27 Jan 2025 | Category: Market Updates
ที่มา: Bloomberg, การยื่นเอกสารของบริษัท ข้อมูล ณ 23 ม.ค. 2568
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) ที่มีทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งพร้อมทั้งมีการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง ดังที่ผู้จัดการกองฯ ได้ดำเนินการบริหารสัญญาเช่าและการจัดการทรัพย์สินอย่างแข็งขัน
S-REIT 4 กอง จาก 7 กอง ที่มีการซื้อขายอย่างมากได้ประกาศผลกำไรในสัปดาห์ที่ผ่านมา และทั้งสี่กองนี้ได้รายงานถึงการปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินในพอร์ตของกองฯ ในการรายงานสำหรับระยะเวลาสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ล่าสุด
Sabana Industrial REIT รายงานการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 27.1% สำหรับไตรมาสที่สี่ ปี 2567 ในขณะที่การปรับขึ้นค่าเช่าของทั้งปีเพิ่มขึ้น 20.6% ซึ่งเป็นปีที่สี่ติดต่อกันที่มีเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้นค่าเช่าสองหลัก
กอง Sabana REIT ซึ่งเป็นเจ้าของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ 18 แห่งมีสัญญาเช่าใหม่และสัญญาเช่าต่ออายุ 75 รายการ ในปีงบประมาณ 2567 รวมพื้นที่ทั้งหมด 911,707 ตารางฟุต
ส่วนกองทรัสต์อื่น ๆ Mapletree Industrial Trust รายงานอัตราปรับขึ้นค่าเช่าแบบเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ประมาณ 9.8% ในทุกกลุ่มประเภทอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์สำหรับไตรมาสที่สาม อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์เพิ่มขึ้นเป็น 2.28 ดอลลาร์สิงคโปร์ ต่อตารางฟุต ต่อเดือน ในไตรมาสที่สาม ปีงบประมาณ 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 2.26 ดอลลาร์สิงคโปร์ ในไตรมาสก่อน
ในทำนองเดียวกัน Mapletree Logistics Trust ก็รายงานถึงการปรับขึ้นค่าเช่า 3.4% สำหรับพอร์ตทรัพย์สินของกองฯ ในไตรมาสที่สาม โดยมีการปรับขึ้นค่าเช่าในทุกตลาดยกเว้นจีน ซึ่งยังคงมีความท้าทายอยู่ด้วยการปรับลดค่าเช่า
โดยยกเว้นจีน การปรับค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตน่าจะอยู่ที่ 5.4% ในไตรมาสที่สาม ปีงบประมาณ 2568 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 3.6% ในไตรมาสก่อนหน้า
ESR REIT ได้รายงานการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 10.3% สำหรับทั้งปีงบประมาณ 2567 โดยทรัพย์สินด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมที่มีคุณสมบัติสูงมีผลการดำเนินงานแซงทรัพย์สินอุตสาหกรรมทั่วไปและทรัพย์สินด้านสวนอุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์ ผู้จัดการกองฯ คาดว่าภาคเศรษฐกิจใหม่จะนำการปรับขึ้นค่าเช่า แม้ว่าจะเป็นไปในอัตราที่ช้าก็ตาม
ตามข้อมูลของ JTC ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น 3.5% ในปี 2567 ซึ่งลดลงจากที่เพิ่มขึ้น 8.9% ในปี 2566 และเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่ช้าที่สุดตั้งแต่ปี 2564
ผู้จัดการกอง S-REIT ต่าง ๆ ได้ให้ความเห็นว่าแนวโน้มการเช่าพื้นที่มีความไม่แน่นอน เนื่องจากความเสี่ยงจากปัจจัยมหภาค เช่น ความตึงเครียดทางการค้าและการปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่ช้าลงที่อาจลดความต้องการสำหรับพื้นที่อุตสาหกรรม ในส่วนอุปทานของพื้นที่อุตสาหกรรมก็มีการคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2568 โดยคาดว่าจะมีพื้นที่ใหม่ประมาณ 1.2 ล้าน ตารางเมตร แล้วเสร็จ
แต่ความคาดหวังของอุตสาหกรรมยังคงเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมและอัตราค่าเช่าที่ยังคงที่ในปี 2568
Cushman & Wakefield คาดว่าการเติบโตของค่าเช่าสำหรับตลาดย่อยของอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมส่วนใหญ่จะค่อนข้างคงที่ที่ประมาณ 2–3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ยกเว้นสวนอุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์ที่อยู่ชานเมือง ซึ่งคาดว่าจะไม่มีการเติบโตของค่าเช่า เนื่องจากอุปทานล้นตลาด
ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวในรายงานแนวโน้มตลาดสิงคโปร์ปี 2568 ว่าการเติบโตของค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมจะชะลอตัวลง แต่อาจยังคงเห็นการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างมีนัยสำคัญสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมหลายแห่งเนื่องจากครบเวลาต่ออายุสัญญา สาเหตุหลักมาจากการเติบโตของค่าเช่าที่แข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ด้วยค่าเช่าทางอุตสาหกรรมโดยรวมที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 20% ตั้งแต่ปี 2562
ส่วนกอง S-REIT อื่น ๆ ในกลุ่มธุรกิจย่อยในภาคอุตสาหกรรม เช่น AIMS APAC REIT, CapitaLand Ascendas REIT และ Daiwa House Logistics Trust นั้นมีกำหนดรายงานผลกำไรในสัปดาห์ข้างหน้า
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year