5 อันดับ S-Reits ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำที่สุด
ที่มา: ข้อมูลที่สามารถเข้าถึงได้จากการประกาศของบริษัท ณ วันที่ 22 มิถุนายน 2023
5 อันดับ S-Reits ที่มีอัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยมากที่สุด
การปรับเปลี่ยนค่าความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยขึ้นอยู่กับข้อมูลที่เข้าถึงได้
ที่มา: ข้อมูลที่สามารถเข้าถึงได้จากการประกาศของบริษัท ณ วันที่ 22 มิถุนายน 202
6 อันดับ S-Reits ที่มีสัดส่วนหนี้สินต่ออัตราดอกเบี้ยคงที่สูงที่สุด
*มีผลวันที่ 25 กรกฎาคม 2023
ที่มา: ข้อมูลที่สามารถเข้าถึงได้จากการประกาศของบริษัท ณ วันที่ 22 มิถุนายน 2023
ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในความสนใจ นักลงทุนยังคงให้ความสำคัญกับการกู้ยืมของ REITs และความยืดหยุ่นของงบดุล อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นมักจะเกี่ยวข้องกับต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้น ดังนั้นจึงเกิดการกระจายที่ต่ำลงสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน
เมตริกสำคัญที่นักลงทุนติดตามอย่างใกล้ชิดคืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Gearing Ratio) ซึ่งโดยทั่วไปจะคำนวณโดยการนำหนี้สินทั้งหมดของกอง REIT หารด้วยสินทรัพย์รวม
ตามมาตรการ MAS ในรูปแบบการลงทุนแบบกลุ่ม (แก้ไขล่าสุดเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2023) เงินกู้ยืมทั้งหมดและการชำระเงินรอการตัดบัญชี (รวมเรียกว่า “เลเวอเรจรวม”) ไม่ควรเกินร้อยละ 45 ของทรัพย์สินที่ฝากของกองทุน
อย่างไรก็ตาม เลเวอเรจรวมได้รับอนุญาตให้สูงสุดที่ร้อยละ 50 ของทรัพย์สินที่ฝากของกองทุน หากอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยที่ปรับปรุงแล้ว (ICR) อยู่ที่อย่างน้อย 2.5 เท่า หลังจากพิจารณาภาระผูกพันในการชำระดอกเบี้ยที่เกิดจากการกู้ยืมใหม่
ICR วัดความสามารถของธุรกิจในการชำระดอกเบี้ยสำหรับหนี้คงค้าง ตามคำจำกัดความของ MAS ซึ่งจะคำนวณโดยการหารรายได้ 12 เดือนหลังสุดก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย ด้วยดอกเบี้ยจ่าย 12 เดือนหลังและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืม ICR ที่ปรับปรุงแล้วยังคำนึงถึงการกระจายบัญชีของหลักทรัพย์แบบผสม เช่น หลักทรัพย์ถาวร
จากการยื่นล่าสุดที่มีอยู่ ICR เฉลี่ยสำหรับภาคธุรกิจอยู่ที่ 4.6 เท่า (ไม่รวมทรัสต์สองแห่งที่ไม่ได้รายงาน ICR) หากใช้ ICR ที่ปรับแล้ว (ถ้ามี) ค่าเฉลี่ยจะต่ำกว่า 4.3 เท่า ในขณะที่มี S-REIT ห้าแห่งที่มี ICR ต่ำกว่า 2.5 เท่า (ใช้ ICR ที่ปรับปรุงแล้วหากมี) กองทรัสต์ทั้งห้ายังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้ต่ำกว่าขีดจำกัดตามกฎระเบียบที่ร้อยละ 45
กองทรัสต์ห้าแห่งที่มี ICR สูงสุด (ใช้ ICR ที่ปรับแล้วถ้ามี) ได้แก่ ParkwayLife REIT (15.6x), Daiwa House Logistics Trust (11.4x), Frasers Logistics & Commercial Trust (8.4x), IREIT Global (7.6x) และ Keppel DC กองทรัสต์ (6.8 เท่า) ในขณะที่ Paragon REIT รายงาน ICR ที่ 6.8 เท่า ICR ที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 4.7 เท่า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565
Frasers Logistics & Commercial Trust (ร้อยละ 27.8) และ IREIT Global (ร้อยละ 32.3) ก็เป็นหนึ่งในห้ากองทรัสต์ที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำที่สุด ส่วนกองทรัสต์ที่เหลืออีกสามกอง ได้แก่ Sasseur REIT (ร้อยละ 25.7), Paragon REIT (ร้อยละ 29.8) และ Far East Hospitality Trust (ร้อยละ 32.0)
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเฉลี่ยของภาค S-REITs และ Property Trusts อยู่ที่ 38.1 เปอร์เซ็นต์ ตามการยื่นล่าสุดที่มีอยู่
เพื่อป้องกันผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น S-REITs ได้ดำเนินการจัดการความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยอย่างแข็งขัน โดยเฉลี่ยแล้ว เกือบร้อยละ 75 ของหนี้สินหมุนเวียนของ S-REITs ถูกป้อนโดยตรงในอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือป้องกันความเสี่ยงด้วยการแลกเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยลอยตัวถึงคงที่
จากการยื่นเอกสารล่าสุดที่มีอยู่ 6 ทรัสต์ที่มีสัดส่วนหนี้สูงสุดที่ตรึงอัตราคงที่ ได้แก่ Daiwa House Logistics Trust (ร้อยละ 100.0), IREIT Global (ร้อยละ 96.9), Cromwell European REIT (ร้อยละ 89.0), AIMS APAC REIT (ร้อยละ 88.0) เช่นเดียวกับ Mapletree Logistics Trust และ Paragon REIT (ร้อยละ 84 ทั้งคู่)
REIT Watch เป็นคอลัมน์รายสัปดาห์ใน The Business Times อ่านฉบับดั้งเดิม https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-actively-manage-impact-rising-interest-rates