• STI ยังคงเป็นบ้านของหุ้นกว่า 30 ตัว ซึ่งในรายงานโดยทั่วไปทั้งหมดมีรายได้มากจากภายนอกสิงคโปร์พอๆ กับภายในสิงคโปร์ ซึ่งรายได้ระหว่างประเทศส่วนใหญ่นี้สอดคล้องกับปลายทางเดียวกันกับที่สิงคโปร์รักษาความสัมพันธ์ทางการค้าที่แข็งแกร่งที่สุด เช่น จีน ฮ่องกง มาเลเซีย และอินโดนีเซีย
• หลังจากที่ Yangzijiang Shipbuilding (Holdings) ผู้นำ STI ในปี 2022 ด้วยผลตอบแทนรวมกว่า 107.4% กลับกลายเป็นภาคส่วนของ STI ที่มีผลประกอบการน้อยที่สุดใน 1Q23 ถึงวันที่ 9 ก.พ. โดยลดลงถึง 8.8% คำสั่งซื้อของผู้ต่อเรือในมณฑลเจียงซูส่วนใหญ่ยังคงเป็นสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ และมีจำนวนเรือ 143 ลำ โดยมีมูลค่าสัญญา 10.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ณ เดือนพฤศจิกายน 2022
• ในขณะเดียวกัน Keppel DC REIT (“KDCR”) และ Frasers Logistic & Commercial Trust (“FLCT”) ซึ่งอยู่ในสามองค์ประกอบ STI ที่มีผลประกอบการน้อยที่สุดในปี 2022 ได้นำ STI ไปมากกว่าใน 1Q23 ถึงวันที่ 9 ก.พ. ซึ่งใกล้เคียงกันกับ ดัชนี iEdge S-REIT ซึ่งสร้างผลตอบแทนรวม 6.6% ในช่วง 26 วาระ และอัตราผลตอบแทนของกระทรวงการคลังสหรัฐอายุ 10 ปีลดลงจาก 3.88% เป็น 3.66%
สอง S-REIT ผู้นำ STI ในต้นปี 2023
สำหรับ 1Q23 จนถึงวันที่ 9 ก.พ. ดัชนี Straits Times (STI) ได้เพิ่มผลตอบแทนรวมถึง 3.6% เป็น 8.4% ของผลตอบแทนทั้งหมดในปี 2022 นอกจากนี้ STI ยังสร้างระดับสูงสุดในรอบเก้าเดือนที่ 3,408.19 เมื่อวันที่ 30 ม.ค. ซึ่งเป็นไปตามรายงานอัตราเงินเฟ้อของสหรัฐ และตรงกับช่วงการซื้อขายที่คึกคักที่สุดของตลาดหุ้นสิงคโปร์นับตั้งแต่สิ้นปี 2022
ในขณะที่ STI ได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในเกณฑ์มาตรฐานหุ้นที่แข็งแกร่งที่สุดในโลกในปี 2022 หกสัปดาห์ที่ผ่านมาได้ชี้ให้เห็นว่าดัชนีหุ้นของยุโรปและในเอเชีย ไต้หวันและเกาหลีใต้นั้นเป็นผู้นำในการวัดผลประกอบการ บ่งชี้ว่าสำหรับการมุ่งเน้นไปที่อัตราเงินเฟ้อทั่วโลกนั้น แนวโน้มการเติบโตยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดที่สำคัญ ตามที่ IMF ส่งมาจากสิงคโปร์เมื่อวันที่ 31 มกราคม การเติบโตทางเศรษฐกิจของยุโรปในปี 2022 นั้นแข็งแกร่งกว่าที่คาดไว้ และ “การกลับมาเปิดใหม่เมื่อเร็วๆ นี้ของจีนได้ปูทางไปสู่การฟื้นตัวที่เร็วกว่าที่คาดไว้” สิ่งนี้ทำให้ตลาดในภูมิภาคต่างให้ความสนใจมากขึ้นกับแนวโน้มใหม่สำหรับการเติบโตของจีน และให้ความสำคัญกับร่องรอยการหดตัวทางการค้าที่ไต้หวัน เกาหลีใต้ และสิงคโปร์ซึ่งน้อยลงตั้งแต่เดือนตุลาคม
Keppel DC REIT
การเข้าซื้อกิจการและการจัดการเงินทุนอย่างรอบคอบช่วยให้ KDCR สามารถชดเชยประเด็นหลักทั่วไปของอัตราเงินเฟ้อซึ่งส่งผลกระทบต่อค่าไฟฟ้า ค่าพนักงาน และค่าบำรุงรักษา ตามที่รายงานในเดือนมกราคม การเติบโตของรายได้ที่กระจายได้ของ KDCR ที่ 7.7% เป็นผลมาจากการเพิ่มสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและการจัดการสินทรัพย์เชิงรุก
ในช่วงสองปีที่ผ่านมา หุ้นมากกว่าครึ่งหนึ่งที่ประกอบกันเป็น S-REIT Sector ดำเนินการซื้อกิจการโดยมีมูลค่าการซื้อขายรวมกันประมาณ 2 หมื่นล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ย้อนกลับไปใน 1Q21 Christina Tan ประธานและกรรมการที่ไม่เป็นผู้บริหารของฝ่ายจัดการย้ำว่า KDCR จะ “ใช้ประโยชน์จากจุดแข็งที่เป็นเอกลักษณ์ของ Keppel Group ในการพัฒนาโครงการและการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อแสวงหาโอกาสในการเติบโตเชิงกลยุทธ์ที่เสริมพอร์ตโฟลิโอของ KDCR ต่อไป รวมถึงการเสริมความแข็งแกร่งทั่วทั้งฮับศูนย์ข้อมูลที่สำคัญ” ใน 1Q21 KDCR รักษาอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (ICR) ที่ 13.1 เท่า ในขณะที่ในสหรัฐอเมริกา NAREIT ประมาณการค่ามัธยฐานหรือ ICR ทั่วไปทั่วทั้ง REIT จักรวาลไว้ที่ 4.0 เท่า
ตั้งแต่นั้นมา KDCR ได้เดินหน้าซื้อกิจการ โดยเสร็จสิ้นการซื้อกิจการศูนย์ข้อมูลลอนดอนในวันที่ 11 มกราคม 2022 ศูนย์ข้อมูลกวางตุ้ง 2 และโครงสร้างอาคารของศูนย์ข้อมูลกวางตุ้ง 3 (กำหนดติดตั้งเสร็จสมบูรณ์ภายในไตรมาส 3 ปีงบประมาณ 2023) ในวันที่ 12 สิงหาคม 2022 ก่อนหน้านี้ ในปี 2021 ซึ่ง KDCR เสร็จสิ้นการซื้อกิจการ Eindhoven Data Center และ Guangdong Data Center 1 เป็นที่เรียบร้อยแล้ว การเข้าซื้อกิจการเหล่านี้มีส่วนทำให้เกิดรายได้ที่แจกจ่ายได้ในปีงบประมาณ 22 KDCR รักษา AUM ประมาณ 3.7 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2022 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 3.4 พันล้านดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2021, 3.0 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ณ สิ้นปี 2020 และ 1.0 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ณ วันที่ 12 ธันวาคม 2014
ในด้านการจัดการเงินทุน ตั้งแต่สิ้นปี 2021 ถึงสิ้นปี 2022 อัตราส่วนเงินกู้รวมของ KDCR เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 34.6% เป็น 36.4% ในขณะที่ต้นทุนเฉลี่ยของหนี้เพิ่มขึ้นจาก 1.6% เป็น 2.2% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2022 เงินให้กู้ยืมมากถึง 74% ได้รับการแก้ไขผ่านการแลกเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย โดยการวิเคราะห์ความอ่อนไหวแสดงให้เห็นว่าการเพิ่มขึ้น 100bps สำหรับสินเชื่อที่ไม่มีการป้องกันความเสี่ยงจะส่งผลกระทบประมาณ 2.1% ต่อ DPU ของ 4Q22 ตามเกณฑ์
ฝ่ายจัดการยังคงกู้ยืมในสกุลเงินที่สอดคล้องกับการลงทุนเพื่อป้องกันความเสี่ยงตามธรรมชาติในขอบเขตที่เป็นไปได้ และการกู้ยืมจะกระจายไปทั่วห้าสกุลเงิน อย่างไรก็ตาม ต้นทุนหนี้ที่เพิ่มขึ้นในปีงบประมาณ 2022 จากปีงบประมาณ 2021 ทำให้ ICR ของ KDCR ลดลงเหลือ 7.6 เท่า ณ สิ้นปี 2022 อย่างไรก็ตาม ICR ยังคงสูงกว่าระดับขั้นต่ำที่กำหนดไว้ที่ 2.5 เท่า ซึ่งทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถขยายภาระหนี้โดยรวมจาก 45% ถึง 50%
ความต้องการใช้งานระบบคลาวด์, เทคโนโลยีอัจฉริยะ, การวิเคราะห์ข้อมูลมหัต และการใช้งาน 5G ยังให้แนวโน้มการเติบโตทางโลกด้วยซึ่ง Danseb Consulting คาดการณ์การเติบโต 15% ในตลาดโคโลเคชั่นทั่วโลกในปี 2023 โดยมี hyperscalers accounting เป็นส่วนใหญ่ของการเติบโต นับตั้งแต่จดทะเบียนในเดือนธันวาคม 2014 KDCR ได้สร้างผลตอบแทนรวม 16% ต่อปี และรวมอยู่ใน STI ในเดือนตุลาคม 2020
Frasers Logistic & Commercial Trust
FLCT ก่อตั้งขึ้นจากการควบรวมกิจการมูลค่า 6.0 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ระหว่าง Frasers Logistics & Industrial Trust และ Frasers Commercial Trust เมื่อต้นปี 2020 โดย diversified REIT ได้รับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย เยอรมนี เนเธอร์แลนด์ สิงคโปร์ และสหราชอาณาจักร แม้ว่าดอลลาร์สิงคโปร์จะแข็งค่าขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับดอลลาร์ออสเตรเลีย ยูโร และปอนด์อังกฤษในปีงบประมาณ 2022 แต่ปัจจุบันคู่สกุลเงินเหล่านี้ยังอยู่ไม่ไกลจากระดับสิ้นเดือนกันยายน
ทรัพย์สิน 105 แห่งของ FLCT รักษามูลค่าพอร์ตไว้ที่ 6.7 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ณ วันที่ 31 ธันวาคม ไม่รวมทรัพย์สินสามแห่งที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในสหราชอาณาจักรและทรัพย์สินที่มีสิทธิในการใช้งาน โดยกว่า 68% ของพอร์ตโฟลิโอในปัจจุบันเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม, 23% เป็นสำนักงานและเขตธุรกิจ และ 9% เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
REIT มีประวัติที่พิสูจน์แล้วในด้านการดำเนินการเข้าซื้อกิจการที่เพิ่มมูลค่า และการรีไซเคิลพอร์ตโฟลิโอ สำหรับปีงบประมาณ 2022 ของ FLCT (สิ้นสุดวันที่ 30 ก.ย.) การขาย Cross Street Exchange ถือเป็นการปรับสมดุลพอร์ตโฟลิโอเพื่อรักษาอคติด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม นอกจากนี้ ผู้จัดการของ FLCT ยังได้ดำเนินการเข้าซื้อกิจการเพื่อเพิ่มมูลค่าอีกด้วย โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 342.0 ล้านดอลลาร์ต่อปี
ตั้งแต่สิ้นปี 2021 ถึงสิ้นปี 2022 หนี้สินรวมของ FLCT ลดลงจาก 34.3% เป็น 27.9% ในขณะที่ต้นทุนเฉลี่ยของการกู้ยืมเพิ่มขึ้นจาก 1.6% เป็น 1.7% โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2022 เงินกู้ยืมมากถึง 78.7% อยู่ในอัตราดอกเบี้ยคงที่และ FLCT รักษาอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยไว้ที่ 13.6 เท่า โดย FLCT ระบุใน Business Update ของ 1Q23 ว่าทุก ๆ ความเป็นไปได้ที่จะเพิ่มขึ้น 50 bps ในอัตราดอกเบี้ยสำหรับการกู้ยืมแบบอัตราผันแปรนั้นคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อ DPU 0.06 เซนต์สิงคโปร์
FLCT ยังเน้นย้ำในการรายงานความคืบหน้าธุรกิจ 1Q23 ซึ่งพอร์ตโฟลิโอโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมยังคงรักษาอัตราการเข้าพักได้ 100% ซึ่งเกิดขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2019 ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่แข็งแกร่งจากผู้เช่าที่ดำเนินงานในหลายภาคส่วน รวมถึงอุตสาหกรรมเศรษฐกิจใหม่ซึ่งมีแรงหนุนที่แข็งแรง เนื่องจากอุปสงค์ที่ยั่งยืนเป็นกระแสโลก 3 ประการ ได้แก่ การเติบโตอย่างต่อเนื่องของอีคอมเมิร์ซ แม้ว่าจะอยู่ในระดับปานกลางเมื่อเทียบกับสองปีที่ผ่านมา; วิวัฒนาการของรูปแบบการจัดการสินค้าคงคลังเพื่อเพิ่มความปลอดภัยในห่วงโซ่อุปทาน และการเปลี่ยนไปสู่คาร์บอนสุทธิเป็นศูนย์
หากยึดการจดทะเบียน Frasers Logistics & Industrial Trust ในเดือนมิถุนายน 2016 เป็นฐาน FLCT ได้สร้างผลตอบแทนรวม 12% ต่อปี และเข้าร่วม STI ในเดือนเมษายน 2021
ดัชนี iEdge S-REIT
ดัชนี iEdge S-REIT ประกอบด้วย 36 REITs และทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ และสร้างผลตอบแทนรวมลดลง 3% ตั้งแต่สิ้นปี 2019 ซึ่งสอดคล้องกับดัชนี FTSE ST REIT ที่ลดลง 4% และ ดัชนี FTSE EPRA/NAREIT Global REITs ที่ลดลง 3% โดย FLCT และ KDCR รักษาน้ำหนักตามลำดับที่ 5.5% และ 4.4% ภายในดัชนี iEdge S-REIT และทั้งคู่แซงหน้าเกณฑ์มาตรฐานเหล่านี้ตั้งแต่สิ้นปี 2019 ถึง 9 ก.พ. 2022 โดยมีผลตอบแทนรวมตามลำดับที่ 26% และ 11%
ดัชนี iEdge S-REIT Index แบบถ่วงน้ำหนักมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดแบบลอยตัวที่วัดผลประกอบการของ REIT และทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ สร้างขึ้นเพื่อเป็นดัชนีที่สามารถซื้อขายได้โดยมีสภาพคล่องเพียงพอและเป็นตัวแทน ส่วนประกอบของดัชนีได้รับการคัดกรองสำหรับ free float (องค์ประกอบที่มีอยู่เดิม: 15% / องค์ประกอบใหม่: 20%) ความเร็ว (องค์ประกอบที่มีอยู่เดิม: 0.04% / องค์ประกอบใหม่: 0.06%) ด้วย การถ่วงน้ำหนักสูงสุด 10% ที่การปรับสมดุลตามระยะเวลา ทำให้มั่นใจได้ถึงการกระจายพอร์ตโฟลิโอที่มากขึ้น นับตั้งแต่ก่อตั้งขึ้น ดัชนี iEdge S-REIT ได้กลายเป็นดัชนีที่คุ้นเคยสำหรับ robo advisors, Exchange Traded Funds (ETFs) ในขณะเดียวกันก็ได้รับแรงฉุดจากกองทุนโดยเฉพาะทั่วเอเชีย
ดัชนี iEdge S-REIT Leaders Index เป็นตัวแทนที่มีสภาพคล่องมากที่สุดของตลาด S-REIT ในสิงคโปร์ และเป็นดัชนีอ้างอิงของ CSOP iEdge S-REIT Leaders Index ETF ซึ่งมีสินทรัพย์ภายใต้การจัดการมากกว่า 90 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
