13 Jan 2025 | Category: Market Updates
ที่มา: SGX (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์), Bloomberg (ข้อมูล ณ 31 ธ.ค. 2567)
ท่ามกลางผลการดำเนินงานที่ผันผวนของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) ในปี 2567 นักลงทุนรายย่อยก็เป็นผู้ซื้อสุทธิของภาคธุรกิจมาโดยตลอด
นักลงทุนเหล่านี้มียอดซื้อของภาคธุรกิจนี้ประมาณ 1.6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในปี 2567 ทำให้ยอดซื้อสุทธิทั้งหมดใน S-REITs ในห้าปีที่ผ่านมามีจำนวนถึงมากกว่า 6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์
โดยทั่วทั้งตลาดสิงคโปร์ ภาค REIT ยังเป็นภาคธุรกิจที่มียอดซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยสูงที่สุดในปี 2567 ตามด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ (ไม่นับรวม REIT) ซึ่งมียอดซื้อสุทธิประมาณ 400 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ในขณะเดียวกัน นักลงทุนสถาบันกลับเป็นผู้ขายสุทธิของ S-REIT โดยมียอดขายสุทธิที่ 1.6 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ในปี 2567
ภาค S-REIT ปิดปี 2567 ด้วยผลขาดทุน โดยดัชนี iEdge S-REIT มีผลตอบแทนรวมที่ -6.1% รวมเงินปันผลแล้ว แต่ผลการดำเนินงานระหว่างปีก็มีความผันผวนเนื่องจากผู้ร่วมตลาดมีการพิจารณาถึงทิศทางอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย
ภาคธุรกิจนี้ทำผลงานได้เป็นหนึ่งในผลงานรายไตรมาสที่ดีที่สุดในประวัติการณ์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ด้วยผลจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ เป็นครั้งแรกในรอบสี่ปี อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าธนาคารกลางสหรัฐฯ ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกสองครั้ง แต่สัญญาณที่ดีนี้กลับตกลงในไตรมาสที่สี่เนื่องจากผู้ร่วมตลาดจับตามองสัญญาณของสภาวะเงินเฟ้ออย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ดี ความอ่อนค่าในราคาของ S-REIT อาจกระตุ้นให้นักลงทุนบางรายใช้โอกาสนี้เพิ่มการลงทุนในพอร์ต
ภาค S-REIT มีนักลงทุนรายย่อยเป็นผู้ซื้อสุทธิในไตรมาสที่ 1, 2 และ 4 ของปี 2567 ซึ่งสอดคล้องกับช่วงเวลาที่ราคาตกลงทั่วทั้งภาคธุรกิจโดยรวม ยอดซื้อจากนักลงทุนรายย่อยที่สูงที่สุดอยู่ในไตรมาสที่ 4 ที่ดัชนี iEdge S-REIT ตกลง 10.5% ด้วยยอดซื้อสุทธิจำนวน 750 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ในทางกลับกัน นักลงทุนรายย่อยกลับเป็นผู้ขายสุทธิในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ที่บรรดานักลงทุนทำกำไรจากการปรับตัวขึ้นของราคา
โดยตลอดทั้งปี S-REIT ที่มียอดซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยสูงที่สุดส่วนใหญ่เป็น S-REIT ขนาดใหญ่ โดย S-REIT ทั้งหมดเจ็ดกองบนดัชนี Straits Times (STI) มียอดซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยในทางบวก ถึงแม้ว่า CapitaLand Ascott Trust และ Keppel ที่ปัจจุบันอยู่ในรายการหลักทรัพย์สำรองของ STI ก็รั้งอันดับใน 10 S-REIT ที่มียอดสูงสุดด้วยเช่นกัน
ในด้านยอดซื้อสุทธิ Mapletree Logistics Trust (MLT) และ CapitaLand Ascendas REIT (CLAR) มียอดซื้อสุทธินำที่ 336 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และ 282.6 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตามลำดับ นอกจากนี้ หลักทรัพย์ทั้งสองกองนี้ยังรั้งอันดับในห้าอันดับสูงสุดของยอดซื้อสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์อีกด้วย
ในการประกาศผลการดำเนินงานครึ่งปีแรกในเดือนตุลาคม 2567 ผู้จัดการของ MLT กล่าวว่าพอร์ตของกองมีผลการดำเนินงานที่มั่นคง โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตการลงทุนอยู่ที่ 96% และมีการปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นเกือบทุกตลาด
อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้น และส่วนรายได้ที่ลดลงจากจีน และการอ่อนตัวของค่าเงินในภูมิภาคนั้นส่งผลกระทบต่อรายได้ที่จะนำไปปันผล ผู้จัดการมุ่งเน้นไปที่กลยุทธ์การฟื้นฟูพอร์ตโฟลิโอของการเข้าซื้อกิจการที่จะเพิ่มผลตอบแทน การปรับปรุงทรัพย์สินเชิงกลยุทธิ์ และการขายทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนต่ำและมีศักยภาพในการพัฒนาใหม่ที่จำกัด และไม่สอดคล้องกับกลยุทธ์ของ MLT อีกต่อไป
S-REIT ที่มียอดขายสุทธิจากนักลงทุนรายย่อยสูงสุดในปี 2567 คือ Keppel DC REIT และ Suntec REIT ซึ่งทั้งสองกองอยู่ในรายการหลักทรัพย์สำรองของ STI โดยมียอดขายสุทธิจำนวน 51.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และ 124.2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตามลำดับ
ในเดือนธันวาคม 2567 Gordon และ Celine Tang ได้ดำเนินการผ่าน Aelios ในการออกการเสนอซื้อหลักทรัพย์แบบมีเงื่อนไขบังคับสำหรับ Suntec REIT ที่ราคา 1.16 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อหน่อย โดยการเสนอซื้อนี้ถูกเพิ่มราคาขึ้นเป็น 1.19 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อหน่วยเมื่อวันที่ 8 มกราคม ทั้งนี้ Suntec REIT เป็นกองทรัสต์ที่มียอดซื้อสุทธิจากนักลงทุนสถาบันสูงที่สุดในภาคธุรกิจในปีที่ผ่านมา ด้วยยอดซื้อสุทธิจำนวน 114.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ณ วันที่ 10 มกราคม ตามข้อมูลจาก Bloomberg ดัชนี iEdge S-REIT มีสัดส่วนราคาตลาดต่อมูลค่าทางบัญชีของหุ้น (P/B) อยู่ที่ประมาณ 0.85 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยห้าปีที่อยู่ที่ 0.99 โดยดัชนีมีการซื้อขายที่อัตราเงินปันผลตอบแทนโดยประมาณที่ 6.5% ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยห้าปีที่อยู่ที่ 6%
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year