลาดังกล่าว ซึ่งได้รับแรงหนุนจากอุปสงค์จากภาคการบริการทางการเงิน ภาคเทคโนโลยี และภาคธุรกิจอื่น ๆ ส่วนรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน โดยเป็นผลจากค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นและอัตราการเช่าทรัพย์สินที่คงที่ ทั้งนี้ ทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ทั้งหมดได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียวโดยหน่วยงานอาคารและการก่อสร้าง (BCA Green Mark) ในระดับสูงสุด (Platinum) โดยอาคาร Ocean Financial Centre และ Keppel Bay Tower ยังได้รับการยอมรับในสถานะอาคารใช้พลังงานต่ำพิเศษ (Super Low Energy) อีกด้วย
สำหรับ REIT กองอื่น ๆ – พอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ของ OUE REIT รายงานถึงอัตราการเช่าที่ทำสัญญาแล้วที่ 95.3% และการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 9.3% ค่าเช่าเฉลี่ยปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 10.91 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่อเดือน รายได้จากกลุ่มอาคารพาณิชย์แบบเทียบเคียง (like-for-like) เพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) เพิ่มขึ้น 3.8% โดยได้รับแรงสนับสนุนจากค่าเช่าที่สูงขึ้นในทรัพย์สินทั้งหมด ทางกองฯ ระบุว่าตลาดสำนักงานของสิงคโปร์ยังคงได้ประโยชน์จากอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง อุปทานที่มีจำกัด และแนวโน้มที่นักลงทุนเลือกหรือย้ายการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูง ซึ่งสนับสนุนเสถียรภาพและการเติบโตของพอร์ต
ในขณะเดียวกัน LREIT ก็ได้ดำเนินการขายทรัพย์สินสำนักงาน Jem เป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยมีกำไรจากการขายประมาณ 8.9 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งสามารถจัดสรรให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year