- S-REITs แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัว ท่ามกลางอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นและวงจรการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ดัชนี iEdge S-REIT มีผลตอบแทนรวม +1.3% ใน 1Q22 ซึ่งมีประสิทธิภาพสูงกว่าค่าเฉลี่ย -4.9% ในฮับ REIT ทั่วโลก
- แม้จะมีอัตราที่เพิ่มขึ้น แต่อัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยของ S-REITs ที่ 6.3% ยังคงเสนอประมาณ 400bps กระจายไปทั่วอัตราผลตอบแทนพันธบัตร SGS 10Y ของสิงคโปร์ ระดับหนี้ยังคงถูกควบคุมด้วยอัตราทดเฉลี่ยของภาคธุรกิจที่ 37% และ โดยเฉลี่ย 75% ของเงินกู้ยืมยังถูกคงตรึงในอัตราคงที่
- S-REITs และ ทรัสต์ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Property Trusts) ที่มีประสิทธิภาพในอันดับต้นๆ ส่วนใหญ่มาจาก กลุ่มธรุกิจ สถานบริการและสํานักงาน การกลับมาเปิดประเทศสิงคโปร์ และ ธุรกิจให้เช่าสํานักงาน CBD Grade A เป็นตัวขับเคลื่อนสําคัญ ต่อประสิทธิภาพของราคา
การฟื้นตัวของ SREITs ในระยะเวลาสั้นกับระดับหนี้ที่ถูกควบคุม และอัตราเงินปันที่สูงขึ้น
ประสิทธิภาพของตลาดหุ้นทั่วโลกในรอบ 1Q22 ถูกควบคุมโดยความตึงเครียดของจุดยืนการเมือง วงจรการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในสหรัฐอเมริกาและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น เมื่อพิจารณาถึงความอ่อนไหวของ REITs ต่อการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยตลาด REITs ทั่วโลกก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ดัชนี FTSE EPRA Nareit Developed ประกาศการลดลง 3.8% ในไตรมาส เกณฑ์ประสิทธิภาพของ REIT ส่วนใหญ่ใน ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น ฮ่องกง และสหรัฐฯ ประกาศผลตอบแทนรวมเฉลี่ย -4.9% ในช่วงเวลาเดียวกัน S-REITs เป็น sector ที่โดดเด่นและให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวแม้จะมีลมพายุลูกใหญ่ในระยะเวลาอันใกล้ โดยดัชนี iEdge S-REIT ให้ผลตอบแทนที่ 1.3%
แม้เบื้องหลังจะมีอัตราที่เพิ่มขึ้น (ที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตร 10Y ของรัฐบาลสิงคโปร์เพิ่มขึ้น 64bps เมื่อเทียบเป็นรายปี) S-REITs ที่มีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยของภาคธุรกิจอยู่ที่ 6.3% (ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ ’22) ยังคงเสนอสเปรดที่สูงขึ้น 400bps โดยประมาณ นอกจากนี้ธุรกิจในกลุ่มดูเหมือนจะมีระดับหนี้ที่ควบคุมได้ โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเฉลี่ย (หนี้สินรวม / สินทรัพย์รวม) ที่ c. 37% ต่ำกว่า regulatory limit ที่ 50% กลุ่มธุรกิจยังมีความปลอดภัยโดยเฉลี่ย 75% สำหรับการกู้ยืมในอัตราคงที่
จากข้อมูลของ Beansprout (บริษัทวิจัยอิสระ) เกณฑ์มาตรฐาน REIT ของสิงคโปร์สร้างผลตอบแทนเชิงบวกก่อนหน้าการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย: ผลตอบแทน 25.8% ใน (มิถุนายน 2004 ถึง 2006) และผลตอบแทน 11.9% (ธันวาคม 2015 ถึง ธันวาคม 2016)
S-REITs และ Property Trusts ที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ใน 1Q22 มีผลตอบแทนรวมอยู่ที่ +14.1% โดยเฉลี่ย
S-REITs และ Property Trusts ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในไตรมาสที่เพิ่งสรุปเมื่อเร็ว ๆ นี้ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มธุรกิจย่อย ของสถานบริการและสํานักงาน โดย 5 อันดับที่มีประสิทธิภาพสูงสุด มีผลตอบแทนโดยรวมเฉลี่ย +14.1% (ดูตารางด้านล่าง) ซึ่งมีประสิทธิภาพสูงกว่า STI +9.6%
2 สิ่งที่ทำให้เกิดศักยภาพในการผลักกลุ่มธุรกิจย่อยนี้ คือ:
- รูปแบบในการกลับมาเปิดประเทศ การประกาศของสิงคโปร์เกี่ยวกับการลดความเข้มงวดของ มาตรการการจัดการความปลอดภัย และข้อกําหนดการเดินทางข้ามพรมแดน ซึ่งสอดคล้องกับการผ่อนคลายมาตรการกักกันทั่วอาเซียน อาจเป็นศักยภาพผลักดันความต้องการที่เพิ่มขึ้นในการค้าปลีกและการเดินทาง
- แรงกระตุ้นของการเช่าสํานักงาน การเช่าสํานักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของสิงคโปร์มีการเติบโตสูงสุดในไตรมาสตั้งแต่ 2Q21 (+2.3% YoY ใน 1Q22) นับเป็นไตรมาสที่ 3 ติดต่อกันของการเติบโตที่เร่งตัวขึ้นตามข้อมูลจาก JLL Singapore
หมายเหตุ: อัตราผลตอบแทนเงินปันผลและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน จาก SGX SREITs & Property Trusts Chartbook ฉบับเดือนมีนาคม มูลค่าตามราคาตลาด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2022