กระแสเงินทุนสุทธิรายเดือนในกลุ่ม S-Reits
ที่มา: SGX (ข้อมูล ณ วันที่ 14 ธันวาคม 2023)
ปี 2023 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Reits) ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญของผลการดำเนินงานของภาคส่วนนี้ยังคงเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความคาดหวังของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและนานขึ้น
อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะนำไปสู่ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้น การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง และอาจส่งผลให้การกระจาย Reits ลดลง
นอกจากนี้ยังจะทำให้ Reits เป็นสินทรัพย์ประเภทที่น่าดึงดูดน้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับสินทรัพย์อื่นๆ ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า เช่น หลักทรัพย์ตราสารหนี้หรือเงินฝากเงินสด
เป็นผลให้ดัชนี iEdge S-Reit ลดลงร้อยละ 9.0 ของผลตอบแทนรวมในช่วง 10 เดือนแรกของปี
อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากความคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะถึงจุดสูงสุดแล้ว กลุ่ม S-Reits ถือเป็นเดือนที่ดีที่สุดในรอบ 3 ปีในเดือนพฤศจิกายน โดยได้รับผลตอบแทนรวมเพิ่มขึ้น 7.4%
โมเมนตัมนี้ดำเนินต่อไปจนถึงเดือนธันวาคม
ธนาคารกลางสหรัฐคงอัตราดอกเบี้ยไว้เป็นครั้งที่ 3 ติดต่อกันในระหว่างการประชุมครั้งสุดท้ายของปีในวันที่ 13 ธันวาคม และขณะนี้นักลงทุนกำลังมองหาการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปีหน้า
หลังการประชุม ดัชนี iEdge S-Reit เพิ่มขึ้น 3.8 เปอร์เซ็นต์ในช่วงการซื้อขายวันที่ 14 ธันวาคม
ส่งผลให้ผลตอบแทนรวมตั้งแต่เดือนธันวาคมจนถึงปัจจุบันอยู่ที่ร้อยละ 7.1 และในที่สุดก็กลายเป็นสีเขียวสำหรับปี โดยผลตอบแทนรวมตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันอยู่ที่ร้อยละ 4.7
จนถึงขณะนี้ S-Reits ที่มีสำนักงานในสหรัฐอเมริกายังคงฟื้นตัวเป็นเลขสองหลักในเดือนธันวาคม
บริษัทที่มีผลงานติดอันดับสามอันดับแรกในเดือนธันวาคม ได้แก่ Prime US Reit, Manulife US Reit และ Keppel Pacific Oak US Reit โดยมีผลตอบแทนรวมโดยเฉลี่ย 45.2 เปอร์เซ็นต์
เมื่อเทียบเป็นรายปีจนถึงวันที่ 14 ธันวาคม ศูนย์ข้อมูล S-Reits มีผลประกอบการเหนือกว่าตลาดในวงกว้าง โดยมี Digital Core Reit (ผลตอบแทนรวม 23.7 เปอร์เซ็นต์) และ Keppel DC Reit (23.3 เปอร์เซ็นต์) กลายเป็นบริษัทที่มีผลประกอบการสูงสุด
นอกเหนือจากศูนย์ข้อมูล S-Reits ที่เน้นการใช้งานจริงทั้งสองแห่งนี้แล้ว ทั้งสามความไว้วางใจที่มีการเปิดรับศูนย์ข้อมูลจำนวนมาก ต่างก็เห็นการเพิ่มขึ้นเป็นเลขสองหลักในปีนี้
ได้แก่ Mapletree Industrial Trust (ผลตอบแทนรวมปีต่อปีที่ร้อยละ 16.6), CapitaLand Ascendas Reit (ร้อยละ 15.4) และ CapitaLand India Trust (ร้อยละ 10.4)
ในแง่ของกระแสเงินทุน นักลงทุนสถาบันสุทธิซื้อ S-Reits มูลค่าประมาณ 12 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในวันที่ 14 ธันวาคม หนึ่งวันหลังจากการประชุมธนาคารกลางสหรัฐในเดือนธันวาคม
เมื่อเทียบเป็นรายเดือนในเดือนธันวาคม นักลงทุนสถาบันสุทธิซื้อภาคส่วนนี้มากกว่า 29 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ภาคธุรกิจได้เห็นการไหลออกของสถาบันสุทธิรายเดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปีนี้
การไหลเข้าของสถาบันสุทธิที่ใหญ่ที่สุดในเดือนธันวาคมจนถึงขณะนี้พบได้ใน CapitaLand Integrated Commercial Trust, Mapletree Industrial Trust และ Suntec Reit ซึ่งมีมูลค่ารวม 39 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
มี S-Reits สองแห่งซึ่งมีการไหลเข้าสุทธิจากทั้งนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อย ได้แก่ Paragon Reit และ Sabana Industrial Trust
จากมุมมองพื้นฐาน ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะสร้างแรงกดดันต่ออัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของ Reits ผู้จัดการของ S-Reits ก็ได้จัดการความเสี่ยงในงบดุลอย่างแข็งขัน
S-Reits สิบเจ็ดแห่งมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนลดลงนับตั้งแต่สิ้นปี 2021 โดยเฉลี่ยลดลงสามเปอร์เซ็นต์
ในบรรดาบริษัทที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูงขึ้นนั้น มีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสี่เปอร์เซ็นต์ ปัจจุบัน S-Reits จำนวน 26 แห่งรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ต่ำกว่า 40 เปอร์เซ็นต์
ที่มา: SGX Research S-Reits & Property Trusts Chartbook
REIT Watch เป็นคอลัมน์รายสัปดาห์ของ The Business Times อ่านต้นฉบับ
https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/2024-inflection-point-s-reits