S-REIT ที่มีการลงทุนในศูนย์ข้อมูล
ที่มา: การยื่นเอกสารของบริษัท, Bloomberg ข้อมูล ณ วันที่ 10 กรกฎาคม 2568
การจดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์ครั้งสำคัญของ NTT DC REIT ซึ่งนับเป็นหนึ่งในการเสนอขายหุ้น IPO ของ REIT ศูนย์ข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย ช่วยขยายโอกาสให้นักลงทุนได้เข้าถึงการลงทุนในทรัพย์สินที่เป็นแรงขับเคลื่อนของกระแสการเติบโตของปัญญาประดิษฐ์ (AI)
REIT กองนี้มีกำหนดเริ่มการซื้อขายเวลา 14.00 น. ในวันที่ 14 กรกฎาคม โดยมีมูลค่าตามราคาตลาดของการเสนอขายแบบ IPO อยู่ที่ 1.03 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และจะเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ลงทุนเฉพาะในศูนย์ข้อมูลกองที่สามที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์
กอง REIT นี้เข้าตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ (SGX) ร่วมกับ Digital Core REIT ซึ่งจดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์ในเดือนธันวาคม 2564 และ Keppel DC REIT (KDC) ซึ่งกลับเข้าร่วมดัชนี Straits Times Index (STI) เมื่อเดือนที่ผ่านมา โดยรวมแล้ว S-REIT ที่ลงทุนเฉพาะในศูนย์ข้อมูลที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ (SGX) เปิดโอกาสให้นักลงทุนเข้าถึงทรัพย์สินศูนย์ข้อมูลทั่วโลกมูลค่าประมาณ 9 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์
พอร์ตโฟลิโอของ NTT DC REIT ประกอบด้วยศูนย์ข้อมูล 6 แห่ง ซึ่ง 4 แห่งอยู่ในสหรัฐอเมริกา 1 แห่งอยู่ในออสเตรีย และอีก 1 แห่งอยู่ในสิงคโปร์ โดยมีมูลค่าประเมินรวมอยู่ที่ 1.6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ
พอร์ตโฟลิโอมีการออกแบบเพื่อให้รองรับภาระงานด้านไอที (IT load) ได้ประมาณ 90.7 เมกะวัตต์ และมีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 94.3% ณ เดือนธันวาคม 2567 โดยพอร์ตมีสัดส่วนลูกค้าประเภทศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่พิเศษและการให้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์ข้อมูล (Colocation) ที่สมดุลกัน และมีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.8 ปี
บริษัทจัดการของกองฯ เป็นส่วนหนึ่งของ NTT Group ซึ่งเป็นผู้ให้บริการศูนย์ข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดอันดับสามของโลก (ไม่รวมจีน)
NTT DC REIT ได้ระบุในหนังสือชี้ชวนของกองฯ ว่าตลาดศูนย์ข้อมูลทั่วโลกมีการเติบโตสูง โดยกำลังไฟฟ้าที่เปิดใช้งานเพิ่มขึ้นจาก 18.2 กิกะวัตต์ในปี 2563 เป็น 49.1 กิกะวัตต์ในปี 2567 คิดเป็นอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 28.1% และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องในอัตราสองหลักในอนาคตอันใกล้จนถึงปี 2570
ปัจจัยบางประการที่ขับเคลื่อนความต้องการสำหรับศูนย์ข้อมูลรวมถึง การแพร่หลายของโซลูชันคลาวด์ (Cloud) ตลอดจนการเติบโตอย่างรวดเร็วของปัญญาประดิษฐ์ (AI) และ Generative AI ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
จากราคาเสนอขายที่ 1 ดอลลาร์สหรัฐต่อหน่วย NTT DC REIT คาดว่าจะมีอัตราผลตอบแทนจากการจ่ายเงินปันผลรายปีเฉลี่ย (annualised distribution yield) อยู่ที่ 7.5% สำหรับระยะเวลา 9 เดือนของปีงบประมาณ 2569 ซึ่งสูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังของ S-REIT ประเภทศูนย์ข้อมูลอื่น ๆ
REIT ที่ลงทุนเฉพาะในศูนย์ข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดในสิงคโปร์คือ KDC ซึ่งมีทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการมูลค่า 4.9 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยมีศูนย์ข้อมูล 24 แห่งใน 10 ประเทศ รายได้รวมของ KDC โตขึ้น 22.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ 102.2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในไตรมาสแรกของปี 2568 ในขณะที่เงินปันผลต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 14.2% ซึ่งเป็นผลจากการเข้าซื้อทรัพย์สินและส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการต่ออายุสัญญาและการปรับขึ้นค่าเช่าตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญาในปี 2567
ในขณะเดียวกัน Digital Core REIT มีการบริหารจัดการทรัพย์สินมูลค่า 1.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐสำหรับศูนย์ข้อมูล 11 แห่ง รายได้ของกองฯ เพิ่มขึ้น 79.9% มาอยู่ที่ 44.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐในไตรมาสแรกของปี 2568 ขณะที่รายได้ส่วนที่ปันผลได้เพิ่มขึ้น 9.9% เป็น 11.7 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
สำหรับทรัสต์กองอื่น ๆ Mapletree Industrial Trust รายงานในเดือนเมษายนถึงเงินปันผลต่อหน่วยที่เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าสำหรับปีงบประมาณ 2567/2567 เป็น 0.1357 ดอลลาร์สิงคโปร์ รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) เพิ่มขึ้น 2.0% ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งโดยหลักเป็นผลมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากศูนย์ข้อมูลในโอซากะ (Osaka) และอาคารแบบผสมผสาน (Mixed-use Facility) ใน Tokyo ที่เพิ่งเข้าซื้อมา รวมถึงสัญญาเช่าใหม่และสัญญาเช่าที่ต่ออายุของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในสิงคโปร์
REIT ทางด้านอุตสาหกรรมมีทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการมูลค่า 9.1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยประมาณ 56% เป็นศูนย์ข้อมูล
S-REIT อื่น ๆ ที่ยังคงมีการลงทุนในศูนย์ข้อมูลรวมถึง CapitaLand Ascendas Reit (CLAR) ซึ่งได้ประกาศในเดือนพฤษภาคมถึงการเสนอการเข้าซื้อทรัพย์สินศูนย์ข้อมูลแห่งหนึ่งในสิงคโปร์ ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินภายใต้การจัดการของกองฯ เป็น 1.9 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์
สำหรับ CapitaLand India Trust กองฯ ยังมีศูนย์ข้อมูลหลายแห่งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และกองฯ คาดว่าพอร์ตศูนย์ข้อมูลจะมีส่วนอย่างน้อย 25% ของรายได้ของกองฯ ภายในปี 2571
นอกจากนี้ เมื่อเดือนที่ผ่านมา Stoneweg Europe Stapled Trust ยังได้ประกาศว่ากองฯ ได้ลงทุน 50 ล้านยูโร ในกองทุนที่มีการลงทุนในพื้นที่พัฒนาศูนย์ข้อมูลระยะเริ่มต้น ซึ่งตั้งอยู่ไอร์แลนด์ เดนมาร์ก สเปน อิตาลี และสหราชอาณาจักร
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year