17 Mar 2025 | Category: Market Updates
S-REIT ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท
ที่มา: Bloomberg, SGX (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์) ข้อมูล ณ วันที่ 13 มีนาคม 2568
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภทเป็นส่วนที่ใหญ่ที่สุดของตลาด REIT ของสิงคโปร์ โดยหุ้นมากกว่าหนึ่งในสี่ของหุ้นที่มีการซื้อขายอย่างต่อเนื่องถือส่วนการลงทุนในทรัพย์สินที่หลากหลายในหลายภาคส่วนธุรกิจย่อย
10 S-REIT ที่ปรับใช้กลยุทธ์การลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภทมีการลงทุนในกลุ่มตลาดแตกต่างกันไป รวมถึง ทรัพย์สินด้านอุตสาหกรรม การค้าปลีก สำนักงาน และธุรกิจการบริการ ทำให้ผู้จัดการกอง REIT มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการสร้างพอร์ตที่มีความยืนหยุ่นแข็งแรงในขณะเดียวกันก็มีโอกาสในการเติบโตไปพร้อมกัน
การกระจายความเสี่ยงเช่นนี้อาจได้รับความนิยมจากนักลงทุนบางกลุ่มที่ต้องการการลงทุนในหลายภาคธุรกิจเพื่อบรรเทาการชะลอตัวที่อาจเกิดขึ้นในภาคธุรกิจภาคส่วนเดียว
S-REIT ที่ลงทุนในในทรัพย์สินหลายประเภทที่ใหญ่ที่สุดในตลาดสิงคโปร์มีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นในปีนี้จนถึงปัจจุบัน โดย S-REIT ที่ลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท 3 กองฯ ในดัชนี Straits Times (STI) รั้งอันดับผู้ทำกำไรสูงสุด 10 อันดับแรกในดัชนี iEdge S-REIT สำหรับปีนี้จนถึงวันที่ 13 มีนาคม
CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) เป็น S-REIT ที่ใหญ่ที่สุดในสิงคโปร์ และมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท รวมถึงทรัพย์สินสำนักงานและการค้าปลีก สำหรับปีนี้จนถึงวันที่ 13 มีนาคม หุ้นของกองฯ ไต่ขึ้น 9.3% ขึ้นเป็นอันดับที่สามในดัชนี iEdge S-REIT
รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) ของ CICT โตขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นจำนวน 1.2 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีงบประมาณ 2567 เงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ก็เพิ่มขึ้น 1.2% เป็น 0.1088 ดอลลาร์สิงคโปร์ในปีงบประมาณ 2567 เช่นเดียวกัน ผลการดำเนินงานนี้เป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่ารวมที่สูงขึ้นและค่าใช้จ่ายด้านการดำเนินงานที่ต่ำลง ถึงแม้ว่าจะขาดรายได้ค่าเช่าจาก Gallileo ที่อยู่ในระหว่างการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินและการขายทรัพย์สิน 21 Collyer Quay ก็ตาม
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 กลุ่มธุรกิจทั้งสามกลุ่มของ CICT ซึ่งก็คือ การค้าปลีก สำนักงาน และการพัฒนาแบบบูรณาการ มีอัตราการเช่าที่มีการเซ็นสัญญาเช่าแล้วที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า
CICT ยังคงจับตาดูตลาดต่อไปสำหรับโอกาสในการปรับพอร์ตโฟลิโอ แต่ได้กล่าวว่า กองฯ จะดำเนินการตามแนวทางที่ตั้งไว้และมุ่งเน้นไปที่สิงคโปร์เป็นหลัก และผู้จัดการกองฯ จะทบทวนโอกาสการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินอย่างสม่ำเสมอโดยพิจารณาจากคุณสมบัติของทรัพย์สินและศักยภาพในการเติบโต
REIT อื่น ๆ ที่อยู่ในดัชนี Straits Times ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท ได้แก่ Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT) และ Frasers Logistics & Commercial Trust ซึ่งได้ไต่ขึ้น 2.5% และ 2.3% ตามลำดับ สำหรับปีนี้จนถึงวันที่ 13 มีนาคม
ผู้จัดการของ MPACT กล่าวในผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปีงบประมาณ 2568 ของกองฯ ว่า ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในสิงคโปร์ที่มั่นคงได้ช่วยบรรเทาผลกระทบของปัจจัยลบจากต่างประเทศ โดยกองฯ ได้ประกาศรายได้จำนวน 223.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในไตรมาส 3 ปีงบ 2568 ซึ่งลดลง 7.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ท่ามกลางส่วนรายได้จากต่างประเทศที่ลดลงซึ่งจะลดลงไปอีกจากดอลลาร์สิงคโปร์ที่แข็งค่าอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินในสิงคโปร์ของพอร์ตของกองฯ ก็แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง โดยมีรายได้รวม (ไม่รวม Mapletree Anson) เพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของ VivoCity ถึงแม้จะมีการดำเนินการการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินอยู่ก็ตาม
S-REIT ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภทอื่น ๆ ที่อยู่นอกดัชนี Straits Times ได้แก่ Suntec REIT, OUE REIT, Lendlease Global Commercial REIT, CapitaLand China Trust, CapitaLand India Trust, IREIT Global, และ Stoneweg European Reit
OUE REIT ประกาศรายได้ 295.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปีงบประมาณ 2567 เพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีผลการดำเนินงานที่คงที่ของพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์และผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของทรัพย์สินด้านธุรกิจการบริการ
จำนวนที่สามารถนำไปปันผลได้ในครึ่งที่สองของปีงบประมาณ 2567 เพิ่มขึ้น 8.0% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นจำนวน 62.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ถึงแม้ว่าจะมีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น จำนวนที่สามารถนำไปปันผลได้นี้ยังรวมถึงการปล่อยเงินที่กันไว้สำหรับลงทุนที่ได้มาจากการขายกิจการบางส่วนของ OUE Bayfront จำนวน 2.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ทรัพย์สินด้านสำนักงานของกองฯ มีอัตราการเช่าที่มีการทำสัญญาแล้วที่ยังคงแข็งแรงที่ 94.6% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 โดยมีการปรับค่าเช่าขึ้น 10.7% สำหรับปีงบประมาณ 2567 ส่วนรายได้ส่วนธุรกิจการบริการของกองฯ ก็เพิ่มขึ้น 8.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 105.9 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากโครงการการจัดงานคอนเสิร์ตและ MICE จำนวนมากในครึ่งแรกของปี 2567 รวมถึงการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของจำนวนนักท่องเที่ยวตลอดทั้งปี
OUE REIT จะยังคงติดตามโอกาสในการปรับพอร์ตโฟลิโอต่อไปเพื่อปลดล็อกมูลค่าท่ามกลางสภาวะที่ความเชื่อมั่นที่นักลงทุนมีต่อตลาดดีขึ้น โดย OUE REIT มุ่งเป้าที่จะเพิ่มส่วนรายได้จากส่วนธุรกิจการบริการให้เป็น 40% จากที่อยู่ต่ำกว่า 35% ในปัจจุบัน ในขณะเดียวกันก็กำลังพิจารณาโอกาสในเมืองด่านหน้าการท่องเที่ยวหลักๆ เช่น เมลเบิร์น ออสเตรเลีย และฮ่องกง
As of March 13, the 10 diversified S-REITs maintained an average distribution yield of 7.6 per cent, ranking the subsector ahead of the broader S-Reit market. Their average price-to-book ratio also stood at 0.7, slightly below the S-REIT average of 0.8.
ณ วันที่ 13 มีนาคม S-REIT ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท 10 กอง ยังคงมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยที่ 7.6% ทำให้ S-REIT ส่วนนี้มีอันดับเหนือกว่าตลาด S-REIT โดยรวม และสัดส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (P/B ratio) ของ S-REIT ส่วนนี้ยังอยู่ที่ 0.7 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของ S-REIT โดยรวมที่ 0.8 เท่า เพียงเล็กน้อย
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year