19 May 2025 | Category: Market Updates
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ที่ลงทุนในทรัพย์สิน (S-REIT) ภาคการดูแลสุขภาพ
ที่มา: Bloomberg (ข้อมูล ณ วันที่ 15 พฤษภาคม 2568) อัตราตอบแทนจากเงินปันผลอ้างอิงจาก S-REITs & Property Trusts Chartbook ไตรมาสที่ 1 ปี 2568
S-REIT ด้านการดูแลสุขภาพ เป็นภาคธุรกิจย่อยของ REIT ที่มีผลการดำเนินงานดีที่สุดในปีนี้ โดยมีผลตอบแทนรวมเฉลี่ยที่ 6.2% เมื่อเทียบกับดัชนี iEdge S-REIT ที่ตกลง 1.1% ภาคธุรกิจย่อยนี้ยังมีผลการดำเนินงานแซงหน้าภาคธุรกิจย่อยอื่น ๆ ของ REIT ในช่วงเวลา 1 ปี และ 3 ปี โดยมีผลตอบแทนรวมเฉลี่ยอยู่ที่ 16.8% และ 6.2% ตามลำดับ
S-REIT ด้านการดูแลสุขภาพสองกองที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ได้รายงานการเข้าซื้อสุทธิโดยนักลงทุนสถาบันเป็นจำนวน 17.6 ด้านดอลลาร์สิงคโปร์ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ในทางกลับกัน ภาคธุรกิจ S-REIT ทั้งหมดมีการขายออกสุทธิโดยนักลงทุนสถาบันเป็นจำนวนทั้งหมด 27 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงเวลาเดียวกัน
ต่อไปนี้คือการอัปเดตธุรกิจของ S-REIT ด้านการดูแลสุขภาพทั้งสองกองสําหรับไตรมาสแรกของปี 2568
ParkwayLife REIT (PLife REIT) เป็นหนึ่งใน REIT ด้านการดูแลสุขภาพที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย โดยมีมูลค่าพอร์ตโฟลิโอประมาณ 2.46 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และมีอสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพทั่วสิงคโปร์ ญี่ปุ่น และฝรั่งเศส สำหรับไตรมาสแรกของปี 2568 PLife REIT ประกาศถึงการเพิ่มขึ้นทั้งในรายได้รวมและรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ (NPI) โดยรายได้รวมเพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็น 39 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ในขณะที่รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 7.5% มาอยู่ที่ 36.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ในช่วงเวลาเดียวกัน
ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเป็นผลมาจากรายได้จากสถานดูแลผู้สูงอายุและผู้ป่วยพักฟื้นหนึ่งแห่งในญี่ปุ่นที่ได้เข้าซื้อมาในเดือนสิงหาคม 2567 และสถานดูแลผู้สูงอายุและผู้ป่วยพักฟื้น 11 แห่งในฝรั่งเศสที่ได้เข้าซื้อมาในเดือนธันวาคม 2567 ซึ่งถูกหักลบบางส่วนด้วยการลดลงของค่าเงินเยน นอกจากนี้ สัญญาเช่าที่มีการปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามช่วงเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าในสัญญา (Step-up Lease Agreement) ของอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ยังมีส่วนช่วยให้รายได้สำหรับการจ่ายเงินปันผลสูงขึ้นในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ด้วย
PLife REIT มีรายได้สำหรับการจ่ายเงินปันผลสูงขึ้นที่ 25 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเพิ่มขึ้น 9.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และประกาศเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ที่สูงขึ้นที่ 1.3% เป็น 0.0384 ดอลลาร์สิงคโปร์ สำหรับช่วงเวลาที่จะจ่ายปันผลในครึ่งแรกของปี 2568
ดังเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การเพิ่มประสิทธิภาพของพอร์ตโฟลิโอ ทางกองฯ ยังได้ประกาศว่าจะขายพอร์ตโฟลิโอในมาเลเซียในมูลค่า 6.09 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งคิดเป็น 0.2 % ของรายได้รวม ซึ่งจะเป็นการถอนการลงทุนออกจากมาเลเซีย
Lock Mun Yee จากฝ่ายวิจัยของ CGSI ระบุว่า โครงสร้างรายได้ของ PLife REIT ได้รับแรงหนุนจากโครงสร้างค่าเช่าที่แข็งแกร่งที่มีเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าที่ทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า (In-built Rent Escalation) และพอร์ตสิงคโปร์ของกองฯ ที่มีส่วนสร้างรายได้รวมถึง 65.2% และสร้างรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ถึง 66.2 % สำหรับไตรมาสแรกของปี 2568 นอกจากนี้ เธอยังเน้นย้ำว่ากองฯ มีงบดุลที่แข็งแกร่ง ด้วยอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ 36.1% และมีการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยโดยการแปลงเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ถึง 90%
ตามข้อมูลจาก Bloomberg กอง PLife REIT มีประมาณการของราคาเป้าหมาย 12 เดือนที่ 4.70 ดอลลาร์สิงคโปร์
สำหรับช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 First REIT ประกาศว่าทั้งรายได้จากค่าเช่าและอื่น ๆ และรายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์และอื่น ๆ ตกลง 2.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 25.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ และ 24.6 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตามลำดับ การลดลงของรายได้นี้เป็นผลมาจากการอ่อนค่าของเงินเยนและเงินรูเปียห์อินโดนีเซียเมื่อเทียบกับดอลลาร์สิงคโปร์ ผลก็คือ รายได้สำหรับการจ่ายเงินปันผลลดลง 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และเงินปันผลต่อหน่วยลดลงมาอยู่ที่ 0.0058 ดอลลาร์สิงคโปร์สำหรับช่วงไตรมาสแรกนี้
ในแง่ของสกุลเงินท้องถิ่น รายได้จากค่าเช่าและอื่น ๆ ของไตรมาสที่ 1 ของปี 2568 ของพอร์ตในอินโดนีเซียของกองฯ เพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่รายได้ประเภทดังกล่าวของพอร์ตในญี่ปุ่นยังคงไม่เปลี่ยนแปลง
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2568 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของ First REIT เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 40.7% และมีพอร์ตหนี้ที่อยู่ภายใต้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือมีการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย 56.7% อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทำให้ต้นทุนหนี้ลดลงจาก 5% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2567 เป็น 4.7% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2568 และกองฯ ไม่มีความจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์จนถึงเดือนพฤษภาคม 2569
ในเรื่องความคืบหน้าของการทบทวนกลยุทธ์ First REIT ได้อัปเดตว่ามีการแต่งตั้งตัวแทนการตลาดเพื่อดำเนินกระบวนการค้นหาราคาที่สามารถแข่งขันได้และแข็งแกร่ง โดยมีการติดต่อไปยังมากกว่า 60 ฝ่ายเพื่อชักจูงความสนใจสำหรับพอร์ตโฟลิโอในอินโดนีเซีย นอกจากนี้ First REIT ยังได้ติดต่อหลายฝ่ายเพื่อสำรวจทางเลือกที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการประเมินโอกาส
Darren Chan จากฝ่ายวิจัยของ Phillip Securities ระบุว่า First REIT กำลังมีการซื้อขายอยู่ที่เงินปันผลต่อหน่วยสำหรับปีงบประมาณ 2568 ที่น่าดึงดูดที่ 9.2%% และการเติบโตจากการขยายตัวภายในทรัสต์จะมาจากการมีโรงพยาบาลในอินโดนีเซียที่สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าตามผลการดำเนินงานมากขึ้น
ตามข้อมูลจาก Bloomberg First REIT มีประมาณการของราคาเป้าหมาย 12 เดือนที่ 0.30 ดอลลาร์สิงคโปร์
สําหรับการวิจัยและข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาค REIT ของสิงคโปร์ โปรดไปที่ https://www.sgx.com/securities/sectors สําหรับแผนภูมิ SREITs & Property Trusts
REIT Watch เป็นคอลัมน์ประจำใน The Business Times อ่านเวอร์ชันต้นฉบับได้ที่นี่ https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/s-reits-secondary-fundraising-rebounds-2024-more-may-tap-capital-markets-next-year