02 Jun 2025 | Category: Market Updates
S-REIT ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศสิงคโปร์ (SGX), Bloomberg ข้อมูล ณ วันที่ 29 พฤษภาคม 2568
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ (S-REIT) รายงานผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่า อัตราการเช่าพื้นที่ที่คงที่ และความต้องการที่ต่อเนื่องสำหรับพื้นที่สำนักงานเกรดพรีเมียม ถึงแม้จะมีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาคก็ตาม
S-REIT หกกองที่มีการลงทุนในทรัพย์สินสำนักงานสิงคโปร์ อันได้แก่ CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT), Suntec REIT, Keppel REIT, OUE REIT และ Lendlease Global Commercial REIT (LREIT) มีการปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ โดยบางกองมีการเติบโตเป็นตัวเลขถึงสองหลัก
Keppel REIT ซึ่งเป็น S-REIT ที่ลงทุนเฉพาะในทรัพย์สินสำนักงานที่มีทรัพย์สินส่วนใหญ่อยู่ในสิงคโปร์ รายงานการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 10.6% ทั่วทั้งพอร์ต โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการการเช่าใหม่และการขยายตัวจากผู้เช่าด้านการเงินและเทคโนโลยี รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์จากพอร์ตทรัพย์สินในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็น 66.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568
นอกจากนี้ LREIT ก็รายงานการปรับขึ้นค่าเช่า 13% สำหรับสัญญาเช่าสำนักงานที่ Jem ในขณะที่ Suntec REIT รายงานการปรับขึ้นค่าเช่าที่ 8% สำหรับพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2568 ซึ่งเป็นไตรมาสที่ 27 ของการปรับขึ้นค่าเช่า
CICT และ OUE REIT ประกาศการปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับพอร์ตทรัพย์สินสำนักงานของกองที่ 5.4% และ 9.9% ตามลำดับ ในขณะที่ MPACT ปรับขึ้นค่าเช่าที่ 2.2% สำหรับ Mapletree Business City (MBC) และ 7.4% สำหรับทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์อื่น ๆ
อัตราการเช่าพื้นที่พอร์ตทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ทั่วทุก S-REIT ยังคงอยู่ในระดับที่ดี
พอร์ตทรัพย์สินสำนักงานของ Suntec REIT ยังคงมีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงที่ 98.7% ในขณะที่ Keppel REIT, OUE Reit และ CICT ก็ได้รายงานถึงอัตราการเช่าพื้นที่ที่แน่นอนแล้วในทำนองเดียวกันว่าอยู่ในช่วงระหว่าง 96.3% และ 97.9% สำหรับทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์ของกอง
ทรัพย์สินในสิงคโปร์ของ MPACT มีอัตราการเช่าอยู่ในช่วงตั้งแต่ 91.2% สำหรับ MBC ไปจนถึง 99.5% สำหรับทรัพย์สินอื่น ๆ ในขณะที่อาคารสำนักงาน Jem ของ LREIT มีการเช่าเต็มอัตราการเช่า
กิจกรรมการเช่าถูกขับเคลื่อนโดยผู้เช่าในภาคการบริการทางการเงิน ภาคเทคโนโลยี และภาคบริการด้านวิชาชีพ
ในอนาคตข้างหน้า บรรดาผู้จัดการกอง REIT สังเกตว่าผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในเรื่องความต้องการพื้นที่สำนักงาน เนื่องจากปัจจัยลบจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ การเติบโตของเศรษฐกิจทั่วโลกที่ชะลอตัวลง และความเชื่อมั่นทางธุรกิจที่อยู่ในภาวะระมัดระวัง
อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จำกัดในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจหลักของสิงคโปร์ที่คาดว่าจะมีขึ้นตั้งแต่ปี 2568 ถึง 2570 นั้นจะช่วยพยุงค่าเช่าให้มีเสถียรภาพ
นอกจากนี้ ผู้จัดการกองต่าง ๆ ระบุว่าแนวโน้มที่นักลงทุนเลือกหรือย้ายการลงทุนมาลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูงยังคงโดดเด่นในภาคทรัพย์สินสำนักงานของสิงคโปร์ โดยมีการพัฒนาสำนักงานใหม่ในทำเลที่มีศักยภาพที่มีความพร้อมในการรับมือกับความไม่แน่นอนได้ดีกว่า
ตามข้อมูลจาก Bloomberg S-REIT ทั้งหกกองมีการซื้อขายหุ้นอยู่ที่อัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชีประมาณ 0.64 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภาคธุรกิจที่ 0.73 เล็กน้อย
บรรดาผู้จัดการกอง REIT คาดว่าผลการดำเนินงานของทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์จะยังคงที่ Suntec REIT ระบุว่าการปรับค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินสำนักงานในสิงคโปร์คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยอยู่ในช่วง 1% ถึง 5%
ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ JLL ระบุในรายงานตลาดทรัพย์สินสำนักงานไตรมาสที่ 1 ว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานในในสิงคโปร์มีการเติบโตที่เล็กน้อยเป็นไตรมาสที่สี่ติดต่อกัน โดยเพิ่มขึ้นน้อยกว่า 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
JLL ระบุว่า ความต้องการพื้นที่สำนักงานน่าจะเป็นไปในเชิงบวก เนื่องด้วยได้รับแรงหนุนจากจากนโยบายของภาครัฐที่เอื้อต่อธุรกิจ และความต้องการของบริษัทที่ต้องการใช้ประโยชน์จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในเอเชียตะวันออกเฉียงในด้านการบริหารความมั่งคั่ง FinTech และโซลูชันด้าน AI
นอกจากนี้ JLL เสริมว่า อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นควบคู่ไปกับอุปทานใหม่ที่มีอยู่อย่างจำกัดนั้นคาดว่าจะช่วยให้ค่าเช่าและมูลค่าของเงินทุนมีเสถียรภาพถึงมีการเติบโตเล็กน้อยในช่วง 12 เดือนข้างหน้า หากไม่มีผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้น
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year