20 May 2024 | Category: Market Updates
ข้อมูลเงินเฟ้อของสหรัฐฯ ที่อ่อนตัวลงซึ่งออกมาในสัปดาห์ที่ผ่านมา กระตุ้นให้เกิดความคาดหวังในการปรับลดอัตราดอกเบี้ยอีกครั้ง ดัชนีราคาผู้บริโภคสหรัฐเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 ตั้งแต่เดือนมีนาคมถึงเมษายน แต่ต่ำกว่าที่ตลาดคาดการณ์ไว้
ส่งผลให้ตลาดมีปฏิกิริยาเชิงบวกต่อข่าวดังกล่าวซึ่งตลาดหุ้นเอเชียพุ่งขึ้นในวันพฤหัสบดี (16 พ.ค.) และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลลดลง
ตามเครื่องมือ CME Fed Watch ผู้ค้ายังตั้งราคาความน่าจะเป็น 70 เปอร์เซ็นต์ที่จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงต้นเดือนกันยายน
ดัชนี iEdge S-Reit ก็ปรับตัวขึ้นในวันพฤหัสบดีเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้น 2 เปอร์เซ็นต์ ภายในภาคส่วนนี้ หุ้นที่เคลื่อนไหวอันดับต้นๆ ของวันนี้ ได้แก่ Prime US Reit, Mapletree Pan Asia Commercial Trust, Keppel DC Reit, Mapletree Logistics Trust และ CapitaLand India Trust
อัตราดอกเบี้ยที่สูงส่งผลกระทบต่อ Reits หลายประการ เช่น ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการกระจายตัว รวมถึงการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง นี่อาจเป็นเหตุผลว่าทำไมภาคส่วนนี้จึงลดราคาลงเกือบ 24% นับตั้งแต่สิ้นปี 2564 (การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของ Fed เริ่มในเดือนมีนาคม 2565) จนถึงไตรมาส 1 ปี 2567
สาเหตุการส่งผลกระทบต่อ Reits อาจมีสาเหตุมาจากต้นทุนของลูกค้าส่งผลให้มีการส่งผลกระทบต่อร่างกายและประสิทธิภาพที่ลดลงอย่างมากในส่วนของส่วนนี้จึงลดราคาลงเกือบ 24 % ภายในอาคาร 2564 (จำเป็นต้องมีการเรียกร้องของ Fed เริ่มต้นใน 2565) ภายในห้องโดยสาร 1 ปี 2567
อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรจำไว้ว่า Reits ลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้และกระจายรายได้ค่าเช่าในรูปแบบการจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วย Reit
ดังนั้น รวมถึงการจ่ายเงินปันผล ส่งผลให้ผลตอบแทนรวมของ S-Reits ลดลง 12 เปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้ราคาลดลงครึ่งหนึ่ง
ในแง่ของความแข็งแกร่งของงบดุล กลุ่ม S-Reit มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 38 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งต่ำกว่าขีดจำกัดตามกฎระเบียบที่ 50 เปอร์เซ็นต์
ด้วยอัตราส่วนเงินกู้ที่ต่ำกว่าและหนี้เกือบสามในสี่ของ S-Reits ที่ป้อนในอัตราคงที่ Nareit ซึ่งเป็นตัวแทนทั่วโลกของ Reits และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ยังสะท้อนว่างบดุลที่มีระเบียบวินัยจะปกป้อง Reits จากอัตราที่สูงขึ้น
ในสหรัฐอเมริกา ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ทำได้ดีเช่นกัน โดยเห็นหุ้นสองตัวมีกำไรต่อหุ้นทุกๆ 1 ตัวที่พลาดไป เมื่อเทียบกับอัตราส่วนทุกๆ 3 (เอาชนะกำไร) ต่อ 2 (พลาดกำไร) ของตลาดในวงกว้าง
จากมุมมองของการประเมินค่า ดัชนี iEdge S-Reit มีการซื้อขายที่อัตราส่วนราคาต่อบัญชีที่ 0.85 เท่า และดังที่ได้เน้นไว้เมื่อเดือนที่แล้ว ภาคส่วนนี้มีการซื้อขายโดยมีส่วนลดเกือบ 20 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยระยะยาว
นักลงทุนรายย่อยยังถูกมองว่าเป็นพวกฉวยโอกาส โดยมีกิจกรรมการซื้อสุทธิมากกว่า 760 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ เทียบกับ 150 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ถึง 200 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 และ 2566 กระแสไหลเข้าสู่ S- Reit ETFs แตะระดับสูงสุดในรอบ 19 เดือนในเดือนเมษายน
แม้จะมีสภาพแวดล้อมที่ท้าทาย แต่ S-Reits ก็ยังคงก้าวไปข้างหน้าจนถึงขณะนี้ Hospitality S-Reits บันทึกการเติบโตโดยเฉลี่ยร้อยละ 20 เมื่อเทียบเป็นรายปีในการกระจายสินค้าต่อยูนิต โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว
Keppel Reit, Frasers Logistics & Commercial Trust, Digital Core Reit, Mapletree Logistics Trust, CapitaLand India Trust และ Daiwa House Logistics Trust ต่างก็ได้ประกาศแผนการเข้าซื้อกิจการในปีนี้เช่นกัน
การทบทวน Straits Times Index (STI) ล่าสุดยังพบว่า Frasers Centrepoint Trust เข้าร่วมในดัชนี ทำให้จำนวน S-Reits ทั้งหมดใน STI เป็นเจ็ดโดยมีน้ำหนักรวมกันที่ 12.5 เปอร์เซ็นต์
เป็นที่เข้าใจได้ว่าตลาดและนักลงทุนจะยังคงจับตาดูการตัดสินใจของเฟดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า
Nareit มองโลกในแง่ดีด้วยความระมัดระวังว่าการฟื้นตัวจะเริ่มได้ในปี 2568 อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของ Reit ทั่วโลกที่เห็นในไตรมาสที่แล้วอาจเป็นสัญญาณที่ดีว่าการสิ้นสุดของวงจรการขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลให้ Reit มีประสิทธิภาพเหนือกว่า
และสำหรับผู้ที่พลาดไป เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมาก็มีงาน Reit ที่ใหญ่ที่สุดในสิงคโปร์ – Reit Symposium 2024 ซึ่งเป็นงานประจำปีที่จัดโดย InvestingNote, ShareInvestor และ REITAS เมื่อพิจารณาถึงความสนใจและทัศนคติต่อแนวโน้มของภาคส่วนนี้ จึงไม่น่าแปลกใจที่งานนี้จะมีผู้ลงทะเบียนเข้าร่วมมากกว่า 1,800 ราย
ที่มา: Sectors – Singapore Exchange (SGX)
REIT Watch เป็นคอลัมน์รายสัปดาห์ของ The Business Times อ่านต้นฉบับ Retail flows remain cautiously optimistic for S-Reits (businesstimes.com.sg)