03 Mar 2025 | Category: Market Updates
S-REIT ภาคธุรกิจการบริการ
ที่มา: SGX (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์), BLOOMBERG ข้อมูล ณ 27 ก.พ.
บรรดาผู้จัดการของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) ภาคธุรกิจการบริการได้บริหารจัดการพอร์ตอย่างแข็งขัน โดยพวกเขาดำเนินการทั้งเข้าซื้อและปรับปรุงทรัพย์สิน และมีการบริหารเงินทุนเชิงรุกเพื่อสร้างมูลค่า
ทรัสต์ห้ากองที่เน้นที่ทรัพย์สินภาคการบริการมีผลการดำเนินงานที่หลากหลายในปี 2567 โดยผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ยังคงแข็งแรงถึงแม้ว่าความต้องการในการท่องเที่ยวได้กลับมาสู่ภาวะปกติหลังช่วงที่การท่องเที่ยวเฟื่องฟูหลังการระบาดใหญ่ ผู้จัดการกอง REIT ต่าง ๆ เห็นว่าแนวโน้มของภาคธุรกิจนี้จะเป็นไปในทางบวกด้วยพวกเขาได้เสริมความแข็งแกร่งและเพิ่มประสิทธิภาพพอร์ตโฟลิโอของตน
กำไรขั้นต้นของ CapitaLand Ascott Trust’s (CLAS) เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีก่อน เป็น 198 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในครึ่งหลังของปี 2567 ในขณะเดียวกันรายได้ก็เพิ่มขึ้น 6% เป็น 432 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งโดยหลักเป็นผลมาจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้น และรายได้เพิ่มจากการเข้าซื้อกิจการใหม่ของ CLAS และการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพอสังหาริมทรัพย์ (Asset Enhancement Initiative: AEI) ของ CLAS ที่แล้วเสร็จลงในปี 2567
เงินปันผลหลักที่จ่ายให้กับผู้ถือหลักทรัพย์ที่เชื่อมโยงกัน (Distribution per Stapled Security: DPS) เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับปีก่อนในครึ่งปีหลัง
ในปี 2567 CLAS ได้ดำเนินการแล้วเสร็จซึ่งการขายทรัพย์สินมูลค่ามากกว่า 500 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และการลงทุนที่เพิ่มมูลค่าอีกประมาณ 350 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ส่วนหนึ่งของรายได้จากการขายทรัพย์สินได้ถูกใช้ในการลดหนี้เพื่อปรับงบดุลให้เหมาะสม และจะถูกใช้เพื่อเป็นทุนสำหรับการปรับปรุงคุณภาพอสังหาริมทรัพย์
รายได้เฉลี่ยต่อหน่วยที่มีทั้งหมด (RevPAU) สำหรับไตรมาสที่สี่โตขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีก่อน มาอยู่ที่ 176 ดอลลาร์สิงคโปร์ เนื่องจากอัตราเฉลี่ยรายวันต่อห้องพักที่สูงขึ้นและอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงขึ้น โดยตลาดหลักทั้งหมดของ CLAS มีรายได้เฉลี่ยต่อหน่วยที่มีทั้งหมดที่สูงขึ้น ผู้จัดการกองฯ กล่าวว่า CLAS น่าจะยังมีผลการดำเนินงานที่ดีเมื่อพิจารณาจากการกระจายการลงทุนทางภูมิศาสตร์ ขอบเขตของประเภททรัพย์สินด้านที่พักอาศัย และประเภทสัญญาที่แตกต่างกัน
สำหรับ Far East Hospitality Trust (FEHT) ทั้งรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ของครึ่งหลังของปี 2567 เพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็น 54.9 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และ 49.9 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตามลำดับ โดยกองฯ มีส่วนรายได้ที่สูงขึ้นจากส่วนธุรกิจทั้งหมดซึ่งเป็นผลจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม เงินปันผลหลักที่จ่ายให้กับผู้ถือหลักทรัพย์ที่เชื่อมโยงกัน (DPS) ตกลง 4.1% ในครึ่งหลังของปี ซึ่งสาเหตุหลักมาจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นและการเปลี่ยนแปลงในสัดส่วนของค่าธรรมเนียมผู้จัดการกอง REIT ที่จ่ายในหลักทรัพย์ที่เชื่อมโยงกัน โดย DPS ของทั้งปีอยู่ที่ 4.04 เซนต์ ซึ่งลดลง 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ก็ยังสูงกว่าระดับก่อนโควิดในปี 2562
ผู้จัดการของ FEHT ยังคงมองเกี่ยวกับแนวโน้มของภาค REIT และอุตสาหกรรมการบริการในเชิงบวก โดยระบุว่าอัตราดอกเบี้ยของสิงคโปร์น่าจะลดลง และสิงคโปร์ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับหนึ่งสำหรับธุรกิจ ความบันเทิง วัฒนธรรม และประสบการณ์ด้านการอาหาร
ในเดือนกุมภาพันธ์ กองฯ ได้ขยายการลงทุนไปยังญี่ปุ่นเป็นครั้งแรกด้วยการเข้าซื้อกิจการของ Four Points by Sheraton Nagoya ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ที่จะกระจายการลงทุนของพอร์ตในขณะที่ยังคงให้ความสำคัญอย่างมากกับสิงคโปร์ กลยุทธ์การลงทุนของกองฯ จะขยายขอบเขตให้ครอบคลุมทั่วโลกและครอบคลุมไปยังประเภทสินทรัพย์ด้านที่พักอาศัยที่ใกล้เคียงกันอื่น ๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของการลงทุน
CDL Hospitality Trusts (CDLHT) รายงานถึงการเติบโตของรายได้เฉลี่ยต่อห้องที่มีทั้งหมดในแต่ละช่วงเวลา (RevPAR) สำหรับครึ่งหลังของปี 2567 และสำหรับปีงบประมาณ 2567 สำหรับตลาดการลงทุนของพอร์ตส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม DPS กลับตกลง 11.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในครึ่งหลังของปี ท่ามกลางต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการกองฯ เองก็กำลังจับตาดูการเติบโต โดยระบุว่า CDLHT ได้ดำเนินการเข้าซื้อกิจการแล้วเสร็จถึงสองครั้งในไตรมาสที่สี่ ได้แก่ Hotel Indigo Exeter และหอพักนักเรียน Benson Yard ซึ่งเป็นการลงทุนครั้งแรกในส่วนที่พักที่ถูกออกแบบและสร้างขึ้นโดยเฉพาะเพื่อรองรับนักเรียนและนักศึกษา (Purpose-Built Student Accommodation: PBSA) ของกองฯ
Vincent Yeo ผู้บริหารสูงสุดของผู้จัดการกอง CDLHT กล่าวว่า “ทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัยเหล่านี้ รวมถึง The Castings ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนกรกฎาคม 2567 จะช่วยสร้างโพรไฟล์รายได้ที่หลากหลายและสมดุลมากขึ้น ทรัพย์สินทั้งสามแห่งนี้จะเป็นผู้ร่วมสร้างการเติบโตของรายได้ใหม่ในปี 2568”
สำหรับกองทรัสต์อื่น ๆ US-focused Acrophyte Hospitality Trust รายงานถึงรายได้ที่ตกลง 3.8% สำหรับปีงบประมาณ 2567 โดยมีกำไรจากการดำเนินงานขั้นต้นและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ลดลง
ผลการดำเนินงานสำหรับปีงบประมาณ 2567 ได้รับผลกระทบจากการขายโรงแรมสามแห่ง และการดำเนินการปรับปรุงคุณภาพอสังหาริมทรัพย์ของโรงแรมที่มีผลการดำเนินงานในระดับที่ดีกว่า 6 แห่ง โดยหากคิดบนฐานทรัพย์สินเดิม รายได้รวมเพิ่มขึ้น 0.2% ในขณะที่รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ตกลง 5.2% ซึ่งโดยหลักมีสาเหตุมาจากค่าประกันภัยที่เพิ่มขึ้น
ผู้ดูแลทรัพย์สินและผู้จัดการของ Acrophyte ระบุว่าการท่องเที่ยวเชิงธุรกิจโดยเฉพาะการประชุมและกิจกรรมกลุ่มน่าจะเป็นจุดเด่นหลักในปี 2568 และผู้ดูแลทรัพย์สินและผู้จัดการยังคงมองเรื่องความแข็งแกร่งและความสามารถในการยืนหยัดและปรับตัวของผลการดำเนินงานในเชิงบวก โดยเฉพาะด้วยมีโรงแรมที่เพิ่งปรับปรุงใหม่
Frasers Hospitality Trust ซึ่งได้ออกอัปเดตธุรกิจของไตรมาสแรกมาแล้ว รายงานว่า รายได้เฉลี่ยต่อห้องที่มีทั้งหมดในแต่ละช่วงเวลา (RevPAR) เป็นบวกทั่วตลาดทางภูมิศาสตร์หลัก ในอนาคต ผู้จัดการกองฯ กำลังดำเนินการการปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอและกลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินในเชิงรุก เพื่อเพิ่มผลตอบแทนผ่านการปรับปรุงทรัพย์สินเชิงรุก ปลดล็อกมูลค่าผ่านการขายทรัพย์สินตามโอกาสที่เหมาะสม และสร้างการเติบโตผ่านการเข้าซื้อกิจการที่เพิ่มผลตอบแทน
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year