26 Aug 2024 | Category: Market Updates
ที่มา: การยื่นคำขอเพื่อเสนอขายของบริษัท, Bloomberg. ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ ข้อมูล ณ 22 ส.ค. 2567 ข้อมูลการจ่ายผลตอบแทนจาก S-Reits & Property Trusts Chartbook ไตรมาส 2 ปี 2567
ในรายงานการตลาดของ JTC (Jurong Town Corporation) ล่าสุดสำหรับไตรมาสที่สองของ 2567 ระบุว่าค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา เป็นอัตราขึ้นที่ช้าที่สุดตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 หลังจากการฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมยังคงเพิ่มขึ้นที่ 6.6% อัตราการเช่าโดยรวมเพิ่มขึ้น 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 89% เนื่องจากอุปสงค์ใหม่ยังคงมีมากกว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้น
กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ (S-REIT) เพื่อการอุตสาหกรรม 6 กองที่มีสินทรัพย์ทางอุตสาหกรรมที่อยู่ในสิงคโปร์ได้ประกาศผลการดำเนินงานแบบผสมในข่าวผลประกอบการและอัปเดตธุรกิจรอบล่าสุด
โดยทั้งหมดแล้ว เงินปันผลต่อหุ้น (DPU) ก็ลดลงเช่นกันเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลกระทบมาจากต้นทุนการกู้ยืมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สิน ยกเว้น Industrial Trust (MIT) ที่ประกาศ DPU ที่สูงกว่าที่ 1.2% ซึ่งเป็นจำนวน 0.0343 ดอลลาร์สิงคโปร์ สำหรับ Q1FY25
รายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (Net Property Income (NPI)) ของ MIT สำหรับไตรมาส 1 เพิ่มขึ้น 2.7% และ 1.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามลำดับ การเพิ่มขึ้นของรายได้นี้เป็นผลมาจากส่วนรายได้จากศูนย์ข้อมูลใน Osaka ซึ่ง MIT ได้เข้าซื้อกิจการในเดือนกันยายน 2566 เช่นเดียวกันกับที่ได้เข้าทำสัญญาเช่าใหม่และต่ออายุสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
การเช่าพื้นที่ของกลุ่มลูกค้าของ MIT เพิ่มขึ้นจาก 91.4% เป็น 91.9% และมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสิงคโปร์ โดยมีอัตราการปรับค่าเช่าแบบถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ประมาณ 9.2%
ถึงแม้ว่าผลการดำเนินงานทั่วทั้งกลุ่ม S-REIT เพื่อการอุตสาหกรรมนั้นต่ำลง แต่ REIT ทั้ง 6 กองก็ยังมีการปรับค่าเช่าขึ้นที่กรอบตั้งแต่ 2.6% ถึง 16.8% โดย Sabana Industrial Reit มีการปรับขึ้นค่าเช่ามากที่สุดที่ 16.8% ซึ่งเป็นการขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 14
ผู้จัดการกอง Sabana Industrial Reit เองก็ติดต่อผู้เช่าก่อนที่ระยะเวลาการเช่าจะสิ้นสุดลงมาโดยตลอด และได้ต่อสัญญาเช่าแทนที่สัญญาเช่าเดิมที่จะสิ้นสุดลงใน FY2024 ถึง 53.5% โดยยังมีอีก 42.6% ที่อยู่ระหว่างการเจรจาสัญญาเช่า
S-Reit ทั้งหกมีอัตราส่วนโครงสร้างทางการเงินรวมโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 37% ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภาคธุรกิจ S-Reit ที่อยู่ที่ 39.1% และต่ำกว่าขอบเขตที่กำหนดไว้ที่ 50% ด้วยตัวเลขอัตราส่วนโครงสร้างทางการเงินนี้ทำให้ S-Reit ทั้งหกมีความยืนหยุ่นสำหรับความสามารถในการรองรับหนี้สินที่จะลงทุนในการเข้าซื้อกิจการที่ใช้ทุนสูง
ESR-Logos Reit : J91U 0% (E-Log) โดยไม่นานมานี้ ESR-Logos Reit ได้ประกาศถึงการเข้าซื้อกิจการสิ่งปลูกสร้างสองแห่นในญี่ปุ่นและสิงคโปร์เป็นจำนวน 772.6 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ประกอบด้วยศูนย์กระจายสินค้าที่บริษัทได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินใน Nagoya และส่วนได้ส่วนเสีย 51% ในโรงงานผลิตที่มีศักยภาพสูงในสิงคโปร์ มีความคาดหวังว่าการเข้าซื้อกิจการของทั้งสองแห่งนี้จะสามารถเพิ่มการดำเนินงานการลงทุนและทำให้เกิดพอร์ตการลงทุนสีเขียวที่ยั่งยืนและเน้นถึงความเป็นมิตรกับสิ่งแลดล้อมที่แข็งแกร่งและพร้อมสำหรับอนาคต
ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคา S-Reit ทั้งหกมีผลตอบแทนรวมเฉลี่ยตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบนลดลง 6.1% การซื้อขายของหุ้น S-Reit หกตัวนี้ซื้อขาย ณ อัตราราคาหุ้นต่อมูลค่าหุ้นทางบัญชี (P/B) เฉลี่ย 1 เท่า ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับอัตรา P/B เฉลี่ย 5 ปี
ปัจจุบัน หุ้น S-Reit สามตัวที่มีการซื้อขายที่ลดลงมากที่สุดเมื่อเทียบกับอัตราราคาหุ้นต่อมูลค่าหุ้นทางบัญชี (P/B) เฉลี่ย 5 ปี คือ Mapletree Logistics Trust (MLT), E-Log และ Sabana Industrial Reit
MLT รายงานตัวเลขรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงที่ 0.3% และ 0.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งโดยหลักเป็นผลมาจากผลประกอบการที่ลดลงในประเทศจีน และการขาดรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกถอนการลงทุนออกและการอ่อนค่าของทั้งเงินเยนและเงินหยวนเมื่อเทียบกับดอลลาร์สิงคโปร์
ระหว่าง Q1 FY25 MLT ดำเนินการเข้าซื้อกิจการจาก sponsor ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่ดีและสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีสามแห่งของบริษัทในมาเลเซียและเวียดนาม เป็นการย้ำสถานะในตลาดที่จะได้ประโยชน์จากเทรนด์ที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาวของการกระจายห่วงโซ่อุปทานและการเติบโตของการบริโภค
ดัชนี iEdge S-Reit Index แสดงผลตอบแทนรวมที่ลดลงที่ 4.6% ตั้งแต่ปลายปี 2562 ซึ่งมีภาคอุตสาหกรรมเป็นกลุ่มย่อยและเป็นกลุ่มธุรกิจที่มีผลการดำเนินงานดีเป็นที่สอง โดยมีผลตอบแทนรวมเพิ่มขึ้น 7.9% ตาม Reit ที่ลงทุนในศูนย์ข้อมูล
สำหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาคส่วน REIT ของสิงคโปร์ ไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors
REIT Watch เป็นคอลัมน์ปกติของ The Business Times อ่านต้นฉบับ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/industrial-reits-maintain-resilience-despite-sectors-slowdown