S-REITs ที่เป็นส่วนประกอบของ STI
ที่มา: ประกาศจากบริษัท, Refinitiv (ข้อมูล ณ วันที่ 2 พฤศจิกายน 2023) และ S-REITs & Property Trusts Chartbook ตุลาคม 2023
ในเดือนตุลาคม ภาคทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (Reit) ทั่วโลกมีประสิทธิภาพต่ำกว่าในวงกว้าง โดยดัชนี FTSE EPRA Nareit Developed ลดลงร้อยละ 4.6 ในทำนองเดียวกันในสิงคโปร์ ดัชนี iEdge S-Reit ลดลง 7.2% นักลงทุนสถาบันขาย S-Reits สุทธิ 224 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ขณะที่นักลงทุนรายย่อยซื้อสุทธิ 275 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
แม้ว่าภาคส่วนนี้จะมีผลการดำเนินงานต่ำกว่าในเดือนตุลาคม แต่ S-Reits ทั้ง 6 รายการในดัชนี Straits Times (STI) ก็มีความยืดหยุ่นมากกว่า STI S-Reits ลดลงเฉลี่ย 6.2% และมีการไหลเข้าสุทธิของการค้าปลีกที่ 148 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ Frasers Logistics & Commercial Trust เป็น Reit เพียงแห่งเดียวที่ได้รับเงินทุนไหลเข้าสุทธิจากนักลงทุนรายย่อย (10 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์) และนักลงทุนสถาบัน (2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์)
S-Reits ทั้งหกภายใน STI ได้รายงานฤดูกาลผลประกอบการล่าสุดแล้ว แม้ว่าผลการดำเนินงานทางการเงินจะแตกต่างกันไปในทั้ง 6 แห่ง แต่ส่วนใหญ่มีอัตราการเติบโตของอัตราการเข้าพักและการคืนค่าเช่า และรักษาอัตราส่วนงบดุลให้อยู่ในเกณฑ์ดี อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเฉลี่ยของ S-Reits ทั้งหกอยู่ที่ร้อยละ 37.6 ณ สิ้นเดือนกันยายน 2023
CapitaLand Ascendas Reit (Clar) รายงานว่าภาระหนี้รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 36.7 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2023 เป็นร้อยละ 37.2 ณ สิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2023 อย่างไรก็ตาม บริษัทสามารถรักษาระดับค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเมื่อเทียบเป็นรายปีได้ทั้งหมด -ต้นทุนหนี้อยู่ที่ร้อยละ 3.3
โดยรวมแล้ว อัตราการเข้าพักพอร์ตโฟลิโอของ Clar เพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 ไตรมาสต่อไตรมาส การเพิ่มขึ้นที่ใหญ่ที่สุดพบในกลุ่มผลิตภัณฑ์ของสิงคโปร์ โดยมีอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น 0.4 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสต่อไตรมาส ในทางกลับกัน การลดลงที่ใหญ่ที่สุดถูกบันทึกไว้ในพอร์ตโฟลิโอของออสเตรเลีย โดยมีอัตราการเข้าพักลดลงร้อยละ 0.5 ในไตรมาสต่อไตรมาส
การพลิกกลับค่าเช่าพอร์ตโฟลิโอโดยเฉลี่ยของสัญญาเช่าในไตรมาสที่สามของปี 2023 สำหรับ Clar อยู่ที่ร้อยละ 10.2 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากสินทรัพย์ในสหราชอาณาจักรและยุโรป ซึ่งมีการพลิกกลับค่าเช่าที่ร้อยละ 28.8 Clar คาดว่าการกลับรายการเช่าสำหรับปีงบประมาณ 2023 โดยรวมจะอยู่ในช่วงตัวเลขหลักเดียวที่สูงเป็นบวก
CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) มีรายได้รวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 เพิ่มขึ้น 4.6% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งถูกชดเชยด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่เนื่องมาจากจำนวนผู้เข้าพักจริงที่เพิ่มขึ้นและจำนวนนักช้อป ส่งผลให้รายได้ทรัพย์สินสุทธิ (NPI) ในช่วงเวลาดังกล่าวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบเป็นรายปี
ภาระหนี้รวมของ CICT เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 40.4 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2023 เป็นร้อยละ 40.8 ณ สิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2023 ต้นทุนหนี้เฉลี่ยของ Reit เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 3.2 เป็นร้อยละ 3.3
ในแง่ของผลการดำเนินงาน CICT พบว่าอัตราการเข้าใช้เพิ่มขึ้น 0.6 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส โดยส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้น 1 เปอร์เซ็นต์ในพอร์ตโฟลิโอสำนักงานของบริษัท
Frasers Logistics & Commercial Trust (FLCT) ปิดท้ายปีงบประมาณ 2023 ด้วยรายได้ลดลง 6.5 เปอร์เซ็นต์ แปลเป็น NPI ที่ปรับปรุงแล้วและการกระจายต่อหน่วย (DPU) ที่ลดลง 9 เปอร์เซ็นต์และ 7.6 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ FLCT ตั้งข้อสังเกตว่าการลดลงมีสาเหตุหลักมาจากอัตราแลกเปลี่ยนที่อ่อนตัวลง อัตราการเข้าพักเฉลี่ยในสินทรัพย์บางส่วนลดลง ตลอดจนค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและสาธารณูปโภคที่สูงขึ้น
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2023 ภาระหนี้รวมของ FLCT อยู่ที่ร้อยละ 30.2 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 28.6 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2023 โดยมีต้นทุนการกู้ยืมทั้งปีอยู่ที่ร้อยละ 2.2 ต่อปี โดยคิดเป็นร้อยละ 77.2 ของการกู้ยืมด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ ไม่มีการรีไฟแนนซ์ครั้งใหญ่ซึ่งมีกำหนดชำระในช่วงครึ่งแรกของปีงบฯ 2024 โดยหนี้มากกว่า 98 เปอร์เซ็นต์จะครบกำหนดชำระในช่วงครึ่งแรกของปีงบฯ 2024
อัตราการครอบครองพอร์ตโฟลิโอโดยรวมของ FLCT อยู่ที่ร้อยละ 96 ณ สิ้นเดือนกันยายน 2023 โดยส่วนโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมถูกครอบครองอย่างเต็มที่
โปรดดูบทความของ Reit Watch เรื่อง “ดัชนีชี้วัดของ Mapletree S-Reits สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นในการดำเนินงานแม้จะชะลอตัวทั่วโลก” สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับผลลัพธ์ของ Mapletree S-Reits ทั้ง 3 แห่ง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ STI เช่นกัน
ที่มา: SGX Research S-Reits & Property Trusts Chartbook
REIT Watch เป็นคอลัมน์รายสัปดาห์ของ The Business Times อ่านต้นฉบับ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/sti-s-reits-maintain-healthy-average-gearing-376